수원지방법원 2025타경55066. 경기도 수원시 권선구 권선동 소노하임 8층 802호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 12층이며, 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

이번 사건의 핵심은 단순한 최저가가 아니라 802호에 실제로 귀속되는 임차권과 배당 후 잔존하는 보증금입니다. 등기부에는 김범준의 주택임차권이 설정되어 있으며, 임대차계약일은 2024.08.02, 전입 및 점유개시는 2024.08.26, 확정일자는 2024.08.23입니다. 임차보증금은 50,000,000원이고 임차권등기는 2025.04.18 접수되었습니다.

다만 등기에는 2022.02.25 설정된 반월신용협동조합의 근저당과 그 변경·이전 기록도 존재합니다. 따라서 단순히 임차인의 전입일이 경매개시결정일보다 빠르다는 이유만으로 선순위 대항력을 확정할 수 없습니다. 근저당의 실제 말소 여부와 임차권의 대항 순위를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 임차권 순위 확인

소유권은 2022.02.25 코리아신탁주식회사에서 주식회사하우스빌더스로 이전되었으며, 같은 날 기존 신탁등기가 말소되었습니다. 이후 반월신용협동조합의 임의경매개시결정, 주택도시보증공사의 가압류, 수원시의 압류가 기재되어 있습니다. 경매로 소멸 예정인 후순위 등기와 임차인이 실제로 매수인에게 주장할 수 있는 권리는 구분해서 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 802호와 다른 호실을 구분해야 한다

802호와 직접 연결되는 등기상 임차인은 김범준입니다. 임차권등기 범위는 전유부분 전부이며, 보증금 50,000,000원과 차임 550,000원이 등기되어 있습니다. 전입·점유 및 확정일자 기록이 있고 배당요구도 접수되었습니다.

현황조사에는 호실을 특정하지 못한 전입자도 다수 기재되어 있습니다. 이들의 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 일괄 확정할 수 없습니다. 802호와의 관련성이 확인되는 경우에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

아래는 제시된 배당 추정치를 반영한 계산표입니다. 실제 배당순위가 확정된 결과가 아니며, 다른 호실 보증금의 인수 추정치가 함께 산출되어 있으므로 802호의 최종 인수금액과는 구분해야 합니다.

집행비용 3,180,000원, 김범준 보증금 50,000,000원, 주택도시보증공사 116,820,000원의 합계는 매각가 170,000,000원입니다. 다만 반월신용협동조합의 근저당 및 채권이전·질권설정 관계를 재검토해야 하므로, 위 배당순서가 확정된 것은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

④ 회차별 미배당과 실질취득 검토

실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 최저가 170,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 유찰 시나리오에서도 단순 낙찰가뿐 아니라 802호에 실제 귀속되는 잔존 보증금과 명도비용을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.
• 건축. 철근콘크리트구조의 12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지 및 경보·개별난방·승강기·주차장 설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형의 2필지 일단 토지이며, 북동측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도 및 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
• 환금성. 도시형생활주택(원룸형)으로, 실제 매매사례와 임대수요 및 관리비를 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.02.25 반월신용협동조합 근저당의 원설정, 변경, 이전, 질권설정 및 말소 관계를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 김범준 임차권 검증. 전입 2024.08.26, 확정 2024.08.23, 임차권등기 2025.04.18의 효력과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 호실별 조사. 201·202·203·204호 임차보증금 93,000,000원을 802호 매수인 인수금액으로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 미상 전입자 확인. 점유 호실이 특정되지 않은 전입자의 실제 거주 위치와 임대차 관계를 확인해야 합니다. 802호와 관련된 점유자가 있다면 대항력 및 보증금 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재를 최신 등기사항 및 임차권등기 내용과 대조해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 소노하임의 동일 용도·유사 면적 거래와 최근 거래 추이를 기준으로 적정 입찰가를 산정해야 합니다.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 대상이 되는 비용과 실제 점유자 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 신청채권자 반월신용협동조합과 주택도시보증공사의 채권 및 예상 배당을 확인해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저, 802호의 실제 인수권리를 확정해야 한다

소노하임 802호는 감정가와 최저가가 모두 170,000,000원인 신건입니다. 그러나 현재 가격만으로 매력을 판단하기는 어렵습니다. 김범준의 보증금 50,000,000원은 예상배당에서 전액 지급되는 것으로 계산되어 있으나, 실제 선순위 근저당과 임차권의 법적 순위를 확인해야 합니다.

특히 다른 호실 임차인의 보증금 93,000,000원을 802호 인수액으로 그대로 적용해서는 안 됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음으로 기재되어 있으므로, 호실별 임대차와 등기부의 근저당 변경·이전 관계를 대조해 최종 권리분석을 완성하는 것이 우선입니다.

결론적으로 이 물건의 핵심은 신건 가격 자체보다 임차권의 실제 배당 가능성과 802호에 귀속되는 잔존 인수액의 확인입니다. 권리관계를 확정한 뒤 최근 실거래 시세와 실질취득금액을 비교해야 입찰가격을 합리적으로 결정할 수 있습니다.