수원지방법원 2025타경55066. 이번 물건은 수원시 권선구 권선동 소노하임 2층 203호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물로, 일반적인 아파트 경매와는 구분해서 살펴봐야 합니다. 소유자는 주식회사하우스빌더스이며, 반월신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 청구금액은 2,889,077,966원입니다.

핵심은 203호와 다른 호실의 권리를 정확히 분리하는 것입니다. 현황조사에는 201호·202호·203호·204호의 임차 정보뿐 아니라 점유 호실이 특정되지 않은 다수의 신고가 함께 확인됩니다. 따라서 건물 전체 임차보증금을 203호 낙찰자가 전부 인수한다고 판단해서도 안 되고, 반대로 매각물건명세서상 인수권리 기재가 없다는 이유만으로 인수위험을 완전히 배제해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소 여부부터 확인

등기 내역에는 2022년 반월신용협동조합의 근저당권 설정이 확인됩니다. 최초 채권최고액은 3,720,000,000원이며, 이후 3,303,360,000원으로 변경됐습니다. 그런데 해당 설정등기에 이미 말소된 것으로 표시된 정보가 있는 반면, 이후 근저당권 이전 및 질권설정도 기재되어 있습니다. 따라서 2025년 경매개시결정을 실제 말소기준권리로 확정하기에 앞서 원본 등기부의 권리 존속과 말소 경위를 대조해야 합니다.

2025년 이후 접수된 주택도시보증공사의 가압류와 수원시 압류는 경매절차에서 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 압류등기 소멸과 별개로 조세채권의 실제 배당순위와 금액은 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 203호와 다른 호실을 반드시 구분

현황조사에서 확인되는 실제 임차·점유 신고는 27명입니다. 이 가운데 임차 부분이 특정된 신고는 201호·202호·203호·204호이며, 나머지는 점유 호실과 보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않습니다.

203호 직접 관련 임차인

203호 임차인의 신고일은 2025년 경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 2022년 근저당권 설정일보다 뒤이며, 근린생활시설 임차인의 대항력은 사업자등록과 실제 점유 등 관련 요건을 함께 검토해야 합니다. 신고일이 빠르다는 이유만으로 확정적인 대항력이나 보증금 인수를 단정할 수 없습니다.

배당계산에는 203호 보증금 10,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 가정이 반영되어 있습니다. 해당 가정이 실제로 적용된다면 최저가 기준 실질취득금액은 290,000,000원입니다. 이는 낙찰대금에 203호 보증금 인수액을 더한 조건부 계산으로, 확정된 실제 인수액을 의미하지는 않습니다.

다른 호실로 특정된 임차인

201호 월세 1,000,000원, 204호 월세 2,600,000원. 다른 호실의 임차권이 203호에 직접 미치는지는 별개 문제입니다.

점유 호실이 특정되지 않은 신고

아래 신고자들은 모두 전입신고일이 2025.03.18 이전으로 기재되어 있습니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않으므로, 대항력 가능·미상으로 분류하며 203호의 직접 임차인으로 확정하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

제시된 배당 시뮬레이션은 집행비용을 차감한 금액을 주택도시보증공사 가압류에 배당하고, 확인된 임차보증금 합계 93,000,000원을 매수인 인수로 처리한 계산입니다. 다만 이는 서로 다른 호실의 보증금을 합산한 값이므로 203호 매수인의 확정 인수금액으로 볼 수 없습니다. 또한 선순위 근저당권의 효력과 채권 배당순위에 관한 원본 확인이 선행되어야 합니다.

위 표는 제시된 추정 배당 결과를 그대로 표시한 것이며 확정 배당표가 아닙니다. 선순위 근저당권, 조세채권, 임차인의 우선변제 및 각 호실의 배당 관계가 실제 계산과 다를 수 있습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

93,000,000원은 건물 내 호실이 특정된 임차보증금의 합산액으로, 203호 매수인에게 해당 금액 전부가 승계된다는 뜻이 아닙니다. 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 그 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 대상 감정평가 범위 내 일부 호실은 근린생활시설, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있습니다. 이번 203호는 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·개별난방·승강기·주차장 설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 대상 토지 북동측으로 약 10m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
• 추가 규제. 비행안전제6구역(전술)·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 환금성. 근린생활시설인 만큼 주거용 아파트의 거래가격이나 임대수익률을 그대로 적용할 수 없습니다. 실제 임대차 관계와 이용 가능 용도, 관리상태를 확인한 뒤 개별적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 등기 원본 대조. 2022년 반월신용협동조합 근저당권의 말소 표기, 채권최고액 변경, 넘버스자산대부주식회사로의 이전 및 반월신용협동조합의 질권설정 관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2022-72호 및 제2025-54455호를 대조하고, 현재 매각 대상 203호에 실제 영향을 미치는 채권·권리 범위를 확인해야 합니다.
• 203호 임차인 확인. 이로운 주식회사(이상현)의 임대차계약서, 사업자등록, 실제 점유, 보증금·월세 및 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
• 점유 호실 분리. 건물 전체 신고자 가운데 203호를 실제 점유하거나 이 호실에 대해 권리를 주장하는 사람이 있는지 확인해야 합니다.
• 배당요구 원본 확인. 점유자들의 배당요구서와 배당요구종기, 우선변제권 성립 여부 및 미배당 보증금 인수 가능성을 대조해야 합니다.
• 203호 인수액 확정. 단순 합산 보증금 93,000,000원을 그대로 적용하지 말고, 해당 호실에 귀속되는 보증금과 배당 결과를 바탕으로 실질취득금액을 재계산해야 합니다.
• 관리비·점유 상태. 체납 공용관리비, 임차인의 실제 사용 상태, 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 근린생활시설의 최근 유사 매매사례와 임대료를 별도로 조사해 최저가 및 예상 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항증명서·공동담보목록 및 임대차 관련 문서를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “203호의 진짜 인수액부터 확정하라”

이번 소노하임 203호는 단순한 신건 가격 비교만으로 접근하기 어려운 물건입니다. 우선 203호에 직접 관련된 임차보증금 10,000,000원의 대항력과 배당 여부를 확인해야 하고, 건물 전체 점유 신고자 중 실제로 203호에 권리를 가지는 사람이 있는지도 구분해야 합니다.

또한 2022년 근저당권의 말소 여부와 후속 권리변동 기록을 대조하지 않은 채 2025년 경매개시결정을 확정적인 말소기준권리로 삼는 것은 적절하지 않습니다. 현재 예상배당 결과 역시 그 권리관계가 정리된 후에 재검토해야 합니다.

결론은 가격보다 권리 확인이 우선이라는 것입니다. 203호 임차권의 실제 인수액, 추가 점유자의 권리, 근저당권과 공동담보 관계를 확정한 이후에야 280,000,000원의 신건 가격을 실질취득금액과 비교해 판단할 수 있습니다. 이 핵심 사항들이 확인되지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다.