수원지방법원 2025타경55066. 대상은 수원시 권선구 권선동 소노하임 5층 504호입니다. 감정평가서상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물이며, 등기상 소유자는 주식회사하우스빌더스입니다. 반월신용협동조합이 임의경매를 신청했으며 청구금액은 2,889,077,966원입니다.

이 사건에서는 단순히 감정가와 최저매각가를 비교하는 것만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다. 504호에 보증금 180,000,000원의 임차권이 설정되어 있기 때문입니다. 더구나 2022년 설정된 근저당권의 말소 표기와 이후 변경·이전등기가 함께 존재하므로, 임차권에 앞서는 담보권이 실제로 유효한지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권의 실제 말소 상태부터 확인

등기상 반월신용협동조합의 근저당권은 2022.02.25 설정되었으며 최초 채권최고액은 3,720,000,000원입니다. 이후 2024.08.19 채권최고액이 3,303,360,000원으로 변경되고, 2025.09.29 넘버스자산대부주식회사로 근저당권 이전등기가 접수되어 있습니다.

이후 등기된 주택도시보증공사의 가압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 조세채권의 실제 배당순위는 별개의 문제이므로, 수원시 압류와 관련된 당해세 등은 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 504호와 다른 호실을 분리해야 한다

본건의 매각 대상은 504호입니다. 현황조사에는 소노하임의 다른 호실 임차인과 호실이 특정되지 않은 점유 관계자들도 함께 포함되어 있습니다. 이들의 보증금을 504호 매수인 인수액으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.

504호와 직접 연결되는 등기 임차권자는 최종오 1명입니다. 보증기관의 대위·승계신고를 별도 실제 임차인으로 중복 계산한 내역은 없습니다.

최종오의 임대차계약일은 2022.03.10(1차), 2024.08.02(2차)이며, 임차권등기는 2025.05.23 접수되었습니다. 확정일자는 2024.08.20(150,000,000원)으로 기재되어 있습니다. 따라서 보증금 전체의 우선변제순위가 동일하다고 단정해서는 안 되며, 최초 계약의 확정일자와 보증금 변경 경위를 원본 계약서로 확인해야 합니다.

다른 호실 임차보증금 — 504호 인수액과 구분

배당 계산에는 다음 다른 호실 임차인의 보증금까지 매수인 인수액으로 합산되어 있습니다.

호실이 특정되지 않은 다른 점유 관계자들도 다수 확인됩니다. 박상주·김한결·김민정·박하영·차해민·장영건·노현정·조수남·윤하나·송승엽· 이대환·손수성·김창성·김아린·허남기·김진우·김태환·변민정·김범준· 유슬기·김홍석·조강민 등이 이에 해당합니다.

이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않거나 점유 호실이 특정되지 않았으므로, 모두 504호의 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 분류하고, 504호에 실제 점유 또는 임대차 관계가 있는지 호실별 현황조사와 매각물건명세서 원본을 통해 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

아래는 제시된 배당 계산을 그대로 구분해 표시한 조건부 시뮬레이션입니다. 법원의 확정 배당표가 아니며, 특히 최종오 임차권의 배당순위와 기존 근저당권의 유효성이 확인되지 않아 실제 배당 및 인수 결과와 차이가 발생할 수 있습니다.

집행비용 3,236,000원과 최종오 예상배당 170,764,000원의 합계는 174,000,000원입니다. 이는 제공된 배당 가정에 따른 수치이며, 기존 근저당권의 배당순위와 조세채권·임차인 최우선변제 등은 별도로 확인해야 합니다.

④ 실질취득액 — 최저가 하락이 곧 비용 절감은 아니다

최종오의 보증금 180,000,000원이 매수인에게 인수되는 권리라는 전제에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당액이 증가합니다. 따라서 입찰가만 낮아지는 모습을 보고 취득비용이 크게 줄어든다고 판단해서는 안 됩니다.

신건 기준 174,000,000원 + 9,236,000원 = 183,236,000원입니다. 이는 다른 호실 보증금 93,000,000원을 제외하고, 최종오의 미배당금만 인수한다는 배당 가정을 적용한 금액입니다.

다만 매각물건명세서에는 명시된 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 배당 시뮬레이션의 미배당금 인수 가정과 일치하지 않습니다. 따라서 위 실질취득액은 확정 취득비용이 아니라 권리관계 확인을 위한 조건부 위험 시나리오로 취급해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로, 위생·급배수설비와 화재탐지·경보설비, 개별난방설비, 승강기 및 주차장설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북동측으로 노폭 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)· 지구단위계획구역(시청지구) 등에 속하며, 비행안전제6구역과 과밀억제권역에도 해당합니다.
• 이용상태. 소노하임에는 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 있으며, 매각물건명세서상 대상 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 환금성. 지하철역과 생활편의시설 접근성은 확인되지만, 해당 호실의 실거래 비교자료가 없어 구체적인 매도가격과 매각 소요기간은 별도 시장조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당권 원본 확인. 2022.02.25 반월신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부, 2024년 변경등기, 2025년 이전등기와 질권설정의 관계를 확인해야 합니다.
• 504호 임차권 확인. 최종오의 최초 계약서·갱신계약서·확정일자· 실제 보증금과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 명세서와 배당 가정 대조. 매각물건명세서상 인수권리 없음이라는 기재와 배당 시뮬레이션의 미배당금 인수 가정이 다른 이유를 확인해야 합니다.
• 호실별 점유 조사. 다른 호실 임차인 및 호실 미상 점유자를 504호 임차인으로 일괄 취급하지 말고 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰자금 검토. 단순 낙찰가가 아니라 보증금 인수 가능성, 조세채권 및 미납 관리비를 구분하여 취득비용을 계산해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 같은 건물의 동일 용도·유사 면적 거래와 최근 매물 호가를 비교하여 감정가의 적정성을 검토해야 합니다.
• 매각 범위 확인. 다른 호실에 설정된 임차권이나 점유 관계가 504호의 매각 범위에 포함되는지 법원 원본 서류를 기준으로 확인해야 합니다.
• 기일 확인. 2026.10.12 매각기일의 진행 여부와 변경 공고, 매각물건명세서의 정정·보완 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.74억 낙찰가보다 권리의 정확한 범위가 먼저”

수원 소노하임 504호는 신건 최저가가 174,000,000원이지만, 최종오 명의의 180,000,000원 임차권이 존재합니다. 제시된 배당 계산에 따른 미배당 추정액은 9,236,000원이고, 이를 매수인이 인수한다는 조건에서는 실질취득액이 183,236,000원입니다.

그러나 이 계산은 확정된 권리분석 결론이 아닙니다. 2022년 근저당권의 실제 존속·말소 여부와 최종오의 대항력 및 우선변제순위, 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 함께 확인해야 합니다. 아울러 다른 호실 임차보증금 93,000,000원을 504호 인수금에 합산하는 것은 적절하지 않습니다.

결론적으로 권리관계 확정과 실거래 시세 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 최저가가 내려가더라도 실제 인수되는 임차보증금이 있다면 총취득비용은 그만큼 증가합니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가 자체보다 정확한 말소기준권리, 504호 임차인의 인수 여부, 그리고 실제 취득비용을 구분하는 데 있습니다.