수원지방법원 2025타경55066. 대상은 권선동 소노하임 8층 803호이며 감정평가상 이 건물의 일부 호실은 근린생활시설, 일부는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이고 매각물건명세서 비고 역시 도시형생활주택(원룸형) 이용을 적고 있습니다. 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 임차관계입니다. 현황조사 등에 나타난 임차관계는 27명이고, 다수의 전입일이 말소기준으로 산정된 2025.03.18보다 앞섭니다.
특히 변민정은 보증금 40,000,000원, 임대차계약일 2023.01.12, 전입·점유개시일 2023.01.20, 확정일자 2023.01.12인 주택임차권자로 등기되어 있으며 배당요구도 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 40,000,000원을 우선변제로 전액 배당하는 것으로 잡았습니다. 반면 김재윤·이로운 주식회사(이상현)· 배성희·주식회사 건영에듀파인(최두성)의 합계 93,000,000원은 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층 803호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권과 다수 선순위 전입이 핵심
등기상 2022.02.25 반월신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,720,000,000원으로 설정되었다가 3,303,360,000원으로 변경되고, 이후 넘버스자산대부주식회사로 확정채권양도가 등기되었습니다. 한편 사건의 말소기준은 2025.03.18 임의경매개시결정으로 산정되어 있고, 임차권자 변민정의 전입일 2023.01.20과 임차권등기 2025.03.06은 그보다 앞섭니다.
② 임차관계 — 실제 임차인 27명, 보증금 미상 다수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 2층 201호 37.9600㎡ | 2022.07.14 | — | 20,000,000원 | 대항력 있음 · 인수 가능 |
| 이로운 주식회사(이상현) | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ | 2022.05.12 | — | 10,000,000원 | 대항력 있음 · 인수 가능 |
| 배성희 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ | 2024.12.13 | — | 3,000,000원 | 대항력 있음 · 인수 가능 |
| 박상주 | — | 2024.09.05 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 김한결 | — | 2024.12.19 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 김민정 | — | 2024.04.01 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 박하영 | — | 2024.12.20 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 차해민 | — | 2022.03.24 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 장영건 | — | 2022.03.04 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 노현정 | — | 2024.12.02 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 조수남 | — | 2022.04.22 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 윤하나 | — | 2022.03.07 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 송승엽 | — | 2022.04.01 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 이대환 | — | 2022.05.31 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ | 2022.04.29 | — | 60,000,000원 | 대항력 있음 · 인수 가능 |
| 손수성 | — | 2024.02.26 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 김창성 | — | 2025.01.08 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 김아린 | — | 2024.03.19 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 허남기 | — | 2024.08.20 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 김진우 | — | 2024.11.26 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 김태환 | — | 2022.04.04 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 김범준 | — | 2024.08.26 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 유슬기 | — | 2022.05.30 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 최종오 | — | 2022.03.28 | — | 미상 | 대항력 가능 · 배당요구 |
| 김홍석 | — | 2023.08.07 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 조강민 | — | 2025.01.24 | — | 미상 | 대항력 가능 · 보증금 미상 |
| 변민정 | 건물의 전부 | 2023.01.20 | 2023.01.12 | 40,000,000원 | 대항력 있음 · 우선변제 · 배당요구 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 최종 인수액을 확정할 수 없으므로 “대항력 가능·미상”으로 보았습니다. 보증금이 확인되는 4명의 매수인 인수분 합계는 93,000,000원이며, 변민정의 40,000,000원은 배당 시뮬레이션에서 우선변제됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 변민정 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 인수 · 김재윤 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 126,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
가압류 청구금액 500,000,000원 중 예상배당은 126,820,000원, 미배당은 373,180,000원입니다. 확인된 매수인 인수액은 별도로 93,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 시세 판단 — 비교 가능한 실거래 수치 없음
이 사건에는 동일 물건 또는 동일 유형의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 최근 추세를 판단할 수 있는 실거래 수치가 없습니다. 따라서 감정가 170,000,000원이나 유찰 후 최저가만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 확인 인수액과 미상 임차관계가 실질취득가를 좌우하므로 가격 비교 전 임차관계 확정이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근이며 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있습니다.
- 이용상태. 일부 호실은 근린생활시설, 일부 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 대상 관련 비고에는 도시형생활주택(원룸형) 이용이 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 건물이며 승강기·주차장·개별난방·급배수· 화재탐지 및 경보설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이고, 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구)이며 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 93,000,000원 인수 재확인. 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사(이상현) 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인(최두성) 60,000,000원의 배당요구·대항력·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 다수 점유자는 최종 인수액 산정이 불가능합니다. 전입세대·임대차계약·현황조사와 매각물건명세서의 보완 여부를 확인해야 합니다.
- 변민정 임차권. 보증금 40,000,000원, 전입 2023.01.20, 확정 2023.01.12, 배당요구가 확인되며 배당 시뮬레이션상 전액 우선변제입니다.
- 명세서 문구 충돌. “인수권리 해당사항없음”이라는 문구와 실제 임차 분석·배당 시뮬레이션의 인수 93,000,000원이 상충하므로 어느 한쪽만 믿고 입찰하면 안 됩니다.
- 실질취득가 기준. 신건은 최소 263,000,000원, 1회 유찰은 최소 229,000,000원, 2회 유찰은 최소 201,800,000원 수준이며 미상 인수액은 별도입니다.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 별도 시세 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.70억짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 표면 가격은 170,000,000원이지만 배당 시뮬레이션에서 확인되는 매수인 인수액만 93,000,000원입니다. 따라서 신건 기준 알려진 부담만 합쳐도 263,000,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 존재해 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 게다가 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 분석상 인수관계가 충돌합니다. 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차인별 대항력·보증금·배당요구와 최종 인수액을 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가를 실질 매입가격으로 보면 안 됩니다.
