수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임을 대상으로 하는 임의경매입니다. 사건의 대표 소재지는 제2층 제204호이며, 소유자는 주식회사하우스빌더스입니다. 감정평가서에는 제201호 외 23개 호가 함께 언급되어 있어, 실제 매각 대상이 204호 단독인지 또는 다른 호실을 포함하는지는 매각목록과 물건번호를 대조해야 합니다.
소노하임은 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 존재하는 건물입니다. 감정평가상 제204호는 근린생활시설로 이용 중이며, 해당 호실에 법인 임차인의 보증금과 월차임이 기재되어 있습니다. 아파트와 달리 실제 사용 용도, 사업자등록, 점유 상태, 임대차계약과 매각범위의 일치 여부가 권리분석에서 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 제2층 제204호 도로명주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 건물 종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설 철근콘크리트구조 · 지상 12층 건물 |
| 204호 임차 부분 | 165.0000㎡ |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,050,000,000원 / 1,050,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 매각범위 확인사항 | 감정요항표의 제201호 외 23개 호 기재와 사건 대표 소재지 제204호의 관계 확인 필요 |
| 매각물건명세서 비고 | 근린생활시설로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당과 말소기준부터 재확인
후순위로 기록된 주택도시보증공사의 가압류와 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 조세채권은 등기상 압류의 소멸 여부와 별개로 실제 배당순위 및 당해세 등을 확인해야 하므로, 세금 관련 배당 위험까지 없다는 뜻은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 204호와 다른 호실을 구분해야 한다
임차인 조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 이 중 204호가 명시된 법인 임차인은 주식회사 건영에듀파인(최두성)입니다. 보증금은 60,000,000원, 월차임은 2,600,000원입니다. 다른 호실이 명시된 임차인의 보증금을 204호 단독 인수액에 자동으로 더해서는 안 됩니다. 반대로 일괄매각에 해당한다면 다른 호실의 임대차도 매각범위에 따라 검토해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입 기재일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 204호 · 165.0000㎡ | 2022.04.29 | 60,000,000원 월 2,600,000원 |
대항력 검증 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 김재윤 | 201호 · 37.9600㎡ | 2022.07.14 | 20,000,000원 월 1,000,000원 |
타 호실 · 대항력 검증 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 이로운 주식회사(이상현) | 203호 · 40.8600㎡ | 2022.05.12 | 10,000,000원 월 1,000,000원 |
타 호실 · 대항력 검증 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 배성희 | 202호 · 30.0000㎡ | 2024.12.13 | 3,000,000원 | 타 호실 · 대항력 검증 우선변제 미확인 · 승계 없음 |
| 박상주 | 호실 미확인 | 2024.09.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김한결 | 호실 미확인 | 2024.12.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김민정 | 호실 미확인 | 2024.04.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 박하영 | 호실 미확인 | 2024.12.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 차해민 | 호실 미확인 | 2022.03.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.03.25 배당요구 |
| 장영건 | 호실 미확인 | 2022.03.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.03.25 배당요구 |
| 노현정 | 호실 미확인 | 2024.12.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.05.23 배당요구 |
| 조수남 | 호실 미확인 | 2022.04.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 윤하나 | 호실 미확인 | 2022.03.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.04.21 배당요구 |
| 송승엽 | 호실 미확인 | 2022.04.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.05.16 배당요구 |
| 이대환 | 호실 미확인 | 2022.05.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.04.14 배당요구 |
| 손수성 | 호실 미확인 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.04.14 배당요구 |
| 김창성 | 호실 미확인 | 2025.01.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김아린 | 호실 미확인 | 2024.03.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 허남기 | 호실 미확인 | 2024.08.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김진우 | 호실 미확인 | 2024.11.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 김태환 | 호실 미확인 | 2022.04.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 변민정 | 호실 미확인 | 2023.01.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.05.02 배당요구 |
| 김범준 | 호실 미확인 | 2024.08.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 유슬기 | 호실 미확인 | 2022.05.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.04.21 배당요구 |
| 최종오 | 호실 미확인 | 2022.03.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 2025.05.28 배당요구 |
| 김홍석 | 호실 미확인 | 2023.08.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 조강민 | 호실 미확인 | 2025.01.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 건영에 | 주거 기재 · 호실 미확인 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 동일 임차인 여부 확인 |
전입 또는 점유 관련 날짜만으로 대항력과 우선변제권이 최종 확정되는 것은 아닙니다. 특히 근린생활시설의 상가임대차에는 점유와 사업자등록 등 관련 요건을 확인해야 합니다. 호실이 특정되지 않은 점유자의 보증금은 인수액에 임의로 합산하지 않았습니다.
204호 단독 매각이라면 다른 호실 보증금을 204호 인수액에 더할 수 없습니다. 여러 호실이 함께 매각된다면 그 범위에 포함되는 임대차를 별도로 합산해야 합니다. 또한 호실과 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 있어 최종 인수액은 확정되지 않았습니다.
