수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임 5층 505호이며, 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사하우스빌더스이고, 경매개시결정은 2025.03.18 반월신용협동조합 신청으로 등기됐습니다. 사건 청구금액은 2,889,077,966원입니다.
이 물건은 최저매각가만 보면 149,000,000원이지만, 그 숫자만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 유슬기 임차권의 보증금은 180,000,000원이고 현재 회차 예상배당은 146,114,000원에 그쳐 부족분 33,886,000원이 계산상 매수인 부담으로 남습니다. 여기에 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사(이상현) 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인(최두성) 60,000,000원이 더해져 알려진 인수액만 126,886,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층 505호 |
| 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 법정지상권 | 해당사항없음 |
| 명세서 인수권리 | 해당사항없음 |
① 권리 흐름 — 명세서와 임차 계산의 충돌이 핵심
권리흐름상 말소기준으로 잡힌 시점은 2025.03.18 경매개시결정입니다. 이후 유슬기의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 500,000,000원 가압류, 수원시 압류가 이어집니다. 유슬기의 임차권등기는 2025.04.04이지만 전입·점유개시는 2022.05.30, 확정일자는 2022.05.02로 기록되어 있고 배당요구도 했습니다.
한편 을구에는 2022.02.25 반월신용협동조합의 근저당권 설정 3,720,000,000원, 2024.08.19 채권최고액 3,303,360,000원 변경, 2025.09.29 넘버스자산대부주식회사로의 근저당권 이전 및 반월신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정 이력이 함께 존재합니다. 따라서 2025.03.18을 말소기준으로 잡은 권리흐름과 을구 근저당 이력의 관계도 입찰 전 원본 등기부의 현재 말소표시까지 직접 대조해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 신고 27명, 보증금 미상 22명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없고 모두 실제 임차인·점유자로 기록되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다.
| 임차인 | 점유부위 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 2층 201호 37.9600㎡ · 2022.07.14 | 20,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 없음 | 20,000,000원 |
| 이로운 주식회사(이상현) | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ · 2022.05.12 | 10,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 배성희 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ · 2024.12.13 | 3,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 없음 | 3,000,000원 |
| 박상주 | 2024.09.05 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김한결 | 2024.12.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김민정 | 2024.04.01 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 박하영 | 2024.12.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 차해민 | 2022.03.24 | 미상 | 2025.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 장영건 | 2022.03.04 | 미상 | 2025.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 노현정 | 2024.12.02 | 미상 | 2025.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조수남 | 2022.04.22 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 윤하나 | 2022.03.07 | 미상 | 2025.04.21 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 송승엽 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 이대환 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ · 2022.04.29 | 60,000,000원 | 확인 안 됨 | 대항력 있음 | 없음 | 60,000,000원 |
| 손수성 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김창성 | 2025.01.08 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김아린 | 2024.03.19 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 허남기 | 2024.08.20 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김진우 | 2024.11.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김태환 | 2022.04.04 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 변민정 | 2023.01.20 | 미상 | 2025.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김범준 | 2024.08.26 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 최종오 | 2022.03.28 | 미상 | 2025.05.28 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김홍석 | 2023.08.07 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 조강민 | 2025.01.24 | 미상 | 확인 안 됨 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 유슬기 | 건물 전유부분 전부 · 2022.05.30 | 180,000,000원 | 2025.04.04 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 33,886,000원 |
유슬기 임차권등기에는 1차 보증금 180,000,000원, 2차 보증금 150,000,000원이 함께 기재되어 있으며, 배당 계산은 180,000,000원을 청구액으로 적용하고 있습니다.
② 가격 구조 — ‘149,000,000원짜리 물건’으로 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 계산상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 149,000,000원 | 126,886,000원 | 275,886,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 119,200,000원 | 156,268,800원 | 275,468,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 95,360,000원 | 179,756,480원 | 275,116,480원 |
낙찰가가 149,000,000원에서 95,360,000원까지 내려가도 계산상 실질취득은 275,886,000원에서 275,116,480원으로만 변합니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 낙찰가 감소분 대부분이 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 1. 임차인 유슬기 우선변제 | 180,000,000원 | 146,114,000원 |
| 인수 · 유슬기 미배당 보증금 | 33,886,000원 | 0원 |
| 인수 · 김재윤 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 149,000,000원이 집행비용 2,886,000원과 유슬기 배당 146,114,000원으로 전액 소진됩니다. 계산상 알려진 매수인 인수액은 126,886,000원입니다. 주택도시보증공사 500,000,000원은 전액 미배당으로 계산되며, 신청채권자 청구 2,889,077,966원도 각 회차 시나리오에서 지급액 0원으로 표시됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수원시청역 남서측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일부 호실은 근린생활시설, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 본건은 도시형생활주택(원룸형)입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 12층 건물로 개별난방, 승강기, 주차장, 위생·급배수 및 화재탐지·경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 10미터 포장도로와 접하고, 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 505호 임차인 특정. 조사된 임차인 중 201호·202호·203호·204호 등 다른 호실이 명시된 사람이 포함되어 있습니다. 505호에 실제 귀속되는 점유자와 임대차계약을 원본에서 분리 확인해야 합니다.
- 명세서와 계산상 인수의 불일치. 명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 되어 있지만 계산상 인수액은 126,886,000원입니다. 이 차이가 해소되기 전에는 입찰가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 유슬기 180,000,000원. 전입 2022.05.30, 확정일자 2022.05.02, 배당요구 2025.04.04이며 현재 회차 미배당 계산액은 33,886,000원입니다.
- 보증금 미상 22명. 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력과 승계액을 확정하지 말고 임대차계약서·주민등록·확정일자·배당요구 관계를 개별 확인해야 합니다.
- 말소기준과 을구 이력 대조. 2022.02.25 근저당 설정, 2024.08.19 채권최고액 변경, 2025.09.29 근저당권 이전·질권설정과 2025.03.18 경매개시결정의 관계를 원본 등기부에서 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 최저가는 95,360,000원까지 내려가지만 계산상 인수액이 179,756,480원으로 늘어 실질취득은 275,116,480원입니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실질취득가를 봐야 한다”
이 사건의 핵심은 149,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 현재 배당 계산을 그대로 적용하면 매수인 인수액 126,886,000원이 더해져 실질취득은 275,886,000원입니다. 1회, 2회 유찰돼도 실질취득은 각각 275,468,800원, 275,116,480원으로 거의 내려가지 않습니다. 유슬기의 대항력 있는 보증금이 낙찰가를 웃돌고, 다른 알려진 인수 보증금까지 있기 때문입니다.
여기에 보증금 미상 점유자가 22명이나 있고, 임차 조사에는 505호 외 다른 호실도 함께 나타납니다. 반대로 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 즉 이 사건은 “싸게 보이는 신건”이 아니라, 호실별 임차관계와 명세서 기재의 불일치를 먼저 해소해야 하는 사건입니다. 505호에 귀속되는 임차인과 실제 인수액이 정리되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
