수원지방법원 2025타경55066. 권선동 소노하임 5층 503호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 최저매각가가 아니라 인수 위험입니다. 배당 산정에는 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사(이상현) 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인(최두성) 60,000,000원, 이대환 150,000,000원 등 합계 243,000,000원이 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
현재 최저매각가 174,000,000원에 이 인수 추정액을 더하면 실질 부담은 최소 417,000,000원입니다. 따라서 유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도 단순히 최저가 하락만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다. 더구나 보증금 자체가 확인되지 않은 점유자가 22명 있어, 확인되지 않은 추가 인수 위험까지 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 5층 503호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 청구액 | 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 기준권리 전후를 따로 봐야 한다
권리분석 기준일은 2025.03.18. 임의경매개시결정으로 산정되어 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원과 수원시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다. 반면 2025.02.28. 등기된 이대환의 주택임차권은 기준권리보다 앞서 있고, 보증금은 150,000,000원입니다.
② 임차·점유 관계 — 27명, 보증금 미상 22명
현황조사와 등기부·문건접수 내역에 이름이 확인되는 점유·임차관계는 27명입니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 사람은 5명이며 합계는 243,000,000원입니다. 나머지 22명은 보증금이 확인되지 않아, 보증금·확정일자가 함께 명확하지 않은 경우에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
| 성명 / 법인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 2층 201호 37.9600㎡ | 2022.07.14 | 20,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이로운 주식회사(이상현) | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ | 2022.05.12 | 10,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배성희 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ | 2024.12.13 | 3,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박상주 | — | 2024.09.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김한결 | — | 2024.12.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김민정 | — | 2024.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박하영 | — | 2024.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 차해민 | — | 2022.03.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장영건 | — | 2022.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 노현정 | — | 2024.12.02 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조수남 | — | 2022.04.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤하나 | — | 2022.03.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송승엽 | — | 2022.04.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ | 2022.04.29 | 60,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 손수성 | — | 2024.02.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김창성 | — | 2025.01.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김아린 | — | 2024.03.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허남기 | — | 2024.08.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진우 | — | 2024.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태환 | — | 2022.04.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 변민정 | — | 2023.01.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김범준 | — | 2024.08.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유슬기 | — | 2022.05.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종오 | — | 2022.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍석 | — | 2023.08.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조강민 | — | 2025.01.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이대환 | 건물의 전유부분 전부 | 2022.05.31 | 150,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 실질취득 — 최저가 1.74억만 보면 안 된다
배당 산정은 현재 회차에서 매수인 인수액을 243,000,000원으로 잡고 있습니다. 따라서 신건 최저매각가 174,000,000원에 그대로 낙찰될 경우, 확인된 인수액까지 포함한 실질취득 부담은 417,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 174,000,000원 | 243,000,000원 | 417,000,000원 | 329,236,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 139,200,000원 | 243,000,000원 | 382,200,000원 | 363,548,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 111,360,000원 | 243,000,000원 | 354,360,000원 | 390,999,040원 |
유찰되어 매각가가 139,200,000원, 111,360,000원으로 내려가더라도 확인된 인수 추정액 243,000,000원은 그대로 잡혀 있습니다. 그래서 실질 부담은 각각 382,200,000원, 354,360,000원 수준입니다. 여기에 보증금 미상 점유자들의 실제 보증금이 추가 인수로 확인되면 총 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 인수 · 김재윤 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이대환 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 170,764,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 500,000,000원 중 170,764,000원 배당, 미배당은 329,236,000원입니다. 매수인 인수 추정액은 243,000,000원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근으로, 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있습니다.
- 이용상태. 일부 호실은 근린생활시설, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 해당 물건 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 외벽은 치장벽돌·외장타일, 내부는 벽지와 일부 타일 마감입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 화재탐지·경보설비, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 503호 귀속 임차인 분리. 현황조사에 201호·202호·203호·204호 표기가 함께 있으므로 실제 매각 대상 503호와 연결되는 임차관계만 원본에서 다시 분리해야 합니다.
- 이대환 임차권 확인. 보증금 150,000,000원, 주민등록일·점유개시일 2022.05.31., 임차권등기 2025.02.28.로 확인됩니다. 실제 인수 여부와 배당관계를 원문에서 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 22명 확인. 보증금이 없는 것이 아니라 금액이 확인되지 않은 상태이므로, 이를 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 명세서 문구 대조. “인수권리 해당사항없음”과 243,000,000원 인수 산정이 충돌합니다. 최종 매각물건명세서의 임차인별 기재가 핵심입니다.
- 근저당 변동 확인. 2022.02.25. 설정, 2024.08.19. 채권최고액 변경, 2025.09.29. 근저당권 이전·질권설정의 현재 효력을 등기부 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 호실·동일 용도의 실거래 비교자료가 없어, 최저가 자체의 가격 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “1.74억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 신건 최저가 174,000,000원보다 임차관계가 더 중요한 물건입니다. 현재 산정된 매수인 인수액만 243,000,000원으로 최저가를 넘어섰고, 신건 기준 실질취득 부담은 최소 417,000,000원입니다. 여기에 보증금 미상 점유자가 22명 존재합니다.
다만 매각물건명세서에는 인수권리가 없다고 기재되어 있고, 현황조사에는 대상 503호 외의 다른 호실들이 함께 등장합니다. 즉 이 사건의 승부처는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 먼저 어떤 임차관계가 실제 503호에 귀속되고, 그중 무엇을 매수인이 인수하는지 확정하는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가 하락만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
