수원지방법원 2025타경55066. 이번 물건은 수원시 권선구 권선동 소노하임 8층 809호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원인 신건이며, 소유자는 주식회사하우스빌더스입니다.

가장 먼저 살펴봐야 할 사람은 809호의 임차권자 김한결입니다. 보증금 140,000,000원으로, 2024.11.28 확정일자를 받고 2024.12.19 전입신고를 마쳤으며 2025.04.23 주택임차권등기를 완료했습니다.

다만 최초 근저당 설정일인 2022.02.25과 비교하면 김한결의 전입·확정일자는 모두 그 이후입니다. 따라서 경매개시결정 이전에 전입했다는 사실만으로 선순위 대항력을 확정할 수 없습니다. 최초 근저당의 말소·이전 관계를 확인해야 배당 및 인수 여부를 올바르게 결정할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당과 2025년 경매개시결정

등기상 반월신용협동조합의 근저당은 2022.02.25 설정됐으며 최초 채권최고액은 3,720,000,000원입니다. 이후 채권최고액이 3,303,360,000원으로 변경됐고, 2025.09.29 넘버스자산대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 근저당권부채권에 대한 반월신용협동조합의 질권설정도 기재되어 있습니다.

기존 근저당 설정행위가 말소된 것으로 분류된 내역과 후속 근저당권 이전·질권설정 기록이 동시에 존재합니다. 원 근저당의 법적 존속 여부와 권리승계 관계를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.

② 임차인 분석 — 809호와 다른 호실을 분리해야 한다

이번 매각 대상인 809호와 직접 연결되는 임차인은 김한결입니다. 현황조사에서 확인되는 다른 호실의 점유자와 임차인은 매각 범위에 포함되는지 별도로 구분해야 합니다.

201·202·203·204호 임차보증금 합계는 93,000,000원입니다. 이는 809호 임차보증금과 별개이며, 각 호실의 권리관계도 독립적으로 검토해야 합니다.

그 밖에도 전입신고 및 배당요구가 확인되는 점유자가 있으나, 해당 점유 부분과 보증금이 특정되지 않은 경우가 있습니다. 이들의 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 사정만으로 809호에 대한 대항력이나 인수금액을 인정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정 · 산출값 검증 필요)

아래는 현재 산출된 배당 시뮬레이션입니다. 다른 호실의 임차보증금이 인수액에 포함되어 있고, 2022년 근저당의 우선순위가 충분히 반영됐는지 확인되지 않았으므로 809호의 확정 배당표가 아닙니다.

위 금액은 제공된 산출 가정을 그대로 표시한 것입니다. 선순위 근저당 및 실제 배당순위를 검증하지 않은 수치이며, 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 매각 회차별 자금 위험

현재 계산상 유찰이 진행되면 최저매각가는 감소하지만, 임차보증금의 미배당액은 증가할 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하고 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 하락해도 실질취득비용은 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.

다만 이 사건은 선순위 근저당 여부가 먼저 확인돼야 하고, 기존 인수액 산출에 다른 호실의 보증금이 포함되어 있으므로 아래 수치를 809호의 확정적인 취득비용으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 12층 건물입니다. 승강기·주차장·개별난방·위생 및 급배수설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설과 도시형생활주택(원룸형)이 혼재된 건물이며, 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며 비행안전제6구역 및 과밀억제권역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 개별 호실의 실거래 사례와 실제 취득비용을 함께 검토해야 합니다. 본건은 임차권과 담보권의 순위 문제가 우선 해결되어야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.02.25 반월신용협동조합 근저당의 말소 여부와 2025.09.29 근저당권 이전·질권설정의 법적 관계를 등기부 원본에서 재확인합니다.
• 809호 매각 범위 확정. 매각물건명세서와 매각목록을 대조하여 다른 호실의 임차보증금이 809호 취득비용에 혼입되지 않도록 확인합니다.
• 김한결의 권리 검토. 임대차계약일·점유개시일·전입일·확정일자·임차권등기와 선순위 담보권의 관계를 확인합니다.
• 배당순위 재산정. 김한결 보증금 140,000,000원의 전액 우선배당 가정을 검증하고, 실제 미배당액과 매수인 인수 여부를 재확인합니다.
• 점유관계 확인. 점유 부분이 특정되지 않은 전입자들이 실제로 809호에 관계되는지 확인합니다. 보증금 미상 점유자는 대항력과 인수 여부를 단정하지 않습니다.
• 공동담보 확인. 근저당권의 공동담보목록과 채권최고액 변경 및 권리이전 사항을 확인하여 본건의 실제 담보 부담을 구분합니다.
• 세금·관리비 점검. 수원시 압류 관련 조세채권과 공용부분 관리비 미납액 등을 확인합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 내 도시형생활주택의 최근 거래사례와 실제 이용상태를 확인한 후 취득가격의 적정성을 판단합니다.

맺으며 — “809호의 권리와 다른 호실의 권리를 먼저 분리해야 한다”

수원 소노하임 809호는 최저가 170,000,000원이라는 숫자보다 권리관계의 정합성 검토가 선행돼야 하는 물건입니다. 809호에 등기된 김한결의 보증금은 140,000,000원이며, 그보다 앞선 2022년 근저당의 법적 존속 여부가 핵심입니다.

다른 호실의 보증금 93,000,000원을 매수인 인수액으로 합산한 기존 산출과, 2025년 경매개시결정을 말소기준으로 표시한 결과를 그대로 신뢰할 수 없습니다.

결론은 입찰 전 권리관계 재검증입니다. 원 근저당의 존속 여부, 김한결의 배당순위, 809호에 실제 귀속되는 인수권리를 각각 확인해야 합니다. 그 결과로 실질취득비용을 다시 산정하고, 최근 거래사례와 비교하는 순서가 필요합니다.