💰 보증금 150,000,000원 ⚠️ 최소 인수 3,886,000원+ 👥 호실 미상 22명 📅 신건 149,000,000원
수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임 5층 501호입니다. 감정평가상 해당 건물의 주거 부분은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 이 사건에서 핵심은 감정가나 유찰률보다 임차보증금 승계 위험입니다. 501호 전유부분 전부에 대해 조강민이 보증금 150,000,000원으로 임차권등기를 마쳤고, 전입·점유·확정일자가 모두 2025.01.24입니다. 제공된 말소기준 판정일 2025.03.18보다 앞서므로 대항력이 인정되는 구조이며, 배당으로 돌려받지 못하는 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
현 회차에서는 조강민 보증금 중 146,114,000원이 배당되고 3,886,000원이 미배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 최저가 149,000,000원만 보고 취득원가를 판단하면 안 됩니다. 149,000,000원 + 3,886,000원 = 최소 152,886,000원으로 봐야 하며, 이는 사실상 150,000,000원 임차보증금 수준에 취득부담이 묶이는 대항력 인수형 구조입니다. 여기에 호실이 특정되지 않은 다수 점유자가 있어 최종 인수액은 더 커질 가능성을 배제할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층 501호 |
| 이용상태 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 2,889,077,966원 |
| 말소기준 판정 | 2025.03.18 임의경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선행 임차인’이 핵심
제공된 말소기준 판정은 2025.03.18 경매개시결정입니다. 조강민은 그보다 앞선 2025.01.24에 전입·점유를 시작하고 확정일자도 받았습니다. 이어 2025.03.27 보증금 150,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌으며 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하더라도, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다. 현 회차 계산상 그 미배당분은 3,886,000원입니다.
그 뒤 2025.07.14 주택도시보증공사의 500,000,000원 가압류와 2025.10.27 수원시 압류가 등기됐고, 제공된 권리 판정에서는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 표시됩니다. 법정지상권은 해당 사항이 없고, 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
② 임차인·점유자 — 501호 직접 특정 1명, 호실 미상 22명
조사상 점유·임차 신고는 총 27건입니다. 이 중 501호로 직접 특정되는 사람은 조강민 1명이고, 김재윤·이로운 주식회사(이상현)·배성희·주식회사 건영에듀파인(최두성)은 각각 201·203·202·204호로 명시되어 501호와 다른 호실입니다. 나머지 22명은 호실이 특정되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 임차인·점유자 | 호실 | 보증금 | 전입·점유 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조강민 | 전유부분 전부(501호) | 150,000,000원 | 2025.01.24 | 2025.03.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 최소 3,886,000원 |
| 김재윤 | 201호 | 20,000,000원 | 2022.07.14 | — | 대항력 有 | 미상 | 501호 제외 |
| 이로운 주식회사(이상현) | 203호 | 10,000,000원 | 2022.05.12 | — | 대항력 有 | 미상 | 501호 제외 |
| 배성희 | 202호 | 3,000,000원 | 2024.12.13 | — | 대항력 有 | 미상 | 501호 제외 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 204호 | 60,000,000원 | 2022.04.29 | — | 대항력 有 | 미상 | 501호 제외 |
| 박상주 | 미상 | 미상 | 2024.09.05 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김한결 | 미상 | 미상 | 2024.12.19 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민정 | 미상 | 미상 | 2024.04.01 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박하영 | 미상 | 미상 | 2024.12.20 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 차해민 | 미상 | 미상 | 2022.03.24 | 2025.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장영건 | 미상 | 미상 | 2022.03.04 | 2025.03.25 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 노현정 | 미상 | 미상 | 2024.12.02 | 2025.05.23 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 조수남 | 미상 | 미상 | 2022.04.22 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤하나 | 미상 | 미상 | 2022.03.07 | 2025.04.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 송승엽 | 미상 | 미상 | 2022.04.01 | 2025.05.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이대환 | 미상 | 미상 | 2022.05.31 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 손수성 | 미상 | 미상 | 2024.02.26 | 2025.04.14 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김창성 | 미상 | 미상 | 2025.01.08 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김아린 | 미상 | 미상 | 2024.03.19 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허남기 | 미상 | 미상 | 2024.08.20 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진우 | 미상 | 미상 | 2024.11.26 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김태환 | 미상 | 미상 | 2022.04.04 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 변민정 | 미상 | 미상 | 2023.01.20 | 2025.05.