수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 소노하임 11층 1103호입니다. 건물은 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼재하는 집합건물로, 감정평가서에는 근린생활시설 및 원룸형 도시형생활주택의 이용상태가 함께 기재되어 있습니다.

이 사건에서 우선 살펴볼 것은 가격이 아니라 매각 대상인 1103호에 실제로 연결되는 권리입니다. 건물 내 다른 호실의 임차인 기록까지 함께 확인되므로, 호실을 구분하지 않고 보증금을 합산하면 인수금액이 왜곡될 수 있습니다.

1103호에는 안미순 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 보증금은 150,000,000원이며, 전입일과 확정일자는 모두 2022.04.22입니다. 다만 이보다 앞선 2022.02.25 근저당권의 변경·이전 기록이 함께 남아 있어, 제공된 경매개시결정일만으로 임차인의 대항력 및 우선변제 순위를 확정하는 것은 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선행 근저당과 임차권의 관계가 핵심

최초 근저당권의 채권최고액은 3,720,000,000원이었으며, 2024.08.19 변경계약으로 3,303,360,000원이 기재되었습니다. 이후 2025.09.29에는 넘버스자산대부주식회사로의 근저당권 이전과 반월신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정이 기재되어 있습니다.

1103호 임차권자인 안미순의 전입일은 2022.04.22입니다. 경매개시결정보다는 앞서지만 최초 근저당 설정일인 2022.02.25보다는 늦습니다. 실제 말소기준권리와 배당순위가 어떻게 확정되는지에 따라 매수인의 보증금 인수 여부도 달라집니다.

② 임차인 분석 — 1103호와 다른 호실을 구분해야 한다

매각 대상인 1103호와 직접 연결되는 것으로 확인되는 임차권자는 안미순입니다. 등기된 보증금은 150,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.

안미순의 최초 임대차계약일은 2022.03.23이며, 점유개시일은 2022.04.16입니다. 당초 보증금 180,000,000원에서 2024.08.02에 30,000,000원을 감액하여 현재 등기된 보증금은 150,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.04.14에 접수되었습니다.

확정일자와 배당요구가 있으므로 우선변제권을 행사할 수 있는 자료는 확인됩니다. 그러나 우선변제권이 있다는 사실과 선행 근저당권보다 먼저 전액 배당받는다는 것은 별개의 문제입니다.

③ 다른 호실의 임차보증금 — 1103호 인수액과 별개

현황조사에 기재된 아래 임차인들은 점유 호실이 1103호와 다르게 특정되어 있습니다.

이 보증금 합계는 93,000,000원입니다. 해당 금액이 예상 인수액으로 계산되어 있지만, 다른 호실의 임차보증금을 1103호 매수인이 그대로 승계한다고 볼 근거는 확인되지 않습니다.

이 밖에도 현황조사에는 점유 호실이 특정되지 않은 다수의 전입자와 일부 배당요구자가 확인됩니다. 이들은 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 인정하거나 1103호의 임차보증금에 합산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

아래는 제공된 예상배당 계산을 그대로 정리한 참고표입니다. 선행 근저당권의 실제 우선순위와 개별 호실의 권리관계가 확정되지 않았으므로, 법원의 최종 배당표나 1103호의 확정적인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

기계적 배당 추정치입니다. 선행 근저당권의 배당순위, 당해세, 최우선변제 및 개별 호실별 권리관계는 확정 반영되지 않았습니다. 다른 호실의 보증금 93,000,000원은 1103호의 확정 인수금액으로 사용할 수 없습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 최저가 하락만으로는 판단 불가

유찰되면 최저매각가는 내려가지만, 그 자체로 실제 취득비용이 낮아진다고 판단할 수는 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가할 수 있기 때문입니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 보증금이 배당으로 일부 충당되더라도 매수인의 실질취득비용은 보증금 수준에 고정될 수 있습니다.

다만 이 사건에서는 먼저 안미순 임차권의 실질적인 선후순위를 확인해야 합니다. 타호실 보증금 93,000,000원을 더해 계산한 회차별 인수 추정치를 1103호의 실질취득비용으로 사용하는 것은 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설 및 오피스텔 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 12층 건물입니다. 치장벽돌 및 외장타일 외벽, 벽지·타일 내벽과 샷시 창호로 구성되어 있습니다.
• 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 개별난방설비, 승강기설비 및 주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북동측으로 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(시청지구)에 해당합니다.
• 기타 규제. 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 환금성. 건물 내 근린생활시설과 도시형생활주택이 혼합되어 있으므로 1103호의 개별 공부상 용도, 실제 이용상태 및 유사 물건의 거래사례를 대조해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선행 근저당 원본 확인. 2022.02.25 근저당권의 말소 여부와 2024.08.19 변경, 2025.09.29 근저당권 이전·질권설정의 효력을 대조해야 합니다.
• 안미순 임차권 확인. 전입·점유·확정일자와 배당요구 내역을 대조하고 실제 말소기준권리에 대한 대항력 및 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
• 개별 호실 구분. 201호·202호·203호·204호의 보증금 93,000,000원을 1103호 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
• 점유 미상자 확인. 점유 호실이 특정되지 않은 전입자와 배당요구자 중 1103호와 관련된 사람이 있는지 현황조사서·전입세대 자료·매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용 확인. 낙찰가 외에 실제 승계되는 미배당 보증금, 명도비용 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 개별 용도와 가격 검증. 1103호의 건축물대장상 용도 및 면적을 확인하고 최근 실거래를 기준으로 입찰가를 검토해야 합니다.
• 매각기일 전 재확인. 2026.10.12 입찰에 앞서 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 사건 문건을 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 권리의 범위를 먼저 확정해야 한다

소노하임 1103호의 최저매각가는 170,000,000원입니다. 하지만 안미순의 임차보증금 150,000,000원과 그보다 먼저 설정된 근저당권의 관계가 정리되지 않은 상태에서는 낙찰자의 실제 부담금액을 단정할 수 없습니다.

다른 호실의 보증금 93,000,000원을 1103호에 그대로 귀속시키는 계산도 배제해야 합니다. 점유 호실이 확인되지 않은 전입자에 대해서는 별도의 확인이 필요합니다.

핵심은 최초 근저당권의 유효 여부, 안미순 임차권의 실제 순위, 1103호에 귀속되는 인수권리의 범위입니다. 이 사항이 확인되기 전에는 유찰로 최저가가 내려가더라도 안전한 실질취득가격을 산정하기 어렵습니다.