수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임 8층 805호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사하우스빌더스이고, 현재 계산된 말소기준은 2025.03.18. 반월신용협동조합의 임의경매개시결정입니다. 그보다 앞서 2025.02.27. 김태환 명의의 주택임차권이 등기되어 있으며, 임대차의 전입일과 확정일자는 모두 2022.04.04., 임차보증금은 150,000,000원입니다.

현재 회차에서 매각대금 146,000,000원 중 집행비용 2,844,000원을 먼저 제외하면, 김태환에게 예상되는 배당은 143,156,000원입니다. 보증금 150,000,000원과의 차액 6,844,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 또한 별도로 확인된 김재윤, 이로운 주식회사(이상현), 배성희, 주식회사 건영에듀파인(최두성)의 보증금 합계 93,000,000원도 배당 없이 매수인 인수로 계산되어, 현재 회차 총 인수액은 99,844,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

2022.02.25. 설정된 반월신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 현재 말소기준은 2025.03.18. 경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 이에 앞선 2025.02.27. 김태환의 주택임차권은 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있으며, 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 계산입니다. 반면 2025.07.14. 주택도시보증공사의 500,000,000원 가압류와 2025.10.27. 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 현황 — 805호 임차권 + 다수 선순위 전입자

조사된 임차인은 27명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 805호와 직접 연결된 등기 임차권자는 김태환입니다. 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않는 점유자는 대항력을 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 표시했습니다.

③ 실질취득 구조 — 유찰돼도 총비용이 거의 줄지 않는다

현재 회차에서는 최저가 146,000,000원에 계산상 인수액 99,844,000원이 붙어 실질취득 245,844,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 116,800,000원으로 내려가지만 인수액은 128,635,200원으로 늘어 실질취득은 245,435,200원, 2회 유찰 시에도 93,440,000원 + 151,641,920원 = 245,081,920원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

김태환 보증금의 미배당 6,844,000원과 별도 임차인 보증금 93,000,000원을 합쳐 현재 계산상 매수인 인수액은 99,844,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 소노하임은 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 해당 물건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
• 주위환경. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 계산은 146,000,000원 + 99,844,000원 = 245,844,000원입니다.
• 김태환 임차권 원문 대조. 전입·확정일자 2022.04.04, 보증금 150,000,000원, 배당요구 2025.02.27이며 현재 계산상 미배당 6,844,000원이 승계됩니다.
• 다른 호실 임차인 포함 범위 확인. 201·202·203·204호로 표시된 임차인 보증금 93,000,000원이 현재 인수액 계산에 함께 들어가므로 매각물건목록과 매각 범위를 대조해야 합니다.
• 보증금 미상 전입자 확인. 22명은 보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 및 승계금액을 확정할 수 없습니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 245,435,200원, 2회 유찰 시 245,081,920원으로 현재 계산에서는 매각가 하락이 총비용 하락으로 거의 이어지지 않습니다.
• 명세서 기재와 계산 결과 교차확인. 인수권리 “해당사항없음” 기재와 임차권·배당 계산의 차이를 입찰 전 원본 서류에서 해소해야 합니다.

맺으며 — “1.46억짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 핵심 숫자는 최저가 146,000,000원 하나가 아닙니다. 현재 배당 구조대로라면 매수인 인수액이 99,844,000원 발생해 실질취득은 245,844,000원입니다. 더구나 1회·2회 유찰 후에도 인수액이 각각 128,635,200원, 151,641,920원으로 증가하면서 실질취득액은 계속 245,000,000원대에 머뭅니다.

805호 자체에는 보증금 150,000,000원의 김태환 임차권이 명확히 확인되고, 동시에 현황조사에는 다른 호실 임차인과 보증금 미상 전입자가 다수 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “얼마나 유찰되느냐”보다 “정확히 어떤 임차보증금을 매수인이 승계하는가”입니다. 매각 범위와 임차관계가 확정되기 전에는 최저가만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.