수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 위치한 집합건물의 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가서에는 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 있는 것으로 설명됩니다. 따라서 402호의 실제 건축물 용도와 이용상태를 먼저 확인해야 합니다.
이 사건의 말소기준권리는 2018.07.24 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며, 신청채권자의 청구금액은 1,830,672,651원입니다. 현재 최저매각가 217,000,000원과 비교하면 담보권 규모가 상당히 큽니다. 다만 등기에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 실제 채무라고 해석해서는 안 됩니다.
더 중요한 부분은 임차 관계입니다. 현황조사 등에 등장하는 24명의 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 제시된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 개별 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 이들이 모두 402호를 점유한다는 뜻은 아니므로 호실별 점유관계를 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 4층 402호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 402호의 해당 유형 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 8층 |
| 사용승인일 | 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 217,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 근저당권 · 주식회사신한은행 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 임차 관련 조사 | 24명 · 보증기관 승계 신고 0명 |
| 예상 인수액 | 0원 (제시된 배당 시뮬레이션 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 신한은행 근저당
핵심은 2018.07.24 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리로 작용하며, 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 전입 24명, 보증금은 모두 미상
조사 명단에는 24명이 있으며 보증기관의 대위변제·승계 신고자는 없습니다. 따라서 명단상 실제 임차인으로 분류된 사람은 24명입니다. 다만 개별 호실이나 점유 부분이 특정되지 않아 24명 모두가 매각 대상 402호의 임차인이라는 의미는 아닙니다.
전입일은 전부 2018.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 제시된 판정에 따르면 이 전입일을 기초로 한 선순위 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 실제 배당액을 확정할 수 없으며, 점유 현황도 원본 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2022.05.27 | 없음* | 미상 | 2025.07.02 | 없음 |
| 윤희영 | 2022.12.02 | 없음* | 미상 | 2025.04.14 | 없음 |
| 김찬샘 | 2024.01.29 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 문다희 | 2024.06.03 | 없음* | 미상 | 2025.04.24 | 없음 |
| 김민지 | 2020.02.27 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 안정욱 | 2019.03.22 | 없음* | 미상 | 2025.04.10 | 없음 |
| 신혜미 | 2022.08.04 | 없음* | 미상 | 2025.05.16 | 없음 |
| 권준형 | 2023.11.24 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김영기 | 2024.01.29 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 한지혜 | 2019.06.03 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김유진 | 2022.12.13 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 한규석 | 2022.12.02 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김민기 | 2023.02.27 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 정미현 | 2023.10.16 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 김지형 | 2022.05.13 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 고선영 | 2024.06.21 | 없음* | 미상 | 2025.04.24 | 없음 |
| 박진영 | 2022.03.10 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 양예진 | 2023.11.08 | 없음* | 미상 | 2025.05.01 | 없음 |
| 권범준 | 2023.12.29 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 박철희 | 2020.06.29 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 정상민 | 2020.09.23 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
| 이동훈 | 2022.05.02 | 없음* | 미상 | 2025.05.23 | 없음 |
| 전모세 | 2023.12.14 | 없음* | 미상 | 2025.04.21 | 없음 |
| 박정화 | 2018.09.20 | 없음* | 미상 | 확인 안 됨 | 없음 |
* '대항력 없음'은 제시된 전입일이 2018.07.24 말소기준권리보다 늦다는 판정에 따른 것입니다. 보증금·확정일자·임대차 목적물 및 실제 점유 여부가 모두 확인된 최종 법률판정은 아닙니다. 우선변제 미상은 확정일자 등 요건을 확인할 수 없다는 뜻이며, 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고에 해당하지 않는다는 뜻입니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
이번 물건의 감정가는 217,000,000원이고 최저매각가도 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 402호와 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 금액이 시세보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
감정평가상 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되므로, 실제 402호의 공부상 용도와 이용상태를 확정한 뒤 동일 용도·유사 면적·유사 층의 거래와 비교해야 합니다. 서로 다른 용도의 거래를 섞어 평균을 내면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 213,162,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 217,000,000원 |
현재 시뮬레이션에 따르면 매각대금 217,000,000원에서 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 2,100,000,000원 기준 미배당금은 1,886,838,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
이 미배당금은 채권자에게 회수되지 않은 금액이지, 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 제시된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 임차인의 우선변제 및 당해세 등이 반영되면 현실의 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 0원 추정
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 1,886,838,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 1,929,630,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 1,963,864,320원 | 0원 |
유찰 시나리오는 가정이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각이 확정된 것은 아닙니다. 미배당금은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 값입니다. 각 회차의 매수인 인수 0원 역시 현재 확인된 권리와 배당 시뮬레이션에 한정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 여건 역시 감정평가상 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 12m, 북동측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 부정형이며 도시형생활주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있습니다. 실제 거래·이용 관련 제한은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 지표. 토지면적 410.0㎡, 공시지가 2,313,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지 전체에 관한 수치로, 402호의 대지권 면적이나 단독 가치를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 건물의 총 세대수는 20세대로 파악됩니다. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 이용상태, 사건상 근린시설 표기, 개별 실거래 확인의 어려움을 고려하면 402호의 시장성과 적정 매각가격은 추가 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 대조하고, 건축물대장과 집합건물 등기에서 해당 호실의 정확한 용도 및 면적을 확인하세요.
- 점유 호실 특정. 조사 명단 24명 중 누가 실제 402호를 점유하는지, 임대차 목적물과 현황조사 내용을 호실별로 대조해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약, 배당요구, 우선변제 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.06 민간임대주택 등기와 관련된 등록 상태, 임대의무기간 및 매각 후 적용 관계를 확인하세요.
- 주택임차권 설정 호실 확인. 감정평가에 기재된 기호 (7), (15), (17), (24)가 실제 어느 호실에 대응하는지 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 신한은행 근저당권에 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 공동담보 목적물과 실제 채권잔액을 확인해 배당 구조를 검증하세요.
- 실거래 검증. 402호와 용도·면적·층·이용상태가 유사한 거래를 확인하기 전에는 감정가 217,000,000원을 적정 시세로 간주하지 마세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인하고, 미납 관리비 가운데 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 관련 임대차 자료를 최종 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0”
수원지방법원 2025타경994는 말소기준권리 자체는 비교적 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당권이 기준이고, 현재 시뮬레이션상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다. 감정가와 최저매각가도 모두 217,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
그러나 임차 관련 명단 24명의 개별 보증금·확정일자가 미상이고, 실제 402호 점유관계를 확인하지 못했습니다. 민간임대주택 등록과 건물 내 일부 주택임차권 설정도 추가 검토가 필요합니다. 무엇보다 정확한 호실 용도와 비교 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다는 근거가 없습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “말소기준권리는 명확, 인수액은 0원 추정, 그러나 점유·용도·시세 확인 전에는 입찰 판단 보류”입니다. 채권 미배당액이 크다는 사실보다 실제 402호의 점유관계와 시장가치를 검증하는 일이 낙찰자의 위험과 수익성을 좌우합니다.
