수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30 소재 집합건물의 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서에는 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔의 이용상태가 함께 기재되어 있습니다. 따라서 401호의 실제 용도와 공부상 용도를 개별 확인해야 합니다.

이 사건의 말소기준권리는 2018년 7월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원으로, 현재 최저매각가 210,000,000원의 10배에 해당합니다. 다만 공동담보목록이 기재된 근저당이므로 채권최고액 전체가 이 호실에만 대응하는 채무라고 해석해서는 안 됩니다.

임차인으로 조사된 24명은 모두 근저당 설정 이후 전입했습니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 하지만 보증금·확정일자·실제 점유 호실이 확인되지 않았다는 점은 입찰 전에 반드시 해결해야 할 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당

말소기준권리는 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 2018년 7월 24일 설정되었으며 채권최고액은 2,100,000,000원입니다. 이 근저당권과 후순위 임의경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다.

2018년 소유권보존 당시에는 신문식과 정태일이 각각 2분의 1 지분을 보유했습니다. 이후 2023년 8월 31일 매매를 원인으로 정태일의 지분이 신문식에게 이전되어, 2023년 9월 6일 소유권이전등기가 접수되었습니다.

② 임차인 분석 — 24명 모두 후순위 전입

조사된 임차인 및 점유 관련 인원은 24명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 없어, 실제 임차인으로 분류된 인원은 24명입니다. 다만 건물 내 여러 호실의 점유자가 함께 조사되어 있으므로, 24명 전원이 경매 대상인 401호를 점유한다고 단정할 수는 없습니다.

모든 전입신고일은 2018년 7월 24일 말소기준권리보다 늦습니다. 이 때문에 전입일 기준 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 개별 호실 및 임차권등기에 관한 확인이 부족하므로 최종적인 임차관계와 권리 판단에는 주의가 필요합니다.

대항력 표시는 2018.07.24 말소기준권리와 전입일을 비교한 결과입니다. 보증금·확정일자가 미상인 점유자는 전입일 외의 법적 요건과 점유관계가 확인되지 않았으므로 대항력 유무의 최종 판단에는 추가 조사가 필요합니다. 우선변제 여부 역시 확정일자와 보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

현재 최저매각가 210,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 집행비용 3,740,000원을 먼저 공제하면 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 206,260,000원입니다. 채권최고액 2,100,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 1,893,740,000원입니다.

집행비용과 배당액은 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권의 공동담보 관계 및 실제 채권신고액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 차액이며 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.

④ 회차별 배당 시나리오

유찰로 매각가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 커집니다. 다만 계산상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 이는 근저당권의 미배당 채무가 매수인에게 승계되지 않는다는 전제에 따른 결과입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 매교동 매교초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통인 편입니다.
• 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이 적용되었으며, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 건물 이용상태. 건물 내 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 존재합니다. 해당 401호의 개별 이용상태와 사건상 근린시설 표기의 관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 토지면적 410.0㎡, 지목은 대지이며 지형은 평지·부정형입니다. 토지 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12m, 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구에 속하며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 입찰 전 확인해야 합니다.
• 위반건축물·공부 차이. 위반건축물 사항은 보고되지 않았고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 다수의 소형 주거 및 업무용 호실이 존재하는 건물입니다. 실제 거래가격과 임대수익 자료를 통한 환금성 판단이 필요합니다. 감정가만으로 매각 적정성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 401호 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가서상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 개별 감정평가 내역과 대조해야 합니다.
• 임차인과 호실의 대응관계 확인. 조사된 24명 중 실제 401호 점유자 및 계약 당사자가 누구인지 확인하고, 보증금·월세·확정일자·전입일·배당요구 여부를 개별 검토해야 합니다.
• 주택임차권등기 확인. 기호(7), (15), (17), (24)에 설정된 주택임차권등기와 401호의 관련성을 확인해야 합니다. 임차권등기 전후의 대항력 취득·유지 여부도 검토 대상입니다.
• 민간임대주택 등록 상태 확인. 2023.09.01 등록된 민간임대주택의 현재 등록 상태와 매각 후 의무 승계 가능성을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 소액임차인 최우선변제 확인. 보증금이 미상인 임차인이 존재하므로 최우선변제 적용 가능성을 검토하고 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 신한은행 근저당권에 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 공동담보 물건과 실제 채권액, 배당 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 실거래·임대시세 조사. 401호와 용도·면적·상태가 유사한 실거래를 확인해야 합니다. 현재 최저가 210,000,000원의 가격 적정성은 아직 판단할 수 없습니다.
• 점유 및 명도 비용. 실제 점유자를 확인하고 인도명령 가능 여부, 임차인 협의 및 명도에 소요될 비용과 기간을 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 당해세 등 배당에 영향을 주는 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 2026.11.16 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리의 기본 구조는 단순하지만 불확실성이 크다

맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”

수원지방법원 2025타경994는 겉으로 보면 권리구조가 단순합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 24명은 모두 그 이후 전입했습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리 소멸과 실제 입찰 안전성은 다릅니다. 임차인의 보증금과 확정일자를 알 수 없고, 일부 호실에는 주택임차권등기가 존재합니다. 건물의 민간임대주택 등록 상태 및 401호의 정확한 이용상태도 확인해야 합니다. 실제 점유관계를 확인하지 못한 상태에서는 명도 부담을 판단하기 어렵습니다.

가격 측면에서도 마찬가지입니다. 최저매각가 210,000,000원이 실거래 시세에 비해 저렴한지 판단할 자료가 없습니다. 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 그것만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다.

결론은 ‘입찰 전 권리·용도·점유·시세 확인 필수’입니다. 근저당 미배당액이 크다는 사실 자체보다, 개별 임차관계와 401호의 실제 가치가 확인되지 않았다는 점을 더 중요하게 봐야 합니다. 이 확인 절차가 끝나기 전까지는 신중한 접근이 필요합니다.