수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임 8층 807호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 170,000,000원인 신건이며, 매각기일은 2026년 10월 12일입니다. 소유자는 주식회사하우스빌더스이고, 반월신용협동조합이 신청한 임의경매 사건입니다. 청구액은 2,889,077,966원으로 기재되어 있습니다.

이 물건에서 가장 먼저 살펴야 할 것은 가격이 아니라 권리분석 대상의 범위입니다. 대상 주소는 807호인데, 현황조사에는 201호부터 204호까지 다른 호실의 임차인이 함께 기재되어 있습니다. 감정평가 요항표에도 제201호 외 23개 호실에 관한 내용이 포함되어 있습니다. 따라서 각 임차인이 실제로 어느 매각 대상에 속하는지 확인하지 않고 보증금을 모두 합산하면 인수액이 왜곡될 수 있습니다.

또한 2025년 경매개시결정을 말소기준으로 표시한 내용과 별개로, 등기부에는 2022년 반월신용협동조합 근저당권 및 후속 변경·이전 이력이 확인됩니다. 기존 근저당권의 말소 표시와 후속 등기 사이의 관계를 확인해야 하므로, 2025년 경매개시결정 이전에 전입했다는 사유만으로 모든 임차인의 대항력을 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인

갑구의 주택도시보증공사 가압류는 청구금액 500,000,000원으로, 2025년 7월 14일 접수되었습니다. 2025년 10월 27일에는 수원시 압류도 등기되어 있습니다. 이들 권리는 매각으로 소멸할 것으로 표시되어 있으나, 실제 배당순위 및 조세채권 관계는 별도로 확인해야 합니다.

을구에는 차해민의 주택임차권등기가 존재합니다. 2025년 6월 20일 접수되었으며 임차보증금은 50,000,000원입니다. 최초 확정일자는 2022년 3월 3일, 전입 및 점유개시일은 2022년 3월 24일입니다. 배당요구도 접수되어 우선변제권을 행사하는 구조로 표시됩니다.

② 임차인 분석 — 807호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 및 임차권등기 등에 기재된 임차·점유 관련인은 총 27명·법인입니다. 이 중 807호에 대한 임차권등기가 확인되는 사람은 차해민입니다. 별도로 201호, 202호, 203호, 204호의 임차인이 확인되며 나머지는 점유 호실이 특정되지 않았습니다.

807호 임차권등기

차해민의 임차권등기에는 최초 월 차임 600,000원, 변경된 월 차임 550,000원이 기재되어 있습니다. 배당모형에서는 보증금 50,000,000원 전액 우선배당으로 처리하고 있습니다. 해당 배당이 실제로 확정되어 전액 지급된다면 그 금액에 관한 매수인 추가 인수는 발생하지 않는 구조입니다.

다만 최초 전입일이 2022년 근저당권 설정일보다 늦습니다. 근저당권의 실제 존속 및 말소 관계가 명확해져야 임차권의 대항력과 배당순위를 최종 판단할 수 있습니다.

다른 호실로 기재된 임차인

위 임차인들은 807호가 아닌 별도 호실로 기재되어 있습니다. 각자의 대항력·인수 가능성은 해당 호실의 매각 범위와 선순위 권리 관계를 기준으로 따로 판단해야 합니다.

점유 호실 및 보증금 확인이 필요한 관계인

위 관계인들은 구체적인 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일만으로 807호에 대한 대항력이나 인수액이 확정되는 것은 아닙니다. 배당요구 접수 사실 역시 우선변제권 확정 또는 보증금 전액 변제를 의미하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

아래는 신건 매각가를 기준으로 작성된 배당 추정입니다. 2022년 근저당권의 변경·이전 관계, 조세채권 및 각 임차인의 실제 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있으며, 현재 표시된 배당액을 확정 배당으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 근저당권 및 채권양도·질권 관계를 반영한 최종 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

배당 외 인수 추정 — 타 호실 보증금 혼재

위 인수액은 배당모형에 기재된 추정 결과를 표시한 것으로, 807호 단독 매수인의 실제 인수채무라는 뜻이 아닙니다.

