수원지방법원 2025타경55066. 대상은 수원시 권선구 권선동 소노하임 8층 806호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 감정가와 현재 최저매각가는 모두 170,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 가격보다 담보권과 임차권의 순위입니다. 을구에는 2022년 반월신용협동조합 명의로 설정된 근저당권과 이후 채권최고액 변경, 넘버스자산대부주식회사로의 근저당권 이전 및 근저당권부채권 질권설정이 확인됩니다. 한편 해당 호실에는 김진우의 보증금 140,000,000원 임차권이 등기되어 있습니다.

매각물건명세서에는 매각으로 효력이 소멸하지 않는 권리가 '해당사항없음'으로 기재되어 있습니다. 다만 근저당 원등기의 말소 표시와 후속 권리이전등기의 존속 표시가 함께 확인되는 만큼, 등기부의 실제 말소 경위와 임차인의 배당순위를 원본으로 대조하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 원등기와 후속 등기 대조 필요

2022년 근저당권의 최초 채권최고액은 3,720,000,000원이며, 2024.08.19 변경계약으로 3,303,360,000원으로 변경된 내용이 있습니다. 이후 2025.09.29에는 넘버스자산대부주식회사 앞으로 근저당권이 이전되고, 반월신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정도 등기되었습니다.

갑구의 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원과 수원시 압류는 경매개시결정 이후 등기되었으며, 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 조세채권의 실제 배당순위와 당해세 문제는 별도 확인 대상입니다.

② 임차인 분석 — 806호 김진우의 보증금 1.4억

806호에 직접 특정되는 임차권자는 김진우입니다. 임대차계약일은 2024.11.23, 확정일자는 2024.11.24, 주민등록일은 2024.11.26이며, 2025.03.27에 주택임차권등기가 접수되었습니다.

김진우의 배당요구 접수일은 2025.03.27입니다. 확정일자와 임차권등기가 확인되지만, 경매개시결정 이전 전입이라는 사정만으로 2022년 근저당권보다 선순위라고 단정할 수는 없습니다.

다른 호실 임차인과 806호 인수액의 구분

현황조사에는 소노하임의 다른 호실 및 호실이 특정되지 않은 점유자도 함께 등장합니다. 그러나 다른 호실 보증금이 806호 매수인에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 현재 호실이 명시된 주요 임차관계는 다음과 같이 구분해야 합니다.

그 밖에 차해민·장영건·노현정·윤하나 등 호실이 특정되지 않은 점유자들은 전입 기록 또는 배당요구 내역이 확인되지만, 그 자체만으로 806호의 임차인이라고 볼 수 없습니다. 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 명확하지 않은 점유자에 대해서는 대항력 가능·미상으로 판단하고 호실별 현황조사 및 주민등록 관련 자료를 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정 · 제시된 추정 배당 기준)

아래 배당표는 제시된 예상배당 금액을 정리한 것입니다. 특히 김진우의 보증금이 전액 우선배당되는 것으로 계산되어 있지만, 선순위 근저당의 유효성 및 채권이전·질권설정 관계가 최종 확인된 배당결과는 아닙니다.

제시된 계산에서는 집행비용 3,180,000원, 김진우 보증금 140,000,000원, 주택도시보증공사 26,820,000원으로 매각대금이 전부 배분됩니다. 근저당권자의 실제 배당순위, 당해세 및 최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득비용은 별개

실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가와 현재 시장가격 사이의 할인율을 산정하기는 어렵습니다. 입찰가격은 최근 동일 건물·동일 용도 거래와 806호의 실제 인수금액을 확인한 후 비교하는 것이 적절합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편의는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 외벽 치장벽돌 및 외장타일 마감. 위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비, 승강기와 주차장설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형이며, 북동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용계획. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 비행안전제6구역(전술), 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 대상 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로, 일반 아파트와는 수요층 및 거래 특성이 다릅니다. 실제 입찰 전 동일 건물의 유사 호실 거래가격과 임대수요를 확인할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근저당 원등기 확인. 2022.02.25 설정된 반월신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 이후 변경·이전·질권설정의 법률관계를 등기사항전부증명서 원본 및 공동담보목록으로 대조하세요.
• 김진우 임차권 확인. 보증금 140,000,000원, 전입일 2024.11.26, 확정일자 2024.11.24, 임차권등기 및 배당요구 내역을 확인하고 실제 우선변제 순위와 미배당금 인수 여부를 구분해야 합니다.
• 호실별 점유 확인. 201호·202호·203호·204호 임차보증금을 806호 인수액에 합산하지 말고, 호실이 특정되지 않은 점유자들의 실제 점유 범위를 별도로 확인하세요.
• 예상배당표 검증. 제시된 추정표는 김진우 보증금 전액 배당을 가정하고 있습니다. 근저당권자의 배당순위와 신청채권액 2,889,077,966원의 처리 관계를 원본 배당자료와 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가 외에 실제 인수하는 임차보증금, 취득 관련 비용 및 명도비용 등을 구분하고, 원룸형 도시형생활주택의 최근 시세와 비교하세요.
• 점유·명도. 김진우 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 임차인의 보증금 반환 여부를 확인하세요.
• 관리비·조세채권. 공용부분 미납 관리비, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — 최저가보다 806호에 실제 남는 권리가 중요하다

소노하임 806호는 최저매각가 170,000,000원인 신건이지만, 이 금액만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 해당 호실에는 김진우의 보증금 140,000,000원 임차권이 존재하고, 그보다 앞선 2022년 근저당권의 말소 및 후속 권리이전 관계를 대조해야 하기 때문입니다.

특히 예상배당표에 표시된 매수인 인수액 93,000,000원은 다른 호실 보증금의 합산액이므로 806호의 취득비용에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 또한 김진우에게 보증금이 전액 배당된다는 추정 역시 실제 담보권 순위에 대한 검증이 필요합니다.

결론은 인수액과 배당순위 확인이 우선이라는 것입니다. 근저당 원등기, 김진우 임차권의 실질 순위, 호실별 점유 상태를 확정한 다음, 낙찰가와 잔존 인수금액을 합산한 실질취득비용으로 최근 거래가격을 비교해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수관계가 정리되지 않으면 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.