부산지방법원 2024타경100184. 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 디210호의 근린시설입니다. 집합건축물대장상 이용은 일반음식점이고 감정평가 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사테미스코리아이며, 말소기준권리는 2020.06.11. 설정된 한국증권금융주식회사의 채권최고액 70,200,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 주식회사삼정의 근저당권과 이후 부산광역시 압류, 문성훈 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 감정가 475,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 162,925,000원까지 내려온 상태입니다. 권리가 단순하다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 특히 공실 근린시설은 실제 임대수요·매출 가능한 업종·관리비·점포 동선과 같은 환금성 요소가 가격을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경100184 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디210호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 일반음식점 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사테미스코리아 |
| 감정가 / 최저가 | 475,000,000원 / 162,925,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 11,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대규모 미배당과 매수인 인수는 별개
임차인 없음. 말소기준은 2020.06.11. 한국증권금융주식회사 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 주식회사삼정 근저당권, 부산광역시 압류, 문성훈 가압류 및 2024.01.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당재원이 부족해 근저당권·가압류 채권에 대규모 미배당이 발생하지만, 본 데이터 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮아도 ‘상가 시세’로 단정하면 안 된다
제공된 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 거래 표본은 101㎡ 안팎 거래로, 최근 12개월 평균은 534,772,727원, 최신 거래는 2026.07의 493,500,000원입니다. 전체 평균은 535,208,333원이며, 최근 구간의 추세는 이전 구간 대비 -1.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.85㎡ | 4 | 493,500,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 15 | 555,000,000원 |
| 2026.06 | 101.08㎡ | 13 | 450,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 23 | 560,000,000원 |
| 2026.03 | 101.85㎡ | 19 | 535,000,000원 |
| 2026.02 | 101.08㎡ | 9 | 525,000,000원 |
| 2025.12 | 101.85㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2025.11 | 101.85㎡ | 17 | 545,000,000원 |
| 2025.11 | 101.08㎡ | 5 | 500,000,000원 |
| 2025.10 | 101.08㎡ | 28 | 640,000,000원 |
| 2025.08 | 101.08㎡ | 25 | 549,000,000원 |
| 2025.07 | 101.85㎡ | 10 | 540,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 534,772,727원 |
현재 최저가 162,925,000원은 이 최근 12개월 평균의 30.5%로 표시됩니다. 그러나 이 비율만 보고 “시세의 30%에 산다”고 해석하는 것은 위험합니다. 경매 대상은 2층 근린시설·일반음식점·공실이고, 위 실거래 표본은 101㎡ 안팎 단지 거래이므로 동일한 상가 호실의 직접 비교사례라고 볼 근거가 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율보다 실제 근린시설 임대·매매 환금성을 우선 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,080,950원 |
| 1. 근저당 · 한국증권금융주식회사 | 70,200,000,000원 | 159,844,050원 |
| 2. 근저당 · 주식회사삼정 | 27,500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 문성훈 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 채권자 총 청구액 98,700,000,000원 중 159,844,050원이 배당되고, 미배당은 98,540,155,950원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아니며, 본 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지방법원 서부지원 동측 인근의 명지국제신도시 내 주택·상가지대이며, 법원·검찰청·세무서·아파트단지와 각종 상업·업무시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 도로·토지. 동측·북측 왕복6차선, 남측·서측 왕복4차선 도로에 접하며, 토지는 사다리형이고 용도지역은 중심상업지역입니다.
- 규제. 경제자유구역·도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함되고, 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 환금성. 3회 유찰된 공실 근린시설이라는 점에서 실제 임대수요와 매수층 확인이 핵심입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.1회로 표시됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 시세를 분리. 162,925,000원이 단지 최근 거래 평균의 30.5%라는 수치만으로 “시세보다 싸다”고 결론내리지 말고, 근린시설 자체의 비교 가능한 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 공실 원인 확인. 일반음식점으로 등재되어 있으나 현황은 공실입니다. 상권 동선·점포 접근성·임대료 수준·공실 기간을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 권리와 미배당 구분. 선순위 근저당에 미배당이 크게 남지만 본 분석 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 다음 회차 시나리오. 4회 유찰 시 매각가 114,047,500원, 5회 유찰 시 79,833,250원으로 제시되어 있습니다. 가격 하락과 환금성 위험을 함께 보세요.
- 실제 이용 가능성. 급배수·위생·화재탐지·소화·승강기·냉난방 설비가 기재되어 있으나, 실제 영업 가능 상태와 내부 시설 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격 판단은 상가답게”
이 사건의 권리구조는 선명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 가격의 기준점입니다. 3회 유찰되어 최저가가 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 대상은 일반음식점으로 등재된 공실 근린시설입니다. 제공된 단지 실거래는 최근 12개월 평균 534,772,727원, 최신 493,500,000원이고 최근 추세는 -1.0%이지만, 이를 본 근린시설의 직접 시세로 적용할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리보다 상가의 실제 환금성과 임대수요를 확인하는 것이 핵심입니다.
