수원지방법원 2025타경55066. 권선동 소노하임 2층 202호입니다. 감정평가상 이 물건이 속한 구분건물 가운데 일부는 근린생활시설, 일부는 도시형생활주택으로 이용되고 있고, 매각물건명세서 비고에는 “근린생활시설로 이용중임”이라고 적혀 있습니다. 따라서 주거용 아파트를 전제로 접근할 사건이 아닙니다.
권리관계의 핵심은 임차인입니다. 배당 시뮬레이션에는 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인 60,000,000원 등 합계 93,000,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 특히 202호에는 배성희가 주거용으로 30.0000㎡를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설로 이용중임 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 12층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 확인이 먼저다
말소기준은 2025.03.18 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 이후 주택도시보증공사의 500,000,000원 가압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 반면 임차·점유 관계는 대부분 이 날짜보다 앞선 전입으로 조사되어 있어 별도 확인이 필요합니다.
2022년 설정된 반월신용협동조합 근저당은 최초 채권최고액 3,720,000,000원에서 3,303,360,000원으로 변경됐고, 2025.09.29에는 넘버스자산대부주식회사로 근저당권 이전, 같은 날 반월신용협동조합 앞으로 근저당권부채권 질권설정이 등기되어 있습니다. 현재 시나리오에는 신청채권자 청구 2,889,077,966원의 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 실제 공동담보·채권이전·배당 순위는 입찰 전 원본 확인이 필수입니다.
② 임차·점유 현황 — 확인된 보증금 9,300만원, 미상 점유자 다수
현황조사 등에 등장하는 점유자는 27명입니다. 이 중 보증금이 확인되는 점유자는 4명이며 확인된 보증금 합계는 93,000,000원입니다. 나머지는 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 규모를 확정할 수 없습니다. 호수 표기가 201호·202호·203호·204호 등으로 섞여 있고 일부는 점유 부분도 특정되지 않으므로, 202호에 실제로 대응하는 점유관계를 원본으로 분리 확인해야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 2층 201호 37.9600㎡ | 2022.07.14 | 20,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 이로운 주식회사(이상현) | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ | 2022.05.12 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 배성희 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ · 주거 | 2024.12.13 | 3,000,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 박상주 | 미상 | 2024.09.05 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 김한결 | 미상 | 2024.12.19 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 김민정 | 미상 | 2024.04.01 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 박하영 | 미상 | 2024.12.20 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 차해민 | 미상 | 2022.03.24 | 미상 | 2025.03.25 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 장영건 | 미상 | 2022.03.04 | 미상 | 2025.03.25 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 노현정 | 미상 | 2024.12.02 | 미상 | 2025.05.23 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 조수남 | 미상 | 2022.04.22 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 윤하나 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 2025.04.21 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 송승엽 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 2025.05.16 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 이대환 | 미상 | 2022.05.31 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ | 2022.04.29 | 60,000,000원 / 2,600,000원 | 확인 없음 | 대항력 있음 우선변제 미상 |
| 손수성 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 2025.04.14 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김창성 | 미상 | 2025.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 김아린 | 미상 | 2024.03.19 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 허남기 | 미상 | 2024.08.20 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 김진우 | 미상 | 2024.11.26 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 김태환 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 변민정 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김범준 | 미상 | 2024.08.26 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 유슬기 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 2025.04.21 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 최종오 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 2025.05.28 | 대항력 가능·미상 배당요구 |
| 김홍석 | 미상 | 2023.08.07 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
| 조강민 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 확인 없음 | 대항력 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 확인되는 감정가와 최저가는 모두 250,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 매수인 인수액 93,000,000원이 별도로 계산되어 있어, 신건에서의 최소 실질취득은 343,000,000원입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 이 343,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다.
유찰 시에도 확인된 93,000,000원 인수를 그대로 반영하면 1회 유찰 시 실질취득은 293,000,000원, 2회 유찰 시 253,000,000원입니다. 다만 이는 보증금이 확인된 범위만 반영한 값으로, 미상 점유자의 보증금이 추가되면 실제 취득비용은 더 올라갑니다.
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 93,000,000원 | 343,000,000원 | 254,300,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 93,000,000원 | 293,000,000원 | 303,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 93,000,000원 | 253,000,000원 | 343,040,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 인수 · 김재윤 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 245,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 임차보증금 93,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 주택도시보증공사 500,000,000원 청구 중 245,700,000원이 배당되고 254,300,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근이며 주변에 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정 대상 가운데 일부는 근린생활시설, 일부는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용되고 있으며 이 물건의 매각물건명세서 비고는 근린생활시설로 이용중임입니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·개별난방·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임차관계 분리. 202호로 명시된 배성희 외에 호수 미상 점유자와 다른 호수 점유자가 함께 조사되어 있습니다. 각 점유자가 실제 어느 전유부분을 점유하는지 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력 가능성과 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 확인된 93,000,000원을 최종 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 명세서와 현황조사 불일치. 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 배당 시뮬레이션의 임차보증금 인수 93,000,000원이 충돌하므로 원본 매각물건명세서와 현황조사서를 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 이전·질권. 2025.09.29 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권설정이 있으므로 신청채권자의 실제 채권 귀속과 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 응찰가를 정할 때 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수보증금을 합산한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 현재 근린생활시설 이용으로 기재되어 있으므로 현황·건축물 용도·사용 가능 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 먼저 본다”
이 사건의 핵심은 250,000,000원이라는 신건 가격이 아닙니다. 현재 계산된 매수인 인수액 93,000,000원을 더하면 최소 실질취득은 이미 343,000,000원이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수 있어 최종 부담은 더 커질 수 있습니다. 게다가 202호 외 다른 호수 점유자가 함께 조사되어 있어 실제 인수 대상의 범위를 먼저 확정해야 합니다.
따라서 이 물건은 권리관계와 임차인 대응관계를 정리하기 전에는 가격 판단 자체가 이른 사건입니다. 동일 조건 실거래 비교값도 확인되지 않아 시세보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 입찰 판단의 순서는 최저가 확인이 아니라 202호 실제 점유자 확정 → 보증금·배당요구·대항력 원본 확인 → 인수액 확정 → 실질취득액 계산이어야 합니다.
