수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 6층 601호에 대한 임의경매입니다. 법원 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 해당 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 8층 집합건물입니다. 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 채권최고액은 21억 원입니다.

이 사건에서 가장 먼저 볼 부분은 임차인입니다. 조사표에는 24명의 전입 기록이 있고, 보증금이 확인되지 않는 사람이 대부분입니다. 다행히 전입일은 모두 말소기준권리 이후로 기재되어 있어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 정상민의 임차권등기 역시 기준권리보다 늦은 2026년 8월에 설정됐습니다.

그러나 대항력 없음이 곧 점유·명도 문제가 없다는 뜻은 아닙니다. 실제 601호의 점유자와 계약관계, 임차인별 보증금 및 배당요구 여부, 민간임대주택 등록에 따른 법률관계를 따로 확인해야 합니다. 권리상 인수 추정액과 현장에서 해결해야 할 점유·임대차 문제를 구분해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준이다

등기상 말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2018년 7월 24일 설정됐으며 채권최고액은 2,100,000,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구액은 1,830,672,651원으로, 등기상 채권최고액과 구분해서 봐야 합니다.

등기 요약상 근저당권은 2건으로 집계되지만, 제시된 권리내역에서 말소기준으로 확인되는 권리는 신한은행의 을구 1번 근저당권입니다. 가압류는 등기 요약상 확인되지 않습니다.

② 임차인 분석 — 조사기록 24명, 보증금 미상 다수

임차인 조사기록에는 총 24명이 등재되어 있습니다. 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2018년 7월 24일 이후입니다. 따라서 조사된 전입일과 권리순위에 따른 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람이 대부분이고, 배당요구 여부도 사람마다 다릅니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 특히 본건 601호의 실제 점유자와 각 전입자의 호실별 대응관계를 현황조사서 및 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.

임차인 중 대위변제 또는 보증기관 승계에 해당하는 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 임차인별 보증금과 우선변제권을 모두 확인한 상태는 아닙니다. 특히 배당요구가 확인된 10명의 배당 가능 여부와 배당요구가 확인되지 않은 사람들의 권리관계는 별도 확인이 필요합니다.

핵심은 두 가지입니다. 첫째, 기준권리보다 늦은 전입이므로 대항력에 따른 보증금 인수 위험은 낮게 평가됩니다. 둘째, 보증금 미상과 다수 점유 기록 때문에 실제 명도비용·협의·배당 문제까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 실거래 비교자료가 없어 가격 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 207,000,000원입니다. 유찰 0회의 신건이므로 감정가 100%에서 시작합니다.

다만 이 사건은 가격 판단에 사용할 면적 일치 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 비교 기준면적은 32.76㎡로 기재되어 있지만 면적 매칭이 되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래가 및 거래 추세를 통한 비교를 할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)

신건 2억 700만 원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 369만 8,000원을 제외한 203,302,000원이 신한은행에 배당됩니다. 채권최고액 21억 원을 기준으로 계산하면 은행의 미배당액은 1,896,698,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 경매 청구액은 1,830,672,651원이며, 위 예상배당표는 채권최고액 2,100,000,000원을 기준으로 계산한 시나리오입니다. 실제 배당액은 확정채권액, 집행비용, 조세 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가

감정가 기준으로 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용한 시나리오입니다. 낙찰가가 낮아지면 매수자 입장에서는 매입가격이 내려가지만, 채권자에게 돌아가는 배당액 역시 줄어듭니다.

* 인수 추정액은 제시된 배당 시나리오의 값이며, 당해세 및 임차인 최우선변제 미반영 상태입니다. 실제 부담은 매각물건명세서와 배당관계 확인 후 확정해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하는 지역으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며 사용승인일은 2018.06.22입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비가 갖춰진 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 건물은 도시형생활주택 원룸형과 오피스텔로 구성됩니다. 본건의 법원 분류는 근린시설이므로 실제 601호의 공부상 용도, 현황 용도 및 이용상태를 대조해야 합니다.
• 도로. 남서측 폭 약 12m 내외, 북동측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등 관련 제한사항이 기재되어 있습니다. 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
• 규제·하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 평가됐습니다. 다만 실제 이용현황과 임대등록 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 부동산 자료상 건물의 세대수는 20세대, 사용승인일은 2018.06.22로 기재되어 있습니다. 다수 임차인 조사기록과 혼합된 건물 용도, 비교 가능한 실거래 부재를 고려하면 본건 601호의 개별 매수수요와 재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 임차인 24명의 전입·점유·보증금·확정일자 및 배당요구 내용을 사람별로 확인하세요. 조사표에 기재된 인원이 본건 601호와 어떻게 연결되는지도 확인해야 합니다.
• 정상민 임차권등기. 1차 120,000,000원, 2·3차 126,000,000원의 계약변경 내역과 현재 유효한 보증금, 임차권등기 말소 절차 및 배당관계를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 2023.09.01 등록 사실과 임대의무기간, 임대료 증액기준, 경매 취득 후 등록 및 임대사업자 지위 처리 문제를 관할기관에 확인하세요.
• 실제 점유와 명도. 현재 601호의 점유자, 임대차계약 당사자, 점유 개시일, 보증금 및 퇴거 협의 가능성을 현장과 원본 서류로 확인하세요.
• 당해세·최우선변제. 예상배당표에 반영되지 않은 조세와 임차인 최우선변제 관련 사항을 확인하고 최종 배당표를 다시 계산하세요.
• 근저당 및 채권액. 신한은행 채권최고액 2,100,000,000원과 신청채권 청구액 1,830,672,651원을 구분하고, 실제 피담보채권액과 배당순위를 확인하세요.
• 용도 확인. 법원 분류인 근린시설과 감정평가서상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 현황을 대조하고 601호의 건축물대장·등기부상 용도 및 실제 이용상태를 확인하세요.
• 가격 검토. 비교면적 32.76㎡와 실제 601호 면적을 확인한 뒤 면적·용도·층·상태가 유사한 실거래를 확보하세요. 현재는 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다

수원 2025타경994의 기준권리는 2018년 7월 24일 신한은행 근저당권입니다. 임차인 조사기록에 등장하는 전입일은 모두 그 이후이고, 정상민의 임차권등기도 후순위로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액이 0원으로 계산되는 이유입니다.

그러나 이 물건을 단순한 무인수 경매로 판단해서는 안 됩니다. 조사기록상 임차인 24명, 보증금 미상 다수, 정상민의 임차권등기, 민간임대주택 등록이라는 복수의 확인사항이 있습니다. 특히 임차인의 권리순위와 실제 점유·명도 문제, 임대등록에 따른 의무는 서로 다른 문제입니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 207,000,000원은 신건 감정가와 동일하지만, 면적 일치 실거래가 없어 시세 대비 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다. 1회 유찰 시 165,600,000원, 2회 유찰 시 132,480,000원으로 낮아지더라도 그것만으로 투자 메리트가 확보되는 것은 아닙니다.

권리상 인수 추정은 0원, 그러나 임대차·점유·임대등록 확인은 필수. 가격은 실거래 검증 전까지 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 601호의 실제 임대차관계와 취득 후 법률상 지위를 먼저 확정하는 데 있습니다.