수원지방법원 2025타경55066. 대상은 권선동 소노하임 11층 1108호로, 감정평가 및 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형) 이용입니다. 감정가와 최저가는 모두 170,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 등기부에는 장영건의 180,000,000원 주택임차권이 있고, 현황조사에는 여러 점유자가 확인돼 있습니다. 계산된 현재 매수인 인수액은 273,000,000원입니다.
특히 장영건은 2022.03.04 전입·점유를 시작했고, 임차권등기는 2025.03.17 접수됐습니다. 보증금은 180,000,000원으로 현재 최저가 170,000,000원보다 큽니다. 여기에 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사(이상현) 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인(최두성) 60,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산돼 있습니다. 다섯 건의 확인 보증금만 합쳐도 273,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층 1108호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 임차권과 점유관계가 핵심
권리판정상 2025.03.18 반월신용협동조합의 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있으며, 그 이후의 주택도시보증공사 가압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 장영건의 주택임차권은 2025.03.17 접수로 말소기준보다 앞서고, 매수인 인수 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 확인된 보증금 2.73억, 미상 22명
현황조사 및 관련 문건에서 확인되는 점유자는 27명입니다. 보증금이 확인되는 사람은 다섯 명으로 합계 273,000,000원이며, 나머지 22명은 보증금이 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 2층 201호 37.9600㎡ | 2022.07.14 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 이로운 주식회사(이상현) | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ | 2022.05.12 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 배성희 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ | 2024.12.13 | 3,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 박상주 | - | 2024.09.05 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김한결 | - | 2024.12.19 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김민정 | - | 2024.04.01 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박하영 | - | 2024.12.20 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차해민 | - | 2022.03.24 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 노현정 | - | 2024.12.02 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조수남 | - | 2022.04.22 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 윤하나 | - | 2022.03.07 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송승엽 | - | 2022.04.01 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이대환 | - | 2022.05.31 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ | 2022.04.29 | 60,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 손수성 | - | 2024.02.26 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김창성 | - | 2025.01.08 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김아린 | - | 2024.03.19 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허남기 | - | 2024.08.20 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김진우 | - | 2024.11.26 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김태환 | - | 2022.04.04 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 변민정 | - | 2023.01.20 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김범준 | - | 2024.08.26 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유슬기 | - | 2022.05.30 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최종오 | - | 2022.03.28 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김홍석 | - | 2023.08.07 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조강민 | - | 2025.01.24 | 미상 | - | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장영건 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.03.04 | 180,000,000원 | - | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
③ 인수 구조 — 낙찰가보다 인수액이 더 크다
| 현재 최저가 | 170,000,000원 |
|---|---|
| 확인된 매수인 인수 | 273,000,000원 |
| 현재 알려진 실질취득 | 443,000,000원+ |
| 1회 유찰 시 | 136,000,000원 + 273,000,000원 = 409,000,000원+ |
| 2회 유찰 시 | 108,800,000원 + 273,000,000원 = 381,800,000원+ |
| 추가 변수 | 보증금 미상 점유자 22명의 실제 보증금·대항력·배당관계 |
현재 계산상 인수액 273,000,000원은 낙찰대금과 별도입니다. 따라서 신건 최저가 170,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서 알려진 부담만 합쳐도 443,000,000원이며, 미상 보증금이 추가되면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가 대비 어느 수준인지는 비교할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 인수 · 김재윤 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 장영건 보증금 | 180,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 166,820,000원 |
| 미배당 | - | 333,180,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 매각대금 170,000,000원 중 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 주택도시보증공사에 배당되고, 333,180,000원이 미배당으로 남습니다. 확인된 임차보증금 273,000,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근이며 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 중 일부는 근린생활시설, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 도시형생활주택(원룸형) 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보· 개별난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구)이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본 재확인. “인수권리 해당사항없음” 표기와 임차권등기·배당계산이 충돌합니다. 최우선 확인사항입니다.
- 장영건 임차권 범위 확인. 보증금 180,000,000원, 전유부분 전부, 2022.03.04 전입·점유 내용과 실제 1108호 점유관계를 대조해야 합니다.
- 다른 호실 점유자 분리. 201호·202호·203호·204호로 명시된 점유자가 포함돼 있으므로 사건 전체 점유자와 1108호 직접 임차인을 구분해야 합니다.
- 보증금 미상 22명 확인. 미상 상태에서는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 배당요구 여부만으로 인수 소멸을 단정하면 안 됩니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 알려진 부담은 최저가 170,000,000원에 확인 인수 273,000,000원을 더한 443,000,000원+입니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 현재 실질취득액의 시장가 대비 수준을 판단할 근거가 없습니다. 가격 판단 전에 동일 용도·면적·층의 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘인수액 확정’이 먼저다
최저가는 170,000,000원이지만, 현재 계산에 반영된 매수인 인수액은 273,000,000원입니다. 이미 알려진 실질취득 부담이 443,000,000원이고, 보증금 미상 점유자 22명의 금액은 아직 더해지지 않았습니다. 게다가 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 등기·현황조사·배당계산 사이에 충돌이 있습니다. 따라서 이 물건은 신건 1.70억이 싸냐 비싸냐를 논하기 전에, 1108호에 실제 귀속되는 임차인과 최종 인수액을 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
