수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임 8층 808호입니다. 감정평가 요항상 대상 건물 중 해당 범주의 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다. 이 사건은 가격보다 먼저 임차관계를 풀어야 합니다. 현황조사에 등장하는 27명 가운데 확인된 보증금 4건은 배당표에서 매수인 인수로 계산되어 있고, 그 합계가 93,000,000원입니다.
최저매각가 170,000,000원에 확인된 인수액 93,000,000원만 합쳐도 매수인의 실질 부담은 263,000,000원입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자 23명은 여기 포함되지 않았으므로, 263,000,000원은 상한이 아니라 확인 가능한 최소 부담으로 보는 편이 안전합니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 실질취득액을 시장가격과 직접 비교할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층 808호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 점유·임차 관련자 | 27명 · 확인 보증금 93,000,000원 · 보증금 미상 23명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 산정과 선행 근저당을 함께 확인
제공된 권리 산정에서는 2025.03.18 임의경매개시결정을 말소기준으로 두고 있습니다. 이에 따라 현황조사의 전입일이 모두 그보다 앞선 것으로 처리되어 임차인 인수 가능성이 표시돼 있습니다. 다만 등기 흐름에는 그보다 앞선 2022.02.25 반월신용협동조합 근저당권 설정과 이후 변경·이전 내역도 함께 존재합니다. 따라서 실제 입찰 전에는 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조해 어느 권리가 실질적인 말소기준인지 반드시 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 확인 인수 9,300만원, 미상 23명
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 2022.07.14 | 2층 201호 37.9600㎡ | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 |
| 이로운 주식회사(이상현) | 2022.05.12 | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 |
| 배성희 | 2024.12.13 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ | 3,000,000원 | - | 대항력 有 | 확인 없음 |
| 박상주 | 2024.09.05 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 김한결 | 2024.12.19 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 김민정 | 2024.04.01 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 박하영 | 2024.12.20 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 차해민 | 2022.03.24 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.03.25 |
| 장영건 | 2022.03.04 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.03.25 |
| 노현정 | 2024.12.02 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.05.23 |
| 조수남 | 2022.04.22 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 윤하나 | 2022.03.07 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.04.21 |
| 송승엽 | 2022.04.01 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.05.16 |
| 이대환 | 2022.05.31 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.04.14 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 2022.04.29 | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ | 60,000,000원 | 2,600,000원 | 대항력 有 | 확인 없음 |
| 손수성 | 2024.02.26 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.04.14 |
| 김창성 | 2025.01.08 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 김아린 | 2024.03.19 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 허남기 | 2024.08.20 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 김진우 | 2024.11.26 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 김태환 | 2022.04.04 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 변민정 | 2023.01.20 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.05.02 |
| 김범준 | 2024.08.26 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 유슬기 | 2022.05.30 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.04.21 |
| 최종오 | 2022.03.28 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 2025.05.28 |
| 김홍석 | 2023.08.07 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
| 조강민 | 2025.01.24 | - | 미상 | - | 가능·미상 | 확인 없음 |
확정일자는 전원 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인된 4명은 배당 계산상 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 23명은 확정일자도 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 배당요구가 확인되는 사람은 10명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 인수 · 김재윤 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 166,820,000원 |
| 미배당 | - | 333,180,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 4명의 보증금 93,000,000원은 배당대금에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 아래 도넛은 매각대금 170,000,000원의 배분만 표시합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 9,300만원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 최소 실질부담 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 170,000,000원 | 93,000,000원 | 263,000,000원+ | 333,180,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 136,000,000원 | 93,000,000원 | 229,000,000원+ | 366,704,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 108,800,000원 | 93,000,000원 | 201,800,000원+ | 393,523,200원 |
유찰되면 낙찰가 자체는 170,000,000원에서 136,000,000원, 108,800,000원으로 내려가지만, 현재 확인된 인수액 93,000,000원은 각 시나리오에서 동일합니다. 따라서 최소 실질부담은 각각 263,000,000원+, 229,000,000원+, 201,800,000원+입니다. 여기에 보증금 미상 점유자의 인수액이 추가될 가능성은 별도로 남습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있습니다.
- 이용상태. 대상 건물의 일부는 근린생활시설, 일부는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 본건 관련 비고에는 도시형생활주택(원룸형) 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물이며 승강기·개별난방·주차장·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 10미터 포장도로와 접하고, 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 27명 전원 계약관계 확인. 실제 808호와 각 점유자의 관계, 호실별 전입·사업자등록·점유 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 23명 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 확인된 93,000,000원은 최저선. 현재 배당 계산에서 매수인이 인수하는 것으로 잡힌 4건의 보증금 합계일 뿐입니다.
- 말소기준 원본 대조. 제공된 산정은 2025.03.18 경매개시결정을 기준으로 하나, 2022.02.25 설정된 근저당 및 그 변경·이전 내역이 존재하므로 등기부와 매각물건명세서의 실제 기준권리를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 500,000,000원 청구 가압류가 있고 신건 가정 배당액은 166,820,000원, 미배당액은 333,180,000원입니다.
- 수원시 압류 확인. 2025.10.27 수원시 압류가 등기돼 있으며 실제 세액과 배당 관계는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “1.70억 신건”이 아니라 “2.63억+ 구조”로 봐야 한다
겉으로 보이는 최저매각가는 170,000,000원이지만, 이 사건에서 먼저 봐야 할 숫자는 93,000,000원+입니다. 배당 계산상 확인된 4명의 보증금이 전액 매수인 인수로 잡혀 있어 신건 기준 최소 실질취득 부담은 263,000,000원+입니다. 더구나 보증금이 확인되지 않은 관련자가 23명이고 확정일자도 확인되지 않았습니다.
실거래 시세 자료가 없으므로 263,000,000원이라는 실질 부담이 시장가격보다 높은지 낮은지도 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 27명의 실제 임대차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 2022년 근저당을 포함한 말소기준의 정확한 확정입니다. 이 부분이 정리돼야 비로소 낙찰가와 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
