수원지방법원 2025타경55066. 수원시 권선구 권선동 ‘소노하임’ 11층 1106호로, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건은 감정가와 최저가가 같은 신건이지만, 권리분석의 초점은 할인율이 아닙니다. 분석상 말소기준은 2025.03.18. 반월신용협동조합의 임의경매개시결정이고, 그보다 앞선 전입자가 다수 존재합니다. 특히 현재 배당표에는 김재윤 20,000,000원, 이로운 주식회사(이상현) 10,000,000원, 배성희 3,000,000원, 주식회사 건영에듀파인(최두성) 60,000,000원, 합계 93,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
1106호에는 김창성의 임차권도 확인됩니다. 임대차계약일·주민등록일은 2025.01.08, 점유개시는 2025.01.17, 확정일자는 2025.01.08, 보증금은 150,000,000원입니다. 현재 170,000,000원 매각가 가정에서는 이 보증금이 우선변제로 전액 배당돼 김창성의 미배당 인수액은 발생하지 않습니다. 하지만 매각가가 내려가면 배당 부족분이 늘어 시나리오상 매수인 인수액이 109,704,000원, 136,523,200원으로 증가합니다. 유찰이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층 1106호 |
| 도로명 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 신청채권액 | 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기사항 발행일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입자가 핵심
분석상 말소기준은 2025.03.18. 임의경매개시결정입니다. 2022.02.25. 반월신용협동조합 근저당권은 채권최고액 3,720,000,000원으로 설정됐고, 2024.08.19. 채권최고액 3,303,360,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2025.09.29. 넘버스자산대부주식회사로 근저당권 이전 및 반월신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정 기록도 이어집니다. 2025.07.14. 주택도시보증공사 가압류 500,000,000원과 2025.10.27. 수원시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류돼 있습니다.
② 임차인 — 알려진 보증금 243,000,000원, 미상 22명
현황조사·임차권등기에서 확인되는 임차 관련자는 모두 27명이며, 보증기관의 대위·승계로 표시된 중복신고는 없습니다. 확인 가능한 보증금 합계는 243,000,000원입니다. 이 중 김창성 150,000,000원은 현재 매각가 가정에서 우선변제로 전액 배당되고, 나머지 확인 보증금 93,000,000원은 현재 시나리오에서 매수인 인수로 계산됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창성 | 전유부분 전부 | 2025.01.08 | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
| 김재윤 | 2층 201호 37.9600㎡ | 2022.07.14 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
| 이로운 주식회사(이상현) | SONOHEIM 203호 40.8600㎡ | 2022.05.12 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
| 배성희 | SONOHEIM 202호 30.0000㎡ | 2024.12.13 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | SONOHEIM 204호 165.0000㎡ | 2022.04.29 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 아님 |
| 박상주 | 미상 | 2024.09.05 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김한결 | 미상 | 2024.12.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김민정 | 미상 | 2024.04.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 박하영 | 미상 | 2024.12.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 차해민 | 미상 | 2022.03.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.03.25 | 승계 아님 |
| 장영건 | 미상 | 2022.03.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.03.25 | 승계 아님 |
| 노현정 | 미상 | 2024.12.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.05.23 | 승계 아님 |
| 조수남 | 미상 | 2022.04.22 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 윤하나 | 미상 | 2022.03.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.04.21 | 승계 아님 |
| 송승엽 | 미상 | 2022.04.01 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.05.16 | 승계 아님 |
| 이대환 | 미상 | 2022.05.31 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.04.14 | 승계 아님 |
| 손수성 | 미상 | 2024.02.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.04.14 | 승계 아님 |
| 김아린 | 미상 | 2024.03.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 허남기 | 미상 | 2024.08.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김진우 | 미상 | 2024.11.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 김태환 | 미상 | 2022.04.04 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 변민정 | 미상 | 2023.01.20 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.05.02 | 승계 아님 |
| 김범준 | 미상 | 2024.08.26 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 유슬기 | 미상 | 2022.05.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.04.21 | 승계 아님 |
| 최종오 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2025.05.28 | 승계 아님 |
| 김홍석 | 미상 | 2023.08.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 조강민 | 미상 | 2025.01.24 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 93,000,000원 | 263,000,000원 | 154.7% |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 109,704,000원 | 245,704,000원 | 144.5% |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 136,523,200원 | 245,323,200원 | 144.3% |
신건에서 1회 유찰되면 매각가는 34,000,000원 내려가지만 인수액은 16,704,000원 늘어나, 실질취득은 263,000,000원에서 245,704,000원으로만 감소합니다. 다시 2회 유찰되면 매각가는 27,200,000원 더 내려가지만 인수액이 26,819,200원 늘어 실질취득은 245,323,200원으로 거의 고정됩니다. 즉 이 사건은 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 착각하면 안 되는 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 김창성 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 인수 · 김재윤 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 이로운 주식회사(이상현) 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 배성희 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 건영에듀파인(최두성) 보증금 | 60,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 500,000,000원 | 16,820,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 주택도시보증공사 채권 500,000,000원 중 16,820,000원이 배당되고 483,180,000원이 미배당됩니다. 배당표상 매수인 인수액은 93,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수원시청역 남서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 중 일부는 근린생활시설, 나머지는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 이 물건의 매각물건명세서 비고에도 도시형생활주택(원룸형) 이용이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 외벽은 치장벽돌·외장타일, 내부는 벽지도배·일부 타일 마감이며 승강기·개별난방·주차장·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 10m 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역이며, 비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 170,000,000원 + 93,000,000원 = 최소 263,000,000원입니다. 미상 보증금 위험은 별도입니다.
- 유찰 효과 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 245,704,000원, 2회 유찰 시 245,323,200원으로 낙찰가 하락폭만큼 총비용이 내려가지 않습니다.
- 김창성 임차권. 2025.01.08 주민등록·확정일자, 2025.01.17 점유개시, 보증금 150,000,000원, 배당요구 2025.03.28을 원문과 대조하세요.
- 미상 점유자 22명. 보증금·확정일자·점유부분·배당요구 종기 내 신고 여부를 개별 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 물건별 임차인 귀속. 201~204호로 특정된 임차인이 1106호 매각에 실제로 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 명세서 문구 교차검증. “인수권리 해당사항없음”과 배당 시뮬레이션의 93,000,000원 인수 계산이 함께 존재하므로 원본 서류의 물건별 관계를 대조해야 합니다.
- 도시형생활주택 기준 검토. 아파트로 가정하지 말고 원룸형 도시형생활주택의 임대수요·관리비·공실·환금성을 별도로 확인하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기 내용을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 성립하지 않는 사건
이 사건의 핵심은 최저매각가 170,000,000원이 아닙니다. 현재 회차에서 확인되는 매수인 인수액 93,000,000원을 합치면 최소 실질취득은 263,000,000원이고, 이는 감정가의 약 154.7%입니다. 1회 유찰 후에는 245,704,000원, 2회 유찰 후에도 245,323,200원으로 남습니다. 매각가격이 떨어지는 만큼 미배당과 인수부담이 커지기 때문입니다.
더구나 보증금이 확인되지 않은 점유·임차 관련자가 22명 있어 최종 인수액의 상단도 아직 확정할 수 없습니다. 현재 매각가에서는 1106호 김창성의 150,000,000원 보증금이 전액 우선변제되는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 전체 권리위험이 해소되지는 않습니다. 이 사건은 최저가가 아니라 물건별 임차관계와 미배당 인수액을 확정한 뒤 실질취득 총액으로 판단해야 하는 고난도 물건입니다.
