수원지방법원 2025타경55066. 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 소노하임 8층 801호입니다. 감정요항표상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 소노하임은 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 구성된 집합건물입니다. 신청채권자는 반월신용협동조합이고, 사건상 청구금액은 2,889,077,966원입니다. 다만 이 금액은 해당 호실의 매수인 인수액을 뜻하지 않으며, 등기부에는 공동담보 근저당 이력이 존재합니다.
이 사건에서 주의할 점은 건물 전체의 임차인 현황과 실제 매각 대상인 801호의 권리를 구분하는 것입니다. 201호·202호·203호·204호 등의 임차보증금은 각각 다른 전유부분에 관한 것으로, 이를 801호 인수액에 단순 합산할 수 없습니다. 801호에 직접 연결되는 주요 권리는 송승엽의 주택임차권등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층 801호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 반월신용협동조합 / 2,889,077,966원 |
| 801호 임차권 | 송승엽 · 임차보증금 50,000,000원 · 차임 월 600,000원(등기사항 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각물건명세서상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) |
| 명세서상 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 최초 근저당과 801호 임차권을 함께 확인
특히 송승엽의 주민등록일은 2022.04.01로, 최초 근저당 설정일인 2022.02.25보다 늦습니다. 따라서 최초 근저당의 효력이 매각 시까지 유지되는지에 따라 임차인의 권리순위와 매수인 인수 여부에 대한 판단이 달라질 수 있습니다. 대항력의 성립 요건뿐 아니라 실제로 어느 권리보다 앞서는지를 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 801호 송승엽
| 임차인 / 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
송승엽 건물의 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.04.01 점유개시 2022.03.26 확정 2024.08.21 추가 확정 2025.03.25 |
50,000,000원 |
대항력 주장 우선변제 요건 기록 승계신고 아님 최초 근저당과 순위 대조 필요 |
최종 배당 결과 확인 예상배당에서는 전액 변제 |
| 임대차계약일 | 2022.03.12 (1차) / 2023.12.22 (2차) |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.04.01 |
| 점유개시일 | 2022.03.26 |
| 확정일자 | 2024.08.21 (1차) / 2025.03.25 (2차) |
| 임차권등기 | 2025.04.30 · 을구 2번 · 보증금 50,000,000원 |
| 배당요구 | 2025.04.30 접수 기록 |
| 예상 우선배당 | 50,000,000원 (제시된 배당 시뮬레이션 기준) |
다른 호실의 임차보증금은 801호와 분리
현황조사에는 소노하임의 다른 전유부분에 관한 임차인도 포함되어 있습니다. 호실이 명확하게 구분되는 임차 내역은 다음과 같습니다.
| 호실 | 임차인 | 보증금 | 월 차임 |
|---|---|---|---|
| 201호 | 김재윤 | 20,000,000원 | 1,000,000원 |
| 202호 | 배성희 | 3,000,000원 | — |
| 203호 | 이로운 주식회사(이상현) | 10,000,000원 | 1,000,000원 |
| 204호 | 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 60,000,000원 | 2,600,000원 |
위 다른 호실에 관한 보증금 합계는 93,000,000원입니다. 예상배당 계산에는 이 금액이 매수인 인수액으로 표시되어 있지만, 201호·202호·203호·204호의 보증금을 801호 단독 매각의 인수액으로 처리하는 것은 적절하지 않습니다. 소유권 및 매각 대상 전유부분의 범위를 확인하고 각 호실별 권리를 별도로 판단해야 합니다.
이 밖에도 현황조사에는 전입자와 배당요구자가 기재되어 있으나, 점유 호실·보증금·확정일자가 명확하게 특정되지 않은 경우가 있습니다. 이들에 대해서는 전입일만으로 801호에 대한 대항력이나 보증금 인수를 확정할 수 없습니다. 해당 호실과의 관련성부터 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
제시된 배당 시뮬레이션은 집행비용과 송승엽의 보증금을 배당한 뒤 주택도시보증공사의 가압류 청구액에 잔여 금액을 배분하는 구조입니다. 다만 최초 근저당의 실제 효력·공동담보 관계·우선채권의 순위에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 아래 수치는 확정 배당액이 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 송승엽 · 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 93,156,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 시뮬레이션 기준입니다. 당해세·최우선변제 및 최초 근저당의 실제 권리순위에 따른 조정은 확정 반영된 것이 아닙니다. 다른 호실의 인수보증금 93,000,000원은 801호의 매각대금 배분이나 인수액에 포함하지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각대금은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 예상 채권자 배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 146,000,000원 | 93,156,000원 | 406,844,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 116,800,000원 | 64,364,800원 | 435,635,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 93,440,000원 | 41,358,080원 | 458,641,920원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물로, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·개별난방·승강기·주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 대상 801호는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 건물에는 근린생활시설도 함께 구성되어 있어 호실별 용도 구분이 중요합니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 가격 판단. 동일 용도·유사 면적의 실거래 비교가 확인되어야 적정 입찰가와 환금성을 평가할 수 있습니다. 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 않는 것이 좋습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최초 근저당 원본 확인. 반월신용협동조합의 2022.02.25 근저당 설정 및 채권최고액 변경, 넘버스자산대부주식회사로의 이전, 근저당권부채권 질권설정 이력을 모두 대조하세요.
- 말소기준 확정. 경매개시결정일만 기준으로 삼지 말고, 최초 근저당의 실제 존속 여부와 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 송승엽 임차권 확인. 전입·점유·확정일자·임차권등기·배당요구 내역을 대조하고, 최종 배당 결과에 따른 보증금 인수 여부를 확인하세요.
- 호실 혼동 방지. 201호·202호·203호·204호의 보증금 93,000,000원을 801호 인수액으로 합산하지 마세요. 호실이 명확하지 않은 전입자와 배당요구자는 실제 점유부분을 별도로 확인하세요.
- 명세서 대조. 매각물건명세서에는 명시 인수권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 등기부 및 임차권 관련 서류와 함께 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 801호 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하고, 임차권등기와 현장 점유 상황을 구분하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 공용관리비, 당해세, 우선배당 대상 채권의 존재 및 금액을 확인하세요.
- 가격 비교. 동일 용도의 최근 실거래와 현재 매물을 확인한 뒤, 매각가격과 인수 가능 금액을 합친 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “801호의 권리와 건물 전체의 권리를 혼동하지 말 것”
소노하임 801호는 최저매각가격 146,000,000원의 신건이지만, 입찰 판단에서 중요한 것은 가격 자체보다 송승엽의 50,000,000원 임차권등기와 선순위 근저당의 실제 권리관계입니다.
제시된 예상배당에서는 송승엽의 보증금이 전액 변제되며, 명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 최초 근저당의 말소 이력과 이후 변경·이전 등기 사이의 관계를 원본으로 확인하기 전에는 이를 최종적인 인수액 확정으로 취급할 수 없습니다.
또한 다른 호실의 보증금 93,000,000원은 801호의 인수액이 아닙니다. 건물 전체의 전입·임차 현황을 특정 호실에 일괄 적용하면 실제 취득비용을 왜곡할 수 있습니다.
결론은 권리순위 확인 후 가격 판단입니다. 801호 임차권의 배당 및 소멸 여부를 확정하고, 별도의 실거래 비교를 통해 적정 입찰가를 검토해야 합니다. 신건 최저가가 곧 적정 시세라는 전제는 두지 않는 것이 타당합니다.
