수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30 소재 집합건물 3층 304호가 경매에 나왔습니다. 물건의 표시상 용도는 근린시설입니다. 다만 건물 감정요항에는 도시형생활주택과 오피스텔 이용 현황이 함께 기재되어 있어, 해당 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
권리 흐름의 중심은 2018.07.24 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 신한은행이 신청한 임의경매가 진행 중이고, 현재 최저매각가는 142,000,000원입니다. 제시된 배당계산에서는 채권최고액 대비 미배당이 크게 발생하지만, 근저당의 미배당 채무가 그 자체로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
더 중요한 변수는 점유관계입니다. 현황조사 등에 나타난 전입 관련 인원은 24명이고, 그중 9명에게 배당요구 관련 접수 사실이 확인됩니다. 다만 이 명단을 모두 304호의 실제 임차인으로 볼 근거는 없으므로, 개별 점유 호실을 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 3층 304호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 물건 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 8층 건물 |
| 사용승인 | 2018.06.22 |
| 등기상 소유자 | 신문식 |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,100,000,000원 (공동담보목록 제2018-361호) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 전입 관련 관계인 | 24명 · 해당 호실 실제 임차인 수는 확인 필요 |
| 배당계산상 매수인 인수 | 0원 (잠정 추정) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2018.07.24 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 이 근저당과 후순위 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 별도의 가압류는 확인되지 않습니다.
2023년에는 지분 이전등기와 민간임대주택등기가 이루어졌습니다. 민간임대주택 등록은 주택의 사용 및 임대관계와 관련된 사항이므로, 경매 후 등록의 처리와 해당 호실의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 전입 관련 24명, 보증금은 미확인
현황조사와 문건접수 등에 확인되는 관계인은 모두 24명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없어, 명단에 중복신고로 분류된 인원은 없습니다. 다만 각 사람이 실제로 304호를 점유하거나 임차한다는 사실까지 확인된 것은 아닙니다.
모든 전입신고일이 말소기준일인 2018.07.24 이후입니다. 따라서 제시된 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권, 최우선변제 가능성 및 실제 배당관계는 확정할 수 없습니다. 또한 주거 여부, 개별 호실 점유 및 임차권등기 여부를 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2022.05.27 | 2025.07.02 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 윤희영 | 2022.12.02 | 2025.04.14 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 김찬샘 | 2024.01.29 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 문다희 | 2024.06.03 | 2025.04.24 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 2020.02.27 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 안정욱 | 2019.03.22 | 2025.04.10 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 신혜미 | 2022.08.04 | 2025.05.16 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 권준형 | 2023.11.24 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 김영기 | 2024.01.29 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 한지혜 | 2019.06.03 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 김유진 | 2022.12.13 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 한규석 | 2022.12.02 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 김민기 | 2023.02.27 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 정미현 | 2023.10.16 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 김지형 | 2022.05.13 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 고선영 | 2024.06.21 | 2025.04.24 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 박진영 | 2022.03.10 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 양예진 | 2023.11.08 | 2025.05.01 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 권범준 | 2023.12.29 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 박철희 | 2020.06.29 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 정상민 | 2020.09.23 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 이동훈 | 2022.05.02 | 2025.05.23 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 전모세 | 2023.12.14 | 2025.04.21 | 없음* | 미상 | 없음 |
| 박정화 | 2018.09.20 | 확인 안 됨 | 없음* | 미상 | 없음 |
* 대항력 없음은 제공된 전입신고일과 2018.07.24 말소기준일의 선후관계에 따른 판정입니다. 개별 호실 점유, 실제 주거 여부, 별도 권리관계까지 확인한 확정적 법률판단은 아닙니다. 우선변제는 확정일자·보증금 등이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 2,100,000,000원을 계산 기준으로 하므로 미배당액이 크게 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 142,000,000원 |
위 배당표는 집행비용 추정액을 반영한 시뮬레이션입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 확정되지 않은 임차보증금 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 추정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,960,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,988,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 2,011,155,840원 | 0원 |
회차가 진행되면 매각가가 낮아지고 채권자 배당액도 줄어듭니다. 그러나 채권자 미배당액의 증가가 곧 매수인 인수액의 증가를 의미하지는 않습니다. 각 시나리오의 인수액 0원은 확인된 임차관계와 별도 인수권리가 없다는 전제의 계산값입니다.
