수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 위치한 7층 701호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 반면 감정평가서에는 전체 24개 호실의 이용상태가 도시형생활주택과 오피스텔로 구분되어 있어, 해당 701호의 실제 용도와 점유관계를 별도로 대조해야 합니다.

이 사건의 말소기준권리는 2018.07.24 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고, 신청채권자의 청구금액은 1,830,672,651원입니다. 최저매각가 511,000,000원으로 매각된다고 가정하면, 배당 시뮬레이션에서 채권최고액 기준 미배당액이 1,596,510,000원 발생합니다. 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액으로, 그 자체가 매수인에게 자동 승계된다는 의미는 아닙니다.

문제는 임대차입니다. 등기된 전모세의 보증금은 180,000,000원이며, 전입신고일과 임차권등기일이 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 해당 등기 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 다른 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았고, 신원과 전입일이 불명확한 주거 점유 기재도 있습니다. 등기상 권리 소멸과 실제 점유·명도 문제는 분리해 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

② 임차인·점유 현황 — 가장 중요한 확인 지점

현황조사와 관련 문건에는 실명이 확인된 전입 관계인 24명이 기재되어 있고, 별도로 신원·전입일이 확인되지 않은 주거 점유 기재가 1건 있습니다. 이것이 곧 실제 임대차계약을 맺은 임차인이 24명이라는 의미는 아닙니다. 각자의 점유 호실, 임대차계약 존재 여부, 보증금 및 실제 점유 상태를 확인해야 실제 임차인 수를 확정할 수 있습니다.

실명이 확인된 관계인들의 전입일은 모두 2018.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 관계인이 많으므로 배당요구 여부만으로 우선변제 순위와 배당액을 확정할 수 없습니다.

표의 대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 전입일이 늦다는 사실과 별개로 실제 임대차계약·점유 범위·보증금·배당 순위는 원본 문서로 확인해야 합니다. 승계 없음 표시는 보증기관 대위변제·승계 신고로 확인된 사람이 없다는 의미이며, 모든 임대차 관련 위험의 부존재를 보증하지 않습니다.

③ 가격 검토 — 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 511,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 대비 최저가 비율은 100%입니다.

그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 물건의 거래가격과 최근 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서, 최저매각가가 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

유찰 시 최저매각가가 내려가는 시나리오는 다음과 같습니다. 이는 매각가격 변화에 따른 배당 계산이지, 시세에 대한 할인율이나 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.

회차별 수치는 제공된 배당 시뮬레이션에 따른 추정치입니다. 대항력 여부가 확인되지 않은 점유자와 미상 보증금에 따른 위험은 확정되지 않았으므로, 실제 취득비용은 표시된 매각가격과 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 511,000,000원 가정)

매각가 511,000,000원에서 집행비용 추정 7,510,000원을 제외하면 신한은행에 배당되는 금액은 503,490,000원입니다. 근저당 채권최고액 2,100,000,000원 기준으로 1,596,510,000원의 미배당액이 발생하고 소유자 잔여금은 없습니다.

여기서 주의할 점은 신한은행의 채권최고액 2,100,000,000원과 경매 신청 청구금액 1,830,672,651원이 서로 다른 개념이라는 것입니다. 배당표는 채권최고액을 기준으로 작성된 시뮬레이션이며, 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 관계 및 우선배당채권에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 매교동 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이 적용되었고, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 토지 남서측으로 폭 약 12m 내외, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 확인 대상입니다.
• 토지. 지목은 대지이고, 토지면적은 410.0㎡입니다. 부정형의 평지로 도시형생활주택 및 업무시설의 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 24개 호실에는 원룸형 도시형생활주택과 다양한 규모의 오피스텔이 포함되어 있습니다. 701호의 실제 건축물대장상 용도와 감정평가 대상 기호를 대조해야 합니다.
• 환금성. 건물의 이용상태가 주거와 업무시설로 혼재하고, 해당 물건과 직접 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 일반적인 아파트와 동일한 환금성을 전제할 수 없으며, 실제 용도와 임대차 상태를 확정한 뒤 시장성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2018.07.24 신한은행 근저당권이 말소기준임을 확인하고, 매각물건명세서에서 매수인이 인수할 권리의 존재 여부를 최종 대조하세요.
• 미상 점유자 확인. 신원·전입일이 확인되지 않은 주거 점유 기재의 실제 점유 여부, 점유개시일, 임대차계약 및 보증금을 확인해야 합니다. 대항력 유무를 확정하기 전에는 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 마세요.
• 실명 전입 관계인 확인. 24명의 실제 임차인 여부와 각자의 점유 범위, 계약관계 및 퇴거 여부를 확인하세요. 전입 관계인 전원이 현재 해당 호실을 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.
• 전모세 임차권 확인. 보증금 180,000,000원, 2023.11.28 확정일자, 2023.12.14 전입·점유, 2025.11.24 임차권등기 사실을 대조하세요. 후순위 임차권등기 소멸과 실제 점유 해소 여부는 별개입니다.
• 민간임대주택 의무 확인. 2023.09.01 민간임대주택 등록과 관련하여 경매 후 등록상태, 임대의무기간, 기존 임대차 승계 및 임대사업자 의무의 처리 여부를 관계기관과 확인하세요.
• 건축물 용도 확인. 경매상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 701호의 건축물대장, 등기부 및 감정평가서에 대조하세요. 실제 용도에 따라 이용·금융·임대 가능성이 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 관계 확인. 신한은행 근저당권에는 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 공동담보 물건과 채권 회수 관계를 확인하고, 채권최고액을 실제 확정 채무액과 동일하게 취급하지 마세요.
• 국민건강보험공단 압류 확인. 2026.08.06 압류등기가 존재합니다. 매각으로 소멸하는 권리로 분류되지만, 실제 배당에서 우선징수채권 등이 존재하는지는 확인해야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 용도·유사 면적·유사 입지의 최근 거래를 확인하기 전에는 감정가 511,000,000원을 적정 시세로 단정하지 마세요. 유찰 시 가격 하락만으로 투자 메리트가 생긴다고 볼 수도 없습니다.
• 명도·관리비. 다수 점유관계에 따른 인도 절차와 협의 부담을 예상하고, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 최신 사건 진행상황을 입찰 전에 반드시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인되지 않은 위험”은 다르다

수원지방법원 2025타경994의 장점은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 2018년 신한은행 근저당권 이후의 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 전입일도 모두 말소기준 이후입니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리가 말소된다는 사실만으로 안전한 낙찰이 보장되지는 않습니다. 실명 전입 관계인 24명, 신원과 전입일이 불명확한 주거 점유 기재, 다수의 미상 보증금, 민간임대주택 등록, 용도 표기의 불일치는 각각 추가 확인이 필요한 요소입니다.

특히 실제 점유자가 누구인지, 선순위 대항력을 주장할 여지가 있는지, 경매 후 임대차와 민간임대주택 등록이 어떻게 처리되는지를 확인하지 못하면 낙찰 이후 예상치 못한 시간적·금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

가격 역시 판단을 보류해야 합니다. 최저매각가는 511,000,000원이지만 최근 실거래 비교가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 채권최고액 기준 미배당액 1,596,510,000원은 매수인의 인수채무가 아니라 채권자의 미회수 금액입니다.

결론은 권리구조 일부 양호, 점유·용도 확인 필수, 가격 판단 보류입니다. 신건이라는 이유나 배당상 인수액 0원이라는 이유만으로 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 미상 점유와 실제 임대차 관계를 정리하고, 701호의 정확한 용도 및 비교 시세를 확보한 뒤 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 것이 합리적입니다.