수원지방법원 2025타경55066. 매각 대상으로 표시된 부동산은 수원시 권선구 권선동 소노하임 11층 1107호입니다. 매각물건명세서 비고에는 도시형생활주택(원룸형) 이용이 기재되어 있습니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 170,000,000원이며, 신청채권자는 반월신용협동조합입니다.

이 사건에서 가장 주의할 점은 권리 금액보다 먼저 권리가 어느 호실에 귀속되는지를 확인해야 한다는 사실입니다. 현황조사에 등장하는 김재윤은 201호, 배성희는 202호, 이로운 주식회사는 203호, 건영에듀파인은 204호를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 이들 임차보증금을 1107호의 인수채무에 그대로 합산할 수 없습니다.

손수성의 등기 임차권은 보증금 50,000,000원, 전입일 2024.02.26, 확정일자 2025.02.21, 임차권등기일 2025.02.28로 확인됩니다. 다만 등기 내용의 임차인 주소에는 117호가 기재되어 있어 매각 대상과의 동일성 및 실제 권리 범위 확인이 선행되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 정합성 확인

2022.02.25 설정된 근저당권의 최초 채권최고액은 3,720,000,000원이며, 2024.08.19 변경된 금액은 3,303,360,000원입니다. 2025.09.29에는 넘버스자산대부주식회사로 근저당권이 이전되고, 반월신용협동조합의 근저당권부채권 질권설정도 기재되어 있습니다. 채권 이전 및 질권설정은 기존 채권과의 관계를 함께 검토해야 하며, 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

이후 주택도시보증공사의 가압류 500,000,000원과 수원시 압류가 기재되어 있습니다. 두 권리는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 그와 별개로 세금의 실제 배당순위 및 매수인 부담 여부는 관련 서류 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 다른 호실 보증금은 1107호 인수액이 아니다

현황조사와 등기 및 배당요구 내역에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 27명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 다만 이 인원 전체가 매각 대상인 1107호의 임차인이라는 의미는 아닙니다.

대항력은 매각 대상 호실에 대한 점유·주민등록 등 법적 요건과 말소기준권리의 선후관계를 종합하여 판단해야 합니다. 배당요구 접수만으로 우선변제권 또는 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정 · 참고 시뮬레이션)

아래는 표시된 배당 계산 결과입니다. 다만 서로 다른 호실의 임차보증금이 한 매각 목적물의 인수액으로 처리되어 있고, 2022년 근저당과 임차권 사이의 배당순위도 확정되지 않았으므로 실제 1107호의 배당예상액으로 사용하기에는 한계가 있습니다.

위 금액은 모형상 배당 결과이며, 2022년 근저당권 관련 배당과 호실별 공동담보 관계를 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이고 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득을 구분

개별 호실의 최근 실거래 비교가격도 확인되지 않습니다. 따라서 최저가 170,000,000원 또는 유찰 후 금액만을 근거로 시세보다 저렴하거나 투자 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수인분당선 수원시청역 남서측 인근. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택, 도시형생활시설 및 오피스텔이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다. 대중교통 이용편의는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며, 개별난방·급배수·위생설비·화재탐지 및 경보설비·승강기·주차장설비가 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 북동측 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 토지 규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구)·비행안전제6구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 이용상태. 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 표시되어 있습니다. 감정평가 대상에는 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 포함되어 있으므로 해당 전유부분의 용도를 개별 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 입지와 별개로 소형 주거시설의 실제 매매가격, 임대차 상태 및 개별 호실의 권리관계를 확인해야 합니다. 현재는 실질취득액과 최근 시세의 비교가 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 1107호의 등기부 표제부·건축물대장·매각물건명세서상 전유부분을 대조하고, 손수성 임차권에 기재된 117호와의 관계를 확인합니다.
• 말소기준 재검증. 2022.02.25 반월신용협동조합 근저당, 2024년 변경등기, 2025년 근저당권 이전 및 질권설정의 법률관계를 확인합니다.
• 손수성 임차권. 임대차계약서·확정일자·전입 및 점유 자료·배당요구·임차권등기 목적물을 검토하고 실제 매수인 인수 여부를 확인합니다.
• 점유자 특정. 호실이 확인되지 않은 점유자들의 실제 점유 위치와 보증금, 대항력 및 배당요구 여부를 확인합니다.
• 공동담보. 반월신용협동조합 및 넘버스자산대부주식회사 관련 공동담보목록을 확인하고 개별 호실의 배당관계를 검토합니다.
• 세금·관리비. 수원시 압류 관련 체납 내역과 공용부분 관리비 체납 여부를 확인합니다.
• 가격 검증. 소노하임 내 동일 용도·유사 면적의 최근 실거래와 실제 매수인 인수액을 확인한 후 입찰가 상한을 산정합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 문건접수 내역을 직접 대조합니다.

맺으며 — “170,000,000원보다 먼저 확인할 것은 정확한 권리의 귀속”

이 사건의 핵심은 신건 가격이나 단순 유찰 시나리오가 아닙니다. 매각 대상은 소노하임 1107호지만, 등기 임차권에는 117호 주소가 기재되어 있고, 현황조사에는 다른 호실의 임차인과 점유 호실이 불분명한 임차인이 함께 나타납니다.

또한 2022년 근저당권과 이후 변경·이전등기 사이의 관계를 확인하지 않은 상태에서 2025년 경매개시결정을 말소기준으로 확정하면 임차인의 대항력과 인수채무를 잘못 판단할 수 있습니다. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음 기재 역시 이러한 불일치를 해결하는 근거로 원본 대조가 필요합니다.

현 단계에서는 인수액과 실질취득액을 확정할 수 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 입찰 판단의 선결조건은 매각 호실의 정확한 권리관계, 임차인별 목적물 동일성, 실제 말소기준권리, 임차권의 배당 및 잔액 승계 여부를 확인하는 것입니다.