③ 실질취득 비용 — 인수 여부에 따라 달라진다
현재 최저매각가는 1,050,000,000원입니다. 만약 204호 임차보증금 60,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 최종 확인된다면, 다른 비용과 미상 임차인을 제외한 잠정 실질취득액은 1,110,000,000원이 됩니다. 이는 인수 여부가 확정됐다는 뜻이 아니라 권리 검증을 위한 조건부 비용 시나리오입니다.
| 검토 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 1,050,000,000원 | 신건 |
| 204호 임차보증금 | 60,000,000원 | 전액 인수 여부 확인 필요 |
| 204호 보증금 전액 인수 가정 시 | 1,110,000,000원 | 추가 비용 및 미상 권리 제외 |
| 예상배당 계산표상 인수 | 93,000,000원 | 201~204호 보증금 혼합 · 매각범위 대조 필요 |
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액을 매수인이 승계하는 구조라면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 실질취득 비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 사건에서는 현재 확인된 금액만으로 그런 구조가 최종 성립한다고 판단할 수 없습니다. 매각범위·우선순위·배당 후 미회수액을 확정한 다음 실질취득액을 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,000,000원 가정)
아래는 현재 예상배당 계산에 기재된 금액을 정리한 것입니다. 근저당권 이전 및 질권, 신청채권자의 실제 배당순위가 검증되지 않았으므로 법원의 최종 배당표나 확정 배당순위를 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산표상 배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 12,900,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 임차보증금 인수 별도 표시 | 93,000,000원 | 0원 |
| 계산표상 소유자 잔여 | — | 537,100,000원 |
| 신청채권자 반월신용협동조합 | 2,889,077,966원 | 0원 |
신청채권자에게 배당이 없는 것으로 계산되어 있으면서 소유자 잔여금이 표시되는 구조입니다. 기존 근저당권의 말소·이전 및 질권관계를 반영한 실제 배당순위를 반드시 재검토해야 합니다. 소유자 잔여금 537,100,000원은 확정 지급액이 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 미반영되어 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다
| 매각 회차 | 매각가 | 계산표상 인수 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 1,050,000,000원 | 93,000,000원 | 2,889,077,966원 |
| 1회 유찰 가정 | 840,000,000원 | 93,000,000원 | 2,889,077,966원 |
| 2회 유찰 가정 | 672,000,000원 | 93,000,000원 | 2,889,077,966원 |
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다.
- 이용상태. 제204호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물 내에는 도시형생활주택 원룸형 호실도 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물로, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·개별난방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 토지 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실 가능성, 용도 적합성 및 개별 호실의 매각범위를 함께 검토해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 매각범위 확정. 대표 소재지 204호와 감정평가서의 제201호 외 23개 호 기재를 매각목록·물건번호·일괄매각 조건과 대조해야 합니다.
- 2022년 근저당 원본. 최초 설정, 채권최고액 변경, 말소 여부, 2025년 권리이전 및 근저당권부채권 질권설정의 관계를 확인해야 합니다.
- 204호 임차인. 건영에듀파인의 임대차계약서, 실제 점유·사업자등록·확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점유자. 각 점유자가 실제로 어느 호실을 사용하고 있는지, 명세서의 '건영에' 기재가 기존 법인 임차인과 동일한 대상인지 대조해야 합니다.
- 보증금 인수 검증. 현재 계산표의 93,000,000원을 그대로 확정 인수액으로 사용하지 말고 매각범위별로 다시 계산해야 합니다.
- 배당순위 검증. 반월신용협동조합, 넘버스자산대부주식회사, 주택도시보증공사 및 수원시의 권리관계를 확인해야 합니다.
- 세금과 관리비. 압류된 조세채권의 실제 배당순위, 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 부분을 확인해야 합니다.
- 실거래와 임대수익. 주변 근린생활시설의 최근 거래, 실제 월차임 수취 여부 및 공실 가능성을 확인한 후 입찰가격을 검토해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 출발점은 가격이 아니라 권리와 매각범위다
소노하임 204호는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 그러나 표면적인 최저가만으로 투자성을 판단하기에는 임차관계와 등기상 확인사항이 많습니다.
204호로 특정된 보증금은 60,000,000원입니다. 반면 예상배당에 표시된 인수액 93,000,000원에는 다른 호실 임차보증금이 포함되어 있어 실제 매각범위와 연결해 검증해야 합니다. 근저당권 역시 2022년 설정등기와 2025년 이전·질권설정 기록이 존재하므로 원본에 근거한 말소기준 판단이 우선입니다.
최종 판단은 권리 검증 전 보류. 매각범위, 임차인의 법적 지위, 보증금 인수액 및 신청채권자 배당순위를 확인한 뒤 실질취득 비용을 확정하는 순서가 필요합니다. 현재 정보만으로는 최저가 1,050,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 인수 위험이 해소됐다고 결론 내릴 수 없습니다.