⑤ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 142,000,000원입니다. 현재는 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 그대로 입찰할 수 있는 상태입니다. 다만 해당 호실과 비교할 수 있는 실거래 평균이나 최근 거래가격이 확인되지 않아, 142,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 근린시설로 표시되어 있으나 감정요항에 도시형생활주택·오피스텔 이용이 함께 기재되어 있습니다. 서로 다른 용도의 거래가격을 단순 비교하면 실제 시장가치를 잘못 판단할 수 있습니다. 304호의 정확한 용도를 확인한 뒤 동일 용도·유사 규모·유사 입지의 거래와 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며 사용승인일은 2018.06.22입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 12m, 북동측 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 부정형 평지이며, 토지면적은 410.0㎡입니다. 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 토지이용 규제. 방화지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 및 역사문화환경보존지역 등의 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 실제 사용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 해당 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 언급되는 구조입니다. 물건 표시상 용도와 실제 이용상태를 명확히 해야 매수 수요와 매각 가능성을 평가할 수 있습니다. 객관적인 실거래 비교가 확인되기 전에는 환금성이 좋다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 304호 실제 점유자 확인. 전입 관련 명단 24명 중 해당 호실의 실제 점유자와 임차인을 특정해야 합니다. 현황조사서, 전입세대 확인자료와 현장조사를 대조하세요.
- 임차보증금·확정일자 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최우선변제 여부와 실제 배당순위를 확정할 수 없습니다. 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 확인하세요.
- 주택임차권등기 확인. 감정요항에 언급된 기호(7), (15), (17), (24)와 304호의 관계를 대조하고, 해당 호실에 등기된 임차권이 있는지 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.01 민간임대주택 등록 관련 사항이 확인됩니다. 등록 대상과 경매 후 처리, 임대차관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 대조. 근린시설 표시와 감정요항의 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 비교하고, 304호에 적용되는 정확한 용도를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 다른 공동담보물과 채권 변제관계를 확인하세요.
- 실거래 시세 검증. 동일 용도의 최근 거래사례를 확보하여 감정가와 최저가를 검증하세요. 시세 확인 전에는 유찰가만으로 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유자, 임대차관계, 체납 관리비와 인도 가능성을 확인하고 매수 후 필요한 비용을 별도로 검토하세요.
- 배당 원본 확인. 집행비용과 근저당 배당액은 추정치입니다. 실제 채권액·배당요구·조세채권 및 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 최신 원본 재확인. 2026.11.16 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “근저당은 정리되지만, 임차관계는 확인해야 한다”
이 물건의 말소기준권리는 분명합니다. 2018년 신한은행 근저당이 기준이고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 권리분석이 끝났다고 보기에는 확인할 사항이 많습니다. 전입 관련 명단 24명 중 실제 304호 점유자를 특정해야 하고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않았습니다. 감정요항에 주택임차권등기와 민간임대주택 등록이 언급되어 있으며, 근린시설이라는 표시와 건물의 실제 주거·업무용 이용상태도 대조해야 합니다.
무엇보다 현재 최저매각가 142,000,000원을 객관적인 시세와 비교할 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 지금은 가격이 싸다는 이유로 입찰할 단계가 아니라, 권리·점유·용도·시세를 검증할 단계입니다.
결론은 ‘말소기준 명확, 인수액 잠정 0원, 임차관계·시세 확인 전 입찰 보류’입니다. 확인되지 않은 위험을 해소한 후에야 실질취득비용과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
