수원지방법원 2025타경55066. 권선동 소노하임 11층 1102호로, 매각물건명세서 비고상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 170,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그런데 이 사건은 가격 자체보다 임차관계 확인이 먼저입니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사(이상현) 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인(최두성) 60,000,000원 등 합계 93,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 말소기준 전 전입자가 다수 있습니다. 이들은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 매각물건명세서에는 “명시 인수권리: 해당사항없음”으로 적혀 있습니다. 따라서 단순히 93,000,000원을 확정 인수액으로 단정할 수도, 반대로 인수가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 1102호에 실제 대응되는 점유자와 배당요구·보증금·점유 범위를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층 1102호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전후를 분리해서 봐야 한다
이 사건의 산정상 말소기준은 2025.03.18 임의경매개시결정입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원, 수원시 압류, 박상주 임차권등기 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 말소 여부와 별개로 점유·전입 시점과 보증금 반환 여부를 함께 봐야 합니다.
② 임차관계 — 알려진 93,000,000원보다 ‘미상 보증금’이 더 중요하다
| 점유자 / 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 2층 201호 37.9600㎡ | 2022-07-14 | 20,000,000원 | 대항력 우선변제 미상 |
| 이로운 주식회사(이상현) | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ | 2022-05-12 | 10,000,000원 | 대항력 우선변제 미상 |
| 배성희 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ | 2024-12-13 | 3,000,000원 | 대항력 우선변제 미상 |
| 김한결 | 미상 | 2024-12-19 | 미상 | 가능·미상 |
| 김민정 | 미상 | 2024-04-01 | 미상 | 가능·미상 |
| 박하영 | 미상 | 2024-12-20 | 미상 | 가능·미상 |
| 차해민 | 미상 | 2022-03-24 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-03-25 |
| 장영건 | 미상 | 2022-03-04 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-03-25 |
| 노현정 | 미상 | 2024-12-02 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-05-23 |
| 조수남 | 미상 | 2022-04-22 | 미상 | 가능·미상 |
| 윤하나 | 미상 | 2022-03-07 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-04-21 |
| 송승엽 | 미상 | 2022-04-01 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-05-16 |
| 이대환 | 미상 | 2022-05-31 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-04-14 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ | 2022-04-29 | 60,000,000원 | 대항력 우선변제 미상 |
| 손수성 | 미상 | 2024-02-26 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-04-14 |
| 김창성 | 미상 | 2025-01-08 | 미상 | 가능·미상 |
| 김아린 | 미상 | 2024-03-19 | 미상 | 가능·미상 |
| 허남기 | 미상 | 2024-08-20 | 미상 | 가능·미상 |
| 김진우 | 미상 | 2024-11-26 | 미상 | 가능·미상 |
| 김태환 | 미상 | 2022-04-04 | 미상 | 가능·미상 |
| 변민정 | 미상 | 2023-01-20 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-05-02 |
| 김범준 | 미상 | 2024-08-26 | 미상 | 가능·미상 |
| 유슬기 | 미상 | 2022-05-30 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-04-21 |
| 최종오 | 미상 | 2022-03-28 | 미상 | 가능·미상 · 배당요구 2025-05-28 |
| 김홍석 | 미상 | 2023-08-07 | 미상 | 가능·미상 |
| 조강민 | 미상 | 2025-01-24 | 미상 | 가능·미상 |
| 박상주 | 건물의 전유부분 전부 | 2024-09-05 | 150,000,000원 | 대항력 우선변제 · 배당요구 2025-09-04 |
박상주는 임차보증금 150,000,000원의 임차권자입니다. 최초 임차권등기에는 전입 2024-09-05·확정일자 2024-09-03으로 나타나며, 2025.11.19 경정등기에는 점유개시 2024-08-30·확정일자 2024-08-28로 정정돼 있습니다. 배당 시뮬레이션은 이 보증금 150,000,000원을 우선변제로 전액 배당하는 현재 회차를 전제로 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 박상주 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 인수 · 김재윤 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 16,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 주택도시보증공사 500,000,000원 중 16,820,000원이 배당되고 483,180,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수 산정액은 93,000,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 170,000,000원 | 93,000,000원 | 263,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 136,000,000원 | 109,704,000원 | 245,704,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 108,800,000원 | 136,523,200원 | 245,323,200원 |
이 사건은 “최저가만 내려가면 싸진다”고 볼 수 없습니다. 시나리오상 매각가가 170,000,000원에서 136,000,000원, 108,800,000원으로 내려갈수록 매수인 인수 산정액은 93,000,000원에서 109,704,000원, 136,523,200원으로 커집니다. 따라서 비교 기준은 단순 최저가보다 낙찰가 + 인수액의 실질취득 부담이어야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근이며 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 중 일부는 근린생활시설, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며 매각물건명세서 비고에는 이 물건이 도시형생활주택(원룸형)으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 12층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·개별난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1102호 점유자 특정. 현황조사 목록에는 201호·202호·203호·204호 등 다른 호실 표시가 함께 있으므로, 1102호에 실제 대응되는 점유자를 반드시 원본에서 구분해야 합니다.
- 명세서와 점유조사 대조. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있지만, 현황조사에는 말소기준 전 전입자가 다수 나타납니다. 인수 여부를 어느 한쪽만 보고 확정하지 마십시오.
- 보증금 미상자 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 박상주 임차권 경정 확인. 보증금 150,000,000원, 점유개시 2024-08-30, 확정일자 2024-08-28 경정 내용과 실제 배당요구 효력을 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 계산. 현재 회차는 170,000,000원에 산정 인수 93,000,000원을 더한 263,000,000원 이상을 출발점으로 봐야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 12개월 평균과 최신 실거래가 없어 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 최저가가 아니라 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘누가 1102호 임차인인가’
이 물건의 승부처는 170,000,000원이라는 신건 가격 자체가 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션은 알려진 보증금 중 93,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있고, 1회·2회 유찰 때도 인수액이 109,704,000원과 136,523,200원으로 커집니다. 여기에 보증금 미상 점유자가 남아 있어 실질취득 부담의 상한을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
동시에 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 어느 한 숫자를 그대로 믿는 유형이 아니라, 1102호의 실제 점유자·전입·보증금·배당요구·임차권등기를 서로 맞춰 보는 작업이 먼저입니다. 그 정리가 끝난 뒤에야 실질취득액을 확정하고 가격 판단으로 넘어갈 수 있습니다.
