수원지방법원 2025타경55066. 대상은 수원시 권선구 권선동 소노하임 2층 201호이고, 감정평가상 201호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사하우스빌더스입니다. 이 사건에서 가장 먼저 짚어야 할 것은 단순한 말소 여부가 아니라 임차인 범위입니다. 현황조사에는 27명의 임차·점유 기록이 있고, 일부는 대상 201호가 아니라 202호·203호·204호로 명시돼 있으며 다수는 점유부분과 보증금이 확인되지 않습니다.

제공된 우선순위 판정상 말소기준은 2025.03.18. 갑구 7번 임의경매개시결정입니다. 2022.02.25. 설정된 반월신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소된 것으로 정리돼 있고, 이후 2025.07.14. 주택도시보증공사 가압류와 2025.10.27. 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 임차범위가 핵심

2024.04.18. 이은지의 가압류 170,000,000원과 2024.04.23. 이채린의 가압류 180,000,000원은 2024.08.19. 말소됐습니다. 제공 권리판정상 2025.03.18. 반월신용협동조합의 임의경매개시결정이 말소기준이고, 그 뒤 주택도시보증공사의 500,000,000원 가압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차·점유 분석 — 201호·타호실·점유부분 미상이 섞여 있다

보증금과 점유부분이 모두 확인되지 않은 사람에 대해서는 단순히 전입일만 보고 대항력 있다고 단정하지 않습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 두고, 보증금·점유호실·배당요구·확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 확인 전 ‘싸다’고 볼 수 없다

대상은 감정가와 최저매각가가 모두 261,000,000원인 신건입니다. 그러나 동일하거나 유사한 근린생활시설의 실거래 금액이 확인되지 않아, 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 단정할 수 없습니다.

여기에 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 93,000,000원이 더해지고, 보증금 미상 점유자들의 201호 귀속 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 사건에서 가격을 비교할 때는 단순 최저가 261,000,000원만 볼 것이 아니라 최저가 + 실제 확정되는 인수액을 실질취득 기준으로 삼아야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)

현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 4,454,000원을 제외한 256,546,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 500,000,000원 청구액 중 243,454,000원이 미배당으로 남습니다. 위 4건의 보증금 93,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 대상 201호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 같은 건물에는 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸형)이 함께 있습니다.
• 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수·화재탐지·경보·개별난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 201호 임차범위 대조. 김재윤은 201호로 특정되지만 이로운 주식회사(이상현)·배성희·주식회사 건영에듀파인(최두성)은 각각 203호·202호·204호로 표시됩니다. 각 기록의 대상 부동산 귀속을 원본으로 확인해야 합니다.
• 점유부분 미상자 확인. 다수의 임차·점유 기록은 보증금과 점유부분이 미상입니다. 이들은 대항력을 확정하지 말고 실제 201호 점유 여부부터 확인해야 합니다.
• 명세서와 배당표 충돌 확인. 매각물건명세서는 명시 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있으나 배당 시뮬레이션은 93,000,000원 인수를 가정합니다.
• 실질취득 기준. 최저가 261,000,000원만 보지 말고 실제 확정된 매수인 인수액을 더해 판단해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 실거래 비교가 확인되지 않은 상태이므로 유사 근린생활시설의 실제 거래가격을 확인한 뒤 가격 상한을 정하는 것이 필요합니다.
• 후속 등기 확인. 2025.09.29. 넘버스자산대부주식회사로의 근저당권 이전과 반월신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정도 최신 등기부에서 현재 상태를 대조해야 합니다.

맺으며 — “261,000,000원보다 먼저 확인할 것이 있다”

이 사건은 후순위 가압류나 압류의 말소 여부만 놓고 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 진짜 난도는 임차관계가 어느 호실에 귀속되는지에 있습니다. 현황조사에는 27명의 임차·점유 기록이 있고, 배당 시뮬레이션은 93,000,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 그 가운데 대상 201호로 직접 특정된 확정 보증금은 김재윤의 20,000,000원이고 나머지 확정 보증금 기록은 202호·203호·204호로 표시돼 있습니다.

동시에 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 적혀 있어 서류 사이의 해석도 일치하지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 얼마인지보다 201호의 실제 임차인·보증금·점유범위를 먼저 확정해야 하는 사건입니다. 그 범위가 확인되기 전에는 실질취득액과 시세 대비 가격 메리트 모두 확정적으로 평가하기 어렵습니다.