유찰 시 배당 시나리오

청구액 2,889,077,966원으로 기재된 신청채권자에 대한 배당은 위 시나리오 모두 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 근저당권의 양도 및 질권설정 이력이 존재하므로, 신청채권자와 현재 권리자 사이의 관계를 확인하지 않고 위 배당 순서가 법적 우선순위를 정확하게 반영한다고 단정할 수 없습니다.

④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 먼저

현재 감정가는 170,000,000원이고 신건 최저매각가도 동일합니다. 다만 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 검증 가능한 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지 판단할 근거는 부족합니다.

특히 실질취득비용은 단순 낙찰가격뿐 아니라 매수인이 인수하는 임차보증금과 기타 권리 부담에 따라 달라집니다. 이 물건은 807호 임차권등기와 다른 호실 임차인의 보증금이 혼재되어 있어, 현재 단계에서 감정가 대비 할인율만 근거로 수익성을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설, 오피스텔 등이 분포합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물로, 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방, 승강기, 주차장설비 등이 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 매각물건명세서상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정평가 대상에는 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 포함되어 있으므로 각 호실의 용도와 매각 범위를 구분해야 합니다.
• 도로. 대상 토지는 인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 지역·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 비행안전제6구역, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역도 기재되어 있습니다.
• 환금성. 수원시청역 인근의 복합 주거·업무지역이지만, 도시형생활주택은 일반 아파트와 수요층 및 가격 형성 요인이 다릅니다. 동일 용도와 면적의 거래사례를 기준으로 개별 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 매각 대상 확정. 807호 단독 매각인지, 다른 호실이 별도 매각 대상인지 매각목록 원본을 통해 확인해야 합니다. 201·202·203·204호의 보증금을 807호에 일괄 귀속시키지 마세요.
• 말소기준권리 확인. 2022년 근저당권의 말소·변경·이전 관계와 2025년 경매개시결정의 법적 선후관계를 등기부 원본에서 확인해야 합니다.
• 차해민 임차권. 보증금 50,000,000원의 전입·확정일자·임차권등기·배당요구 현황과 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 점유 호실 대조. 호실이 특정되지 않은 관계인들의 실제 점유 부분을 확인하고, 807호에 관련된 사람이 있는지 구분해야 합니다.
• 보증금 및 배당요구. 미상 점유자의 계약서, 확정일자, 배당요구 접수 및 보증금 지급 관계를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력이나 인수금액을 확정하면 안 됩니다.
• 근저당권 양도·질권. 반월신용협동조합, 넘버스자산대부주식회사 사이의 채권양도 및 질권설정 관계를 확인하고 실제 배당순위를 재검토해야 합니다.
• 관리비·조세. 미납 관리비와 수원시 압류 관련 채권을 확인해야 합니다. 예상배당에서 반영되지 않은 당해세 및 최우선변제 여부도 확인이 필요합니다.
• 가격 검증. 동일 건물 또는 인근 도시형생활주택의 최근 실거래를 확인하고, 확정된 인수액을 포함한 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 문건접수 내역을 최종 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수액 계산 전에 매각 범위부터”

이 사건은 단순히 감정가 170,000,000원의 도시형생활주택을 얼마에 낙찰받을지 판단하는 문제가 아닙니다. 매각 대상인 807호의 권리와 다른 호실의 임차관계가 함께 표시되어 있다는 점이 핵심입니다.

배당모형에는 매수인 인수액 93,000,000원이 표시되어 있지만, 해당 금액을 구성하는 임차인들의 점유 호실은 201·202·203·204호입니다. 반면 807호 임차권자인 차해민의 보증금 50,000,000원은 전액 우선배당으로 추정되어 있으며, 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 없다고 기재되어 있습니다.

여기에 2022년 근저당권의 변경·이전 이력 및 점유 호실을 알 수 없는 관계인들이 남아 있으므로, 현재 단계에서 807호의 실질 인수액을 0원 또는 93,000,000원으로 단정하는 것은 모두 부적절합니다.

따라서 결론은 명확합니다. 매각 범위와 선순위 권리 관계를 먼저 확인하고, 807호에 실제 적용되는 임차권·배당·인수액을 재산정해야 합니다. 그 전에는 신건 감정가나 이후 유찰가격을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.