수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29 소재 2층 201호입니다. 경매 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 해당 건물의 여러 호실이 도시형생활주택과 오피스텔로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 근린상가 한 칸으로 단정하기보다는 실제 호실의 이용상태와 건축물대장상 용도를 먼저 대조해야 합니다.
권리의 중심에는 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 21억 원으로 감정가 2.1억 원의 10배입니다. 신청채권 청구액도 1,830,672,651원으로 상당히 큽니다. 다만 이 채무 규모가 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 진짜 확인 포인트는 세 가지입니다. ① 24명 점유자와 본건 호실의 관계, ② 민간임대주택 등록의 현재 상태와 승계 여부, ③ 실거래 가격을 비교할 수 없는 상태에서의 입찰가 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 2층 201호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 물건종류 | 근린시설(경매 분류) · 집합건물 |
| 감정평가상 이용상태 | 건물 내 기호 (1)~(20): 도시형생활주택(원룸형), 기호 (21)~(24): 오피스텔로 기재. 본건 201호와 각 기호의 대응 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 8층 |
| 사용승인일 | 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 2018년 최초 등기 당시 신문식·정태일 각 2분의 1 지분, 2023.09.06 정태일 지분 전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 · 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 1,830,672,651원 |
| 등기상 가압류 | 정란희 / 101,300,000원 (2025.01.08) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 토지 | 410.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 2,313,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 말소기준
2018년 7월 24일 소유권보존과 함께 신한은행 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액 2,100,000,000원은 실제 대출잔액이나 경매신청 청구액과 동일한 개념이 아니므로 구별해야 합니다.
소유권 변동도 확인됩니다. 최초 소유권보존 당시 신문식과 정태일이 각각 2분의 1 지분을 보유했고, 2023년 9월 6일 정태일 지분 전부가 신문식에게 이전되었습니다. 민간임대주택 등록도 같은 날 등기되어 있어 소유권 변동과 임대사업 관련 사항을 함께 검토하는 편이 안전합니다.
② 점유·임차인 분석 — 조사상 24명, 보증금은 미상
현황조사 및 문건접수 자료에는 총 24명의 점유자·임차인 관련 이름이 확인됩니다. 이 중 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않는다는 뜻이지, 실제 임대차관계가 없다는 의미는 아닙니다.
현재 확인되는 전입일은 모두 말소기준권리일인 2018년 7월 24일 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 모든 사람의 보증금과 확정일자가 미상이고 우선변제권도 확인되지 않습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2022.05.27 | 미상 | 2025.07.02 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 윤희영 | 2022.12.02 | 미상 | 2025.04.14 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김찬샘 | 2024.01.29 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 문다희 | 2024.06.03 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김민지 | 2020.02.27 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 안정욱 | 2019.03.22 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 신혜미 | 2022.08.04 | 미상 | 2025.05.16 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 권준형 | 2023.11.24 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김영기 | 2024.01.29 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 한지혜 | 2019.06.03 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김유진 | 2022.12.13 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 한규석 | 2022.12.02 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김민기 | 2023.02.27 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정미현 | 2023.10.16 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 김지형 | 2022.05.13 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 고선영 | 2024.06.21 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박진영 | 2022.03.10 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 양예진 | 2023.11.08 | 미상 | 2025.05.01 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 권범준 | 2023.12.29 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박철희 | 2020.06.29 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 정상민 | 2020.09.23 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 이동훈 | 2022.05.02 | 미상 | 2025.05.23 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 전모세 | 2023.12.14 | 미상 | 2025.04.21 | 없음 | 미확인 | 없음 |
| 박정화 | 2018.09.20 | 미상 | 기재 없음 | 없음 | 미확인 | 없음 |
24명 모두 전입일은 2018.07.24 이후입니다. 배당요구일이 확인되는 사람은 9명이며, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증금·확정일자·우선변제권은 모두 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 사람은 확인되지 않습니다.
③ 가격 분석 — 신건 2.10억, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 210,000,000원이며 유찰은 없습니다. 부동산 거래 비교 대상 면적은 28.39㎡로 제시되어 있으나 본건과 면적 매칭이 성립하지 않았습니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 추세를 기준으로 한 가격 검증도 할 수 없는 상태입니다.
