수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30 소재 집합건물 4층 405호입니다. 경매상 용도는 근린시설이고, 감정평가 대상 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 존재합니다. 건물은 2018년 6월 22일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 8층 건물입니다.
등기상 핵심 권리는 2018년 7월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 신청채권자의 청구액도 1,830,672,651원으로, 이 물건의 최저매각가를 크게 웃돕니다. 다만 이 금액들은 공동담보에 관한 채권 규모이므로 해당 호실만의 독립된 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
반면 2024년 11월 13일 등기된 김지형의 주택임차권은 말소기준 근저당보다 늦습니다. 등기된 보증금은 100,000,000원이며, 주민등록과 점유개시일 역시 2018년 근저당 설정 이후입니다. 따라서 현재 확인된 순위관계에서는 선순위 대항력에 따른 보증금 승계가 인정되는 구조로 보이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 경매상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가상 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔이 혼재한 집합건물. 해당 405호의 정확한 공부상 용도와 이용상태는 별도 대조 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 8층 건물 |
| 사용승인일 | 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 최저매각가 | 153,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 등기 임차권 | 김지형 · 임차보증금 100,000,000원 · 2024.11.13 등기 |
| 민간임대주택 등록 | 2023.09.01 등록 · 2023.09.06 등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당
등기상 최초 소유권보존 당시 신문식과 정태일이 각각 지분 2분의 1을 보유했습니다. 이후 2023년 9월 6일 정태일의 지분 전부가 신문식에게 이전되었습니다.
권리순위의 기준은 2018.07.24 신한은행 근저당권입니다. 2024년 설정된 주택임차권과 2025년 임의경매개시결정은 이보다 후순위로, 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인·전입자 분석 — 명도와 점유관계가 핵심
현황조사 및 임차권등기에 나타난 관계자는 총 24명입니다. 이 가운데 김지형은 등기된 주택임차권자이며, 나머지 23명은 현황조사 등에 나타난 전입·점유 관계자입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고로 표시된 사람은 없어 중복 합산할 보증기관 신고는 확인되지 않습니다. 다만 전입명부에 등장한다는 사실만으로 24명 모두가 독립된 임대차계약의 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지형 | 2022.05.13 | 100,000,000원 | 선순위 아님 | 확정일자 확인·배당 미확정 | 2024.11.13 |
| 유영지 | 2022.05.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.07.02 |
| 윤희영 | 2022.12.02 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.04.14 |
| 김찬샘 | 2024.01.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 문다희 | 2024.06.03 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.04.24 |
| 김민지 | 2020.02.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 안정욱 | 2019.03.22 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.04.10 |
| 신혜미 | 2022.08.04 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.05.16 |
| 권준형 | 2023.11.24 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 김영기 | 2024.01.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 한지혜 | 2019.06.03 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 김유진 | 2022.12.13 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 한규석 | 2022.12.02 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 김민기 | 2023.02.27 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 정미현 | 2023.10.16 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 고선영 | 2024.06.21 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.04.24 |
| 박진영 | 2022.03.10 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 양예진 | 2023.11.08 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.05.01 |
| 권범준 | 2023.12.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 박철희 | 2020.06.29 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 정상민 | 2020.09.23 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
| 이동훈 | 2022.05.02 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.05.23 |
| 전모세 | 2023.12.14 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 2025.04.21 |
| 박정화 | 2018.09.20 | 미상 | 후순위 전입 | 미상 | 확인 필요 |
대항력 표시는 2018.07.24 말소기준 근저당권과 확인된 주민등록일의 선후관계를 나타냅니다. 보증금·확정일자·계약관계가 미상인 전입자의 권리를 최종 확정한 것은 아닙니다. 배당요구가 확인되지 않는 경우도 실제 신청 여부와 종기 준수 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
③ 등기 임차권자 김지형 — 보증금 100,000,000원
| 임차권자 | 김지형 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 전유부분 전부 |
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 최초 임대차계약 | 2022.03.28 |
| 후속 임대차계약 | 2023.09.25 |
| 주민등록일 | 2022.05.13 |
| 점유개시일 | 2022.05.13 |
| 확정일자 | 2022.03.28 / 2023.09.25 |
| 임차권등기명령 | 2024.11.12 · 수원지방법원 2024카임22534 |
| 임차권 등기일 | 2024.11.13 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 주식회사신한은행 근저당 |
| 선순위 대항력 | 없음 · 말소기준 이후 |
| 우선변제 | 확정일자 확인 · 배당순위 및 배당액 별도 검토 |
| 임차권 승계 | 매각으로 소멸하는 후순위 권리 |
김지형은 실제 임차보증금이 등기된 임차권자입니다. 임대차계약일과 확정일자 중 최초 날짜는 2022년 3월 28일이지만, 말소기준 근저당권 설정일은 그보다 앞선 2018년 7월 24일입니다.