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김범준 | 미상 | 미상 | 2024.08.26 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 유슬기 | 미상 | 미상 | 2022.05.30 | 2025.04.21 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최종오 | 미상 | 미상 | 2022.03.28 | 2025.05.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김홍석 | 미상 | 미상 | 2023.08.07 | — | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 최저가보다 ‘실질취득’이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격자료가 없어 감정가 149,000,000원이 시세보다 싼지 비싼지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 1.49억이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 확인 가능한 기준은 시세가 아니라 권리비용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 501호 판단 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,886,000원 | 매각대금 우선 공제 |
| 1. 임차인 조강민 보증금 | 150,000,000원 | 146,114,000원 | 부족 3,886,000원 승계 |
| 김재윤 보증금 | 20,000,000원 | 0원 | 201호 — 501호와 다름 |
| 이로운 주식회사(이상현) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 | 203호 — 501호와 다름 |
| 배성희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 | 202호 — 501호와 다름 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) 보증금 | 60,000,000원 | 0원 | 204호 — 501호와 다름 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 500,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 판정 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 매각대금 149,000,000원은 집행비용 2,886,000원과 조강민 우선변제액 146,114,000원으로 전부 소진됩니다. 조강민 보증금 부족분은 3,886,000원입니다. 배당 시뮬레이션에는 201·202·203·204호 보증금 93,000,000원이 별도 인수액으로 함께 계산되어 있지만, 이 호실들은 501호와 명확히 다르므로 501호 실질취득액에 합산하지 않았습니다. 다만 호실 미상 22명의 501호 귀속 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물의 주거 호실은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 일부 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 수인분당선 수원시청역 남서측 인근으로, 주변에는 근린생활시설·업무시설· 다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수원시청역이 있어 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 개별난방·승강기·주차장·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 건축상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조강민 미배당 확인. 현 회차 기준 3,886,000원으로 계산된 미배당 보증금이 매각물건명세서 최종본에서도 동일한지 확인해야 합니다.
- 호실 미상 22명 특정. 501호 실제 점유자와 다른 호실 거주자를 반드시 분리해야 합니다. 보증금·확정일자·점유호실을 확인하기 전에는 추가 인수액 상한을 정할 수 없습니다.
- 201~204호 보증금 분리. 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사(이상현) 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인(최두성) 60,000,000원은 명시된 호실이 501호와 다르므로 501호 인수금에 합산하지 않아야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 제공된 판정은 2025.03.18 경매개시결정을 말소기준으로 잡고 있으나, 2022년 근저당과 이후 변경·이전·질권설정 등기가 함께 나타나므로 등기부 원본에서 존속관계를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 메리트 단정 금지. 실거래 비교자료가 없어 149,000,000원이 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 취득원가는 최소 152,886,000원 이상으로 계산해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰가가 내려갈수록 미배당분이 늘 수 있으므로, 매 회차 낙찰가와 예상배당을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “1.49억짜리 경매”가 아니다
이 물건을 최저매각가 149,000,000원짜리 신건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 501호에는 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인 조강민이 있고, 현 회차에서도 3,886,000원의 미배당 보증금이 남습니다. 따라서 현재 확인되는 최소 실질취득 부담부터 이미 152,886,000원입니다.
더 큰 변수는 호실이 특정되지 않은 22명의 점유·임차 신고입니다. 이들을 501호 임차인으로 단정할 수도 없지만, 반대로 전부 무관하다고 처리할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 “확정된 최소 인수 3,886,000원 + 추가 인수액 미상”으로 보는 것이 안전합니다. 실거래 자료가 없어 가격 메리트도 확인되지 않은 만큼, 승부처는 최저가의 낮고 높음이 아니라 501호 실제 점유자와 보증금 범위를 어디까지 확정하느냐에 있습니다.