유찰 시 최저가 변화는 다음과 같습니다. 이는 제공된 회차별 시나리오를 그대로 정리한 것으로, 실제 매각기일과 최저매각가는 법원의 진행 결과에 따라 확인해야 합니다.
| 구분 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 210,000,000원 | 100% | 1,995,040,000원 |
| 1회 유찰 시 | 168,000,000원 | 80% | 2,036,452,000원 |
| 2회 유찰 시 | 134,400,000원 | 64% | 2,069,581,600원 |
유찰이 진행되면 매각대금이 줄어드는 만큼 근저당권자에게 돌아가는 배당액도 감소하고 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 이것은 채권자 측의 배당 변화이지, 낙찰자에게 미배당 채무가 자동으로 넘어간다는 뜻은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 | 매각가의 약 1.8% 추정 |
| 1. 신한은행 근저당 | 2,100,000,000원 | 206,260,000원 | 채권최고액 기준 · 미배당 |
| 2. 정란희 가압류 | 101,300,000원 | 0원 | 후순위 · 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
배당표상 채권액 합계는 2,201,300,000원이고, 총 배당액은 206,260,000원입니다. 채권자 미배당액은 1,995,040,000원으로 계산됩니다. 신한은행의 경매신청 청구액 1,830,672,651원과 근저당 채권최고액 2,100,000,000원은 서로 다른 수치입니다. 위 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 가정이므로 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지상 8층 건물이며 사용승인일은 2018.06.22입니다. 기본 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가서에는 기호 (1)~(20)이 도시형생활주택 원룸형, 기호 (21)~(24)가 오피스텔로 기재되어 있습니다. 경매 분류인 근린시설과 실제 이용상태의 차이를 본건 201호의 건축물대장 및 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 도로. 남서측 폭 약 12m 내외, 북동측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지이며 토지면적은 410.0㎡입니다. 일반상업지역·방화지구 등에 해당하고 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등 여러 제한사항이 기재되어 있습니다. 실제 이용과 향후 용도변경 가능성은 관계 법령 및 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 28.39㎡ 기준 거래 매칭이 성립하지 않아 적정 매도가격을 산출하기 어렵습니다. 소형 주거·업무시설 혼재 건물이라는 점과 임대차·민간임대 등록 문제를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 호실 범위 확인. 매각 대상이 2층 201호 단독인지, 감정평가서의 201호 외 23개호와 어떤 관계인지 확인하세요. 실제 매각물건명세서와 감정평가서의 기호를 대조해야 합니다.
- 점유자 24명 대조. 각 사람의 실제 점유 호실과 본건 201호의 관계를 확인하세요. 명단 전체를 201호 임차인으로 간주하거나, 반대로 다른 호실 사람이라고 단정해서는 안 됩니다.
- 임대차 확인. 보증금, 월세, 계약기간, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 사람별로 확인하세요. 현재 보증금과 확정일자가 미상인 상태입니다.
- 민간임대주택 등록. 2023.09.06 등기된 민간임대주택 등록의 현재 유효 여부와 임대의무기간, 임대사업자 지위 승계 및 말소 가능 여부를 관할 관청에 확인하세요.
- 주택임차권 확인. 감정평가서상 기호 (7), (15), (17), (24)의 주택임차권 설정이 어느 호실에 해당하는지 확인하세요. 본건에 해당하는 권리인지가 핵심입니다.
- 채권 잔액 확인. 신한은행의 신청채권 청구액 1,830,672,651원과 채권최고액 2,100,000,000원의 차이를 구분하고 실제 피담보채권 잔액 및 배당요구 내역을 확인하세요.
- 시세 검증. 현재 동일면적 거래 매칭이 성립하지 않았습니다. 인근 유사 호실의 실제 매매사례와 임대수익을 확인하기 전에는 감정가 2.10억을 적정 시세로 간주하지 마세요.
- 명도 및 관리비. 현장 방문으로 실제 점유자, 출입문·호실 상태, 공실 여부를 확인하고 관리비 체납 및 공용부분 미납액도 관리사무소에 확인하세요.
- 세금 및 원본 대조. 당해세, 임차인 최우선변제, 기타 법정 우선채권을 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 대조하세요.
맺으며 — 인수액은 0원, 그러나 확인해야 할 것은 많다
이 사건은 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 후순위 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자들의 전입일도 말소기준권리 이후이므로 현재 자료를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다. 신한은행의 채권 미회수액이 약 19.95억 원이라는 사실 역시 낙찰자에게 그대로 넘어오는 채무는 아닙니다.
그렇다고 권리상 안전하다는 이유만으로 입찰해도 되는 물건은 아닙니다. 24명의 점유자 관련 정보와 개별 호실의 대응이 확인되지 않았고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 민간임대주택 등록 및 일부 호실의 주택임차권 설정도 확인해야 합니다. 무엇보다 경매 분류상 근린시설과 감정평가서상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태의 관계를 정확히 파악해야 합니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 신건 최저가 2.10억은 확인되지만 동일면적 거래 매칭이 되지 않아 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 1.68억, 2회 유찰 시 1.344억으로 내려가더라도 그것만으로 적정 매입가가 되는 것은 아닙니다.
권리상 인수액은 0원, 실무상 확인 위험은 여전히 존재합니다. 본건의 입찰 판단은 호실별 점유관계, 민간임대주택 등록의 법적 효과, 주택임차권 설정 여부, 실제 시세를 확인한 뒤에 내려야 합니다. 확인이 끝나기 전에는 신건 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.