따라서 확정일자를 보유했다는 사실만으로 신한은행 근저당보다 우선하거나 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 임차권등기도 기존 임대차의 권리관계를 보전하기 위한 등기이므로, 그 자체가 선순위 근저당보다 앞서는 새로운 대항력을 만들어 주지는 않습니다.
④ 시세 비교 — 저렴하다는 근거가 아직 없다
감정가와 최저매각가는 모두 153,000,000원입니다. 다만 이 가격이 실제 거래시장에서 어느 수준인지를 판단할 비교 거래가격이 확인되지 않습니다.
감정평가상 대상 건물에는 전용 규모와 구조가 다른 도시형생활주택 및 오피스텔이 혼재합니다. 해당 405호와 동일한 공부상 용도·면적·이용상태의 거래를 구분해야 의미 있는 가격 비교가 가능합니다. 건물 전체의 다른 호실이나 일반적인 근린시설 거래가격을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
유찰이 발생하면 최저매각가가 낮아지는 시나리오는 존재합니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실만으로 그 가격이 시장가치보다 낮거나 투자수익을 보장한다는 의미는 아닙니다. 실제 매각조건과 비교 실거래를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,942,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용과 근저당권 중심의 단순 계산입니다. 신한은행 채권액에는 채권최고액을 적용했습니다. 실제 배당에서는 공동담보관계, 실제 채권잔액, 당해세, 최우선변제, 배당요구 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 위 계산은 확정 배당표가 아닙니다.
⑥ 회차별 매각 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 1,949,942,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 1,980,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 2,004,242,560원 | 0원 |
회차가 진행되어 매각가격이 낮아지면 신한은행에 돌아갈 예상배당도 줄어듭니다. 반대로 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 다만 표시된 각 시나리오의 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다.
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12m 내외의 포장도로와 북동측 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지로 도시형생활주택 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 410.0㎡이고 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 및 비행안전제6구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 용도 확인. 경매상 용도는 근린시설인 반면 감정평가에서는 주거형 호실과 오피스텔의 이용상태가 제시됩니다. 따라서 405호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
- 환금성. 동일한 용도·면적의 거래가격이 확인되지 않아 적정 매도가격과 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 건물 내 다른 용도의 호실 거래를 직접 비교하는 것은 적절하지 않습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2018.07.24 주식회사신한은행 근저당권의 등기순위와 공동담보목록 제2018-361호를 원본으로 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 김지형의 보증금 100,000,000원, 임대차계약일, 확정일자, 점유개시일 및 임차권등기명령 내용을 확인하세요.
- 실제 점유 조사. 현황조사에 나타난 24명의 관계자 중 405호를 실제 점유하거나 해당 호실에 임차권을 주장하는 사람이 누구인지 확인하세요.
- 보증금 미상자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자의 임대차계약서, 실제 거주 여부 및 배당요구 내용을 대조하세요.
- 배당요구 확인. 김지형 및 배당요구가 확인되는 관계자의 신청서와 배당요구 종기 준수 여부를 확인하세요.
- 건축물대장 확인. 405호의 전유부분 용도, 면적, 실제 사용상태를 등기부 및 감정평가서와 비교하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.01 등록에 따른 임대의무기간, 임대료 규제 및 낙찰 이후 등록관계 처리 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 2,100,000,000원이 여러 부동산에 걸쳐 설정된 공동담보임을 고려하고 실제 배당관계를 확인하세요.
- 실거래 확인. 405호와 동일한 용도·면적·이용상태의 거래를 확인하기 전까지 감정가 153,000,000원을 시장가치로 단정하지 마세요.
- 관리비와 명도. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 점유자와의 인도협의 및 명도 비용을 확인하세요.
- 매각조건 확인. 매각물건명세서의 특별매각조건, 인수사항, 점유관계 및 매각 제외사항을 최종 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 단순한 경매”
이 물건에서 가장 명확한 사실은 2018년 신한은행 근저당이 말소기준권리라는 점입니다. 김지형의 2024년 주택임차권등기는 후순위이며, 확인된 주민등록일과 점유개시일도 말소기준 이후입니다. 따라서 해당 임차권을 근거로 보증금 100,000,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조는 확인되지 않습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 전입·임차권 관계자 24명이라는 사실은 별개로 중요합니다. 이들의 실제 점유관계와 임대차계약 범위를 확인하지 못하면, 등기상 소멸권리 판단이 맞더라도 명도와 사용 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.
또한 경매상 근린시설이라는 용도와 감정평가상 건물 이용상태를 정확히 대조해야 합니다. 2023년 민간임대주택 등록의 법적 효력 역시 검토 대상입니다. 매각가 153,000,000원의 가격 적정성도 아직 검증되지 않았습니다.
결론은 ‘등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 점유·용도·가격은 보류’입니다. 현재 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없으며, 특히 전입자별 점유관계와 405호의 정확한 용도가 확인되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다. 이 물건은 낙찰가 자체보다 낙찰 후 실제로 사용할 수 있는 상태를 확보할 수 있는지가 중요한 판단 기준입니다.
