수원지방법원 2025타경55066. 경기도 수원시 권선구 권선동 소노하임 804호입니다. 매각물건명세서에는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 감정가는 170,000,000원이며 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가도 동일합니다.
이 물건은 등기부상 권리만 확인하고 바로 입찰가격을 정하기 어려운 구조입니다. 804호에 임차권등기를 마친 임차인이 존재하고, 기존 근저당의 변경·이전 및 질권설정 이력이 연결돼 있기 때문입니다. 특히 동일 사건의 다른 호실에 관한 임차정보가 함께 조사돼 있어, 건물 전체 임차관계와 매각대상인 804호의 권리를 구분하는 작업이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55066 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 권선동 1020-3 소노하임 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 권선구 경수대로384번길 60 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 도시형생활주택(원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사하우스빌더스 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 반월신용협동조합 |
| 사건 청구금액 | 2,889,077,966원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 확인
반월신용협동조합 근저당은 최초 채권최고액 3,720,000,000원으로 설정됐으며, 변경 기록에는 3,303,360,000원이 표시됩니다. 이후 넘버스자산대부주식회사로 근저당권 이전, 반월신용협동조합을 채권자로 하는 근저당권부채권 질권설정이 기록됐습니다. 이 금액들은 공동담보 및 담보권 관련 금액이므로 804호 한 채가 해당 금액을 그대로 부담한다는 뜻은 아닙니다.
매각물건명세서상 명시 인수권리는 '해당사항없음'으로 기재돼 있습니다. 반면 별도의 예상배당 계산에는 임차보증금 93,000,000원이 매수인 인수액으로 표시돼 있어, 두 내용의 정합성 확인이 필요합니다. 해당 금액의 구성 호실과 실제 804호의 권리관계를 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 804호와 다른 호실을 구분
매각대상 804호에 직접 연결되는 임차권자는 윤하나입니다. 임차권등기에는 보증금 50,000,000원, 계약일자, 주민등록일자, 점유개시일자 및 확정일자가 기재돼 있으며 배당요구 기록도 존재합니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 윤하나 804호 전유부분 전부 |
전입 2022.03.07 확정 2022.03.07 추가 확정 2025.03.24 |
50,000,000원 | 대항력 선후관계 확인 우선변제 행사 승계 없음 |
윤하나: 최초 임대차계약 2022.03.04, 점유개시 2022.03.06, 임차권등기 2025.04.10. 임차권등기상 차임은 월 600,000원이며, 배당요구 접수기록이 존재합니다.
다른 호실 및 호실 특정이 필요한 임차관계
현황조사에는 다른 호실에 관한 임차정보도 포함돼 있습니다. 호실이 명시된 201·202·203·204호의 보증금은 합계 93,000,000원입니다. 이 금액을 매각대상인 804호의 매수인 인수액에 그대로 더하는 것은 적절하지 않습니다.
| 임차인 | 확인된 호실 | 보증금 | 월차임 | 권리 확인 |
|---|---|---|---|---|
| 김재윤 | 201호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 타 호실 전입 2022.07.14 · 확정일자 미상 |
| 이로운 주식회사(이상현) | 203호 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 타 호실 전입 2022.05.12 · 확정일자 미상 |
| 배성희 | 202호 | 3,000,000원 | 미상 | 타 호실 전입 2024.12.13 · 확정일자 미상 |
| 주식회사 건영에듀파인(최두성) | 204호 | 60,000,000원 | 2,600,000원 | 타 호실 전입 2022.04.29 · 확정일자 미상 |
이 밖에도 호실이 특정되지 않은 조사 대상자가 있습니다. 전입일이 경매개시결정일보다 앞선다는 이유만으로 이들 모두가 804호에 대항력을 갖는 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 특히 실제 점유 호실, 보증금, 확정일자 및 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 / 우선변제 |
|---|---|---|---|
| 박상주 | 2024.09.05 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김한결 | 2024.12.19 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김민정 | 2024.04.01 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 박하영 | 2024.12.20 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 차해민 | 2022.03.24 | 2025.03.25 | 가능·미상 |
| 장영건 | 2022.03.04 | 2025.03.25 | 가능·미상 |
| 노현정 | 2024.12.02 | 2025.05.23 | 가능·미상 |
| 조수남 | 2022.04.22 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 송승엽 | 2022.04.01 | 2025.05.16 | 가능·미상 |
| 이대환 | 2022.05.31 | 2025.04.14 | 가능·미상 |
| 손수성 | 2024.02.26 | 2025.04.14 | 가능·미상 |
| 김창성 | 2025.01.08 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김아린 | 2024.03.19 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 허남기 | 2024.08.20 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김진우 | 2024.11.26 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 김태환 | 2022.04.04 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 변민정 | 2023.01.20 | 2025.05.02 | 가능·미상 |
