수원지방법원 2025타경55066. 권선동 소노하임 11층 1101호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 146,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 주식회사하우스빌더스이며, 건물은 철근콘크리트구조의 12층 건물입니다. 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라고 명시되어 있습니다.
이번 사건에서 가장 먼저 확인할 대상은 임차인 박하영의 보증금 140,000,000원입니다. 박하영은 2024.11.19 확정일자를 받았고, 2024.12.20 주민등록을 마쳤으며, 2025.06.10 임차권등기를 경료했습니다. 배당요구 사실도 확인됩니다. 다만 2022년에 설정된 근저당권 이력이 존재하므로 임차권등기와 배당요구 사실만으로 보증금의 선순위 전액 배당이나 매수인 인수 여부를 확정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 11층 1101호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 12층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 146,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 신청 청구액 | 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당과 2025년 경매개시결정의 관계
원 근저당권의 설정 당시 채권최고액은 3,720,000,000원이며, 2024.08.19 변경계약으로 3,303,360,000원이 기재되었습니다. 이후 2025.09.29 넘버스자산대부주식회사로의 근저당권 이전 및 반월신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정이 기록되어 있습니다.
이는 개별 1101호의 매각대금만으로 판단하기 어려운 공동담보 관계입니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재를 확인하되, 임차권과 선행 담보권의 실제 순위 및 배당 결과를 원본 서류와 대조하는 것이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대상 호실과 다른 호실을 구분해야 한다
현황조사에는 소노하임의 여러 호실에 걸쳐 27명의 개인·법인 관련 점유 및 임차 내역이 확인됩니다. 이 가운데 1101호와 직접 연결되는 것으로 명시된 임차권은 박하영의 보증금 140,000,000원입니다. 다른 호실로 특정된 보증금을 1101호 매수인이 부담할 금액으로 일괄 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 대상 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 박하영 1101호 전유부분 전부 |
전입 2024.12.20 확정 2024.11.19 |
140,000,000원 |
임차권등기
우선변제
승계 확인 선행 담보권과의 순위 대조 필요 |
박하영의 임대차계약일은 2024.11.11, 점유개시일은 2024.12.14이며, 임차권등기는 2025.06.10 접수되었습니다. 해당 등기에는 전유부분 전부가 임차 범위로 명시되어 있습니다.
다른 호실로 특정된 임차 내역
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대상 1101호 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 201호 | 2022.07.14 | 20,000,000원 | 타 호실 |
| 이로운 주식회사(이상현) | 203호 | 2022.05.12 | 10,000,000원 | 타 호실 |
| 배성희 | 202호 | 2024.12.13 | 3,000,000원 | 타 호실 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 204호 | 2022.04.29 | 60,000,000원 | 타 호실 |
| 합계 | 201·202·203·204호 | — | 93,000,000원 | 별도 구분 |
위 보증금 93,000,000원은 별도 예상배당 계산에서 매수인 인수액으로 합산되어 있으나, 각 임차인의 점유 대상은 1101호가 아닌 다른 호실로 특정되어 있습니다. 따라서 이를 1101호의 확정 인수액으로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
아래 금액은 제공된 예상배당 계산을 재구성한 참고표입니다. 특히 박하영 보증금이 집행비용 다음으로 전액 배당되는 계산은 2022년 선행 근저당권의 실제 순위와 존속 여부를 검증한 확정 배당 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 임차인 박하영(우선변제 가정) | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 500,000,000원 | 3,156,000원 |
| 신청채권자 반월신용협동조합 | 2,889,077,966원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
계산상 집행비용 2,844,000원, 임차인 배당 140,000,000원, 주택도시보증공사 배당 3,156,000원으로 매각대금 146,000,000원이 소진됩니다. 선순위 공동담보권의 실제 배당순위와 당해세·최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 제시된 인수 추정 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 146,000,000원 | 93,000,000원 | 호실 혼재 |
| 1회 유찰 | 116,800,000원 | 118,635,200원 | 재산정 필요 |
| 2회 유찰 | 93,440,000원 | 141,641,920원 | 재산정 필요 |
제시된 시나리오에서는 유찰이 진행될수록 매수인 인수 추정액이 증가합니다. 다만 이 계산에는 다른 호실의 보증금이 포함되어 있으므로, 각 회차의 추정 인수액을 1101호의 확정 부담액으로 사용할 수 없습니다.
일반적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 높고 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득원가는 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 이 사건 역시 박하영의 보증금 140,000,000원을 기준으로 그러한 가능성을 검토해야 하지만, 실제로 해당 보증금이 승계되는지는 선행 담보권 및 배당순위 확인이 전제되어야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수인분당선 수원시청역 남서측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 12층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·개별난방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·시청지구 지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 이용상태. 매각물건명세서에 도시형생활주택(원룸형)으로 기재되어 있으며, 건물 일부 호실은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 환금성. 주거·상업 혼재 지역의 원룸형 물건인 만큼 실제 취득원가와 임대수익, 대상 호실의 개별 거래가격을 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2022.02.25 근저당권의 원 등기 말소 표시와 후속 변경·이전·질권설정의 연결관계를 확인하고, 2025.03.18 경매개시결정과의 우선순위를 대조하세요.
- 1101호 임차권. 박하영의 보증금 140,000,000원, 전입일, 확정일자, 점유개시일, 임차권등기와 배당요구 사실을 원본 서류로 확인하세요.
- 배당순위 검증. 박하영 보증금을 전액 우선배당하는 계산이 선행 공동담보권과 실제 배당요건을 반영한 것인지 확인하세요.
- 타 호실 채무 제외. 201·202·203·204호 보증금 합계 93,000,000원을 1101호의 매수인 인수액으로 그대로 적용하지 마세요.
- 미상 점유자 확인. 호실이 특정되지 않은 점유·전입자들이 실제 1101호에 관계되는지 현황조사와 전입세대확인서 등으로 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 및 신청 청구액이 개별 호실이 아닌 공동담보 관계에서 어떻게 처리되는지 검토하세요.
- 실질취득원가 산정. 낙찰가에 실제 승계되는 미배당 보증금을 합산하고, 관련 취득·명도·관리비 부담을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 신탁 관련 등기 이력, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “최저가보다 권리의 범위가 먼저다”
소노하임 1101호는 최저매각가 146,000,000원의 신건이지만, 단순히 이 금액만 보고 접근할 수 있는 물건은 아닙니다. 대상 호실에 관한 박하영의 보증금 140,000,000원과 2022년 근저당권 이력이 핵심 확인 대상입니다.
매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음이라는 기재가 있으나, 별도 계산에는 다른 호실 임차보증금 93,000,000원이 매수인 인수액으로 포함되어 있습니다. 두 내용을 무비판적으로 결합하면 실제 1101호의 위험을 잘못 판단할 수 있습니다.
결론은 권리관계 재확인과 가격 판단 유보입니다. 선행 담보권의 실제 효력, 박하영 보증금의 배당순위, 대상 호실에 관계되는 점유자를 확인한 뒤 실질취득원가를 산정해야 합니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 인수 위험이 함께 해소되는 것은 아닙니다.
