* 예상 미배당 0원은 제시된 배당계산이 성립한다는 조건부 수치입니다. 실제 매수인 인수액이 확정됐다는 의미가 아닙니다.

수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임 11층 1104호입니다. 감정평가상 해당 구간은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고 역시 도시형생활주택으로 표시하고 있습니다. 현재 소유자는 주식회사하우스빌더스이고, 경매는 반월신용협동조합의 신청으로 시작됐습니다.

권리관계에서 중요한 사람은 임차권등기자인 노현정입니다. 임대차계약일은 2024년 10월 16일, 확정일자는 2024년 10월 21일, 점유개시일은 2024년 11월 29일, 주민등록일은 2024년 12월 2일입니다. 보증금은 150,000,000원이며 배당요구도 접수됐습니다.

그런데 등기부에는 이 임차인의 입주보다 앞선 2022년 2월 25일 설정된 반월신용협동조합 근저당권과, 그 근저당권에 대한 변경·이전·질권설정 기록이 함께 나타납니다. 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되지만 후속 등기들이 남아 있어, 단순히 경매개시결정일만을 말소기준으로 삼아 대항력과 배당을 확정하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다

현재 산정상으로는 2025.03.18 임의경매개시결정을 말소기준으로 취급하고 있습니다. 그러나 2022년 근저당권이 실제로 존속한다면 해당 권리가 선순위가 될 수 있고, 이는 노현정의 임차권 보호 범위와 배당순위 판단에도 영향을 미칩니다.

후순위인 주택도시보증공사의 가압류 500,000,000원과 수원시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 압류등기의 소멸과 별도로 실제 배당에서 적용되는 조세채권 순위는 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 1104호와 다른 호실을 반드시 구분

노현정은 임차권등기와 확정일자, 배당요구가 확인됩니다. 산정상 말소기준인 2025.03.18보다 전입일이 앞서 있으나, 2022년 근저당권이 유효하게 존속한다면 그보다 후순위입니다. 따라서 대항력과 매수인 인수 여부는 실제 말소기준권리의 확정에 따라 판단해야 합니다.

또한 임차권등기일은 2025.03.31로 경매개시결정일 이후입니다. 임차권등기의 존재만으로 기존 선순위 근저당권보다 앞서는 것은 아닙니다.

다른 호실의 확인된 임차관계

위 보증금 93,000,000원은 대상 호실 밖의 임대차관계입니다. 호실이 특정되지 않은 나머지 전입자는 대상 호실 점유 여부와 보증금·확정일자가 확정되지 않았으므로, 1104호에 대한 대항력은 가능·미상으로 구분합니다. 다른 호실에 대한 전입 사실만으로 1104호 매수인의 인수채무를 인정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

현재 제시된 배당계산은 노현정의 보증금을 우선 지급하고, 남는 금액을 주택도시보증공사 가압류에 배분하는 구조입니다. 기존 근저당권의 실제 존속 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 확정 배당표가 아닌 조건부 계산으로 봐야 합니다.

* 신청채권자의 배당액 0원은 제시된 산정 결과입니다. 근저당권의 존속 및 채권양도 관계가 최종 확인되지 않았으므로 확정적인 무배당으로 해석할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수위험은 남는다

신건에서는 제시된 배당계산상 노현정에게 150,000,000원 전액을 지급합니다. 하지만 1회 유찰 가정 최저가는 136,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가는 108,800,000원으로 모두 보증금보다 낮습니다.

만약 노현정의 임차권이 실제 말소기준권리에 앞서 매수인에게 대항할 수 있는 인수형 권리로 최종 확인된다면, 배당되지 않은 보증금은 매수인 부담이 될 수 있습니다. 이 경우 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하므로 실질취득 부담은 보증금 150,000,000원 수준에서 유지될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수인분당선 수원시청역 남서측 인근입니다. 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 외벽은 치장벽돌 및 외장타일 등으로 마감돼 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·개별난방·승강기·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북동측으로 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 도시형생활주택(원룸형)으로서 임대수요와 거래가격 검증이 중요합니다. 주변 실거래와 실제 임대차 조건을 확인해야 하며, 감정가만으로 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 원본 확인. 2022.02.25 설정된 반월신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2024년 채권최고액 변경, 2025년 넘버스자산대부주식회사로의 이전 및 질권설정을 원본 등기부에서 대조하세요.
• 말소기준권리 확정. 현재 산정에 사용된 2025.03.18 경매개시결정이 실제 선순위 기준이 되는지 먼저 확인해야 합니다.
• 노현정 임차권. 임대차계약·전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구와 매각물건명세서의 인수조건을 대조하세요.
• 호실별 점유 분리. 201호·202호·203호·204호의 임대차를 1104호에 합산하지 마세요. 호실 미특정 전입자의 실제 점유관계도 조사해야 합니다.
• 배당표 재산정. 노현정의 보증금 150,000,000원 전액 배당 가정이 선순위 근저당권과 조세채권을 반영해도 성립하는지 확인하세요.
• 유찰 시 인수액. 최저가가 보증금 이하로 내려가는 회차에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.
• 실거래 검증. 소노하임 내 유사 면적·층수의 최신 실거래와 실제 임대차 조건을 대조해 가격 메리트를 확인하세요.
• 관리비·점유. 관리비 체납, 현 점유 상태, 임차권등기 말소 및 명도 조건을 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 권리의 순서”

수원 소노하임 1104호는 감정가와 최저가가 모두 170,000,000원인 신건입니다. 대상 호실에는 보증금 150,000,000원의 임차권등기자 노현정이 있으며, 제시된 예상배당에서는 전액 배당이 계산돼 있습니다.

그러나 2022년 근저당권의 말소 표시와 후속 변경·이전·질권설정 기록 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 이 문제를 해소하지 않은 채 임차보증금 전액 배당이나 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다. 또한 다른 호실의 보증금 93,000,000원을 1104호 매수인의 부담으로 합산하는 것은 적절하지 않습니다.

현재 판단은 권리관계 재확인 우선, 가격 메리트 미확인입니다. 입찰 검토의 핵심은 최초 근저당권의 실제 존속 여부를 확인하고, 노현정의 배당 및 잔여 보증금 인수관계를 해당 호실 기준으로 다시 확정하는 것입니다.