| 김범준 | 2024.08.26 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 유슬기 | 2022.05.30 | 2025.04.21 | 가능·미상 |
| 최종오 | 2022.03.28 | 2025.05.28 | 가능·미상 |
| 김홍석 | 2023.08.07 | 확인 필요 | 가능·미상 |
| 조강민 | 2025.01.24 | 확인 필요 | 가능·미상 |
호실이 특정되지 않은 조사 대상자는 보증금·확정일자 및 실제 점유 범위가 확인돼야 합니다. 별도 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 대상은 없습니다. 배당요구가 확인되더라도 그 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
아래는 제시된 예상배당 계산에 따른 가정표입니다. 다만 기존 근저당의 현재 효력과 배당순위가 확정되지 않았고, 타 호실 임차보증금이 함께 산정돼 있으므로 804호의 확정 배당표로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 임차권자 윤하나 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 500,000,000원 | 116,820,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
제시된 가정상 채권자 미배당액은 383,180,000원입니다. 신청채권자 반월신용협동조합에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 기존 근저당 관련 배당 및 다른 우선채권의 반영 여부를 검증해야 하며, 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오와 실질취득
최저매각가가 낮아져도 실제 취득비용이 같은 비율로 감소하는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계된다면, 낙찰가 외에 미배당 보증금을 부담할 수 있기 때문입니다. 다만 이번 사건은 타 호실 보증금이 인수액에 합산돼 있고 804호 임차권과 선순위 근저당의 관계도 재확인이 필요하므로, 현 단계에서 확정적인 실질취득액을 제시하기 어렵습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 기존 계산상 인수액 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 170,000,000원 | 93,000,000원* | 383,180,000원 |
| 1회 유찰 | 136,000,000원 | 93,000,000원* | 416,704,000원 |
| 2회 유찰 | 108,800,000원 | 93,000,000원* | 443,523,200원 |
*93,000,000원은 201·202·203·204호 보증금의 합산값입니다. 804호 매수인 인수액으로 확정된 금액이 아닙니다. 회차별 최저가는 가정 시나리오이며 실제 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 검증이 먼저
소노하임 804호의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 170,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않은 상태이므로 감정가가 시장가격보다 저렴한지, 또는 비싼지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 권선구 권선동 소재 수원시청역(수인분당선) 남서측 인근입니다. 주변에 근린생활시설·업무시설·다세대주택·도시형생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 지하철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 12층 건물로, 위생·급배수·화재탐지 및 경보·개별난방·승강기·주차장설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 폭 약 10m의 포장도로와 접합니다.
- 용도. 매각물건명세서에 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 일반 아파트를 기준으로 한 시세 비교는 적절하지 않습니다.
- 토지이용. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당합니다.
- 환금성. 주변에 주거·업무시설이 혼재해 있으므로 실제 매매 및 임대 수요는 유사 도시형생활주택의 거래 사례와 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 근저당. 2022.02.25 설정된 근저당의 현재 효력과 2025.09.29 근저당권 이전·질권설정의 관계를 원본 등기부로 확인하세요.
- 말소기준. 2025.03.18 경매개시결정이 말소기준으로 표시된 계산과 기존 담보권의 등기 상태가 일치하는지 확인하세요.
- 804호 임차권. 윤하나의 계약서, 전입·점유·확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 대조하고 실제 배당순위를 확인하세요.
- 호실별 임차관계. 201·202·203·204호 임차보증금 93,000,000원을 804호 인수액으로 합산하지 마세요. 호실 미상 조사 대상자의 실제 점유 범위도 확인해야 합니다.
- 예상배당 검증. 근저당 관련 배당이 기존 예상표에 적절히 반영됐는지 확인하고, 공동담보와 후순위 채권의 배당관계를 재검토하세요.
- 매각조건. 매각물건명세서의 인수권리 해당사항없음 기재와 예상 인수액 계산 사이의 차이를 확인하세요.
- 가격 비교. 소노하임과 인근 유사 도시형생활주택의 최근 실거래를 확인한 뒤 실제 인수액을 포함한 취득비용을 비교하세요.
- 점유·명도. 804호의 실제 점유자와 임차권자의 관계를 확인하고 인도 및 명도에 필요한 사항을 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “804호에 귀속되는 권리부터 확정해야 한다”
이 사건은 최저가 170,000,000원이라는 숫자보다 어떤 권리가 실제 매각대상인 804호에 귀속되고, 무엇이 매각으로 소멸하는지가 더 중요합니다.
윤하나의 임차보증금은 50,000,000원이며, 전입과 확정일자는 2022.03.07입니다. 기존 근저당의 설정일이 그보다 앞서므로, 경매개시결정일만을 기준으로 인수 여부를 단정해서는 안 됩니다. 또한 기존 계산상 인수액 93,000,000원은 다른 호실의 보증금 합계로, 804호 취득비용에 그대로 반영하기 어렵습니다.
현재 단계에서는 권리관계와 실질취득비용의 검증이 우선입니다. 기존 근저당의 유효성, 윤하나 임차권의 배당순위, 호실별 점유관계 및 매각물건명세서의 인수권리 기재를 대조하고, 이후 최근 실거래를 바탕으로 가격을 판단해야 합니다. 신건 최저가만으로 저렴하다고 평가할 수 있는 물건은 아닙니다.
