수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 3층 303호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1억 4,200만원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 신청채권자는 신한은행이며 청구금액은 1,830,672,651원입니다.

등기부의 핵심은 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 21억원이며 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 권준형의 주택임차권은 1억원으로, 기준 근저당보다 후순위입니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 제공된 배당모형에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

다만 등기부에는 2023년 민간임대주택 등록도 남아 있습니다. 해당 등록은 단순한 근저당·가압류와 달리 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 내용이 기재되어 있으므로, 매각으로 자동 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다. 또한 여러 명의 전입·점유자에 대한 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 민간임대 등록은 별도 확인

핵심 말소기준권리는 2018년 7월 24일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 공동담보가 존재하므로 이 금액 전체가 303호 한 호실만의 실제 채무라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 대출잔액과 공동담보물별 채권 배분을 별도로 확인해야 합니다.

또한 신한은행 근저당권은 공동담보 형태입니다. 채권최고액 21억원은 담보권의 한도액이지, 반드시 본건 303호에 단독으로 귀속되는 실제 대출잔액은 아닙니다. 등기부의 공동담보목록과 금융기관의 현재 채권잔액을 대조해야 합니다.

② 임차인·전입자 현황 — 24명 중 23명 보증금 미상

조사자료에는 총 24명의 전입·점유 확인자가 기재되어 있습니다. 이 가운데 권준형은 보증금 1억원의 임차권등기가 확인되고, 나머지 23명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입·점유 확인자가 실제로 본건 303호에 거주하는지, 다른 호실에 대응하는지 반드시 원본 현황조사서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 동일 면적 거래 확인 전 가격 판단 보류

이 물건은 감정가와 최저매각가가 142,000,000원으로 동일한 신건입니다. 다만 감정평가상 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 형태이고, 사건 분류는 근린시설입니다. 303호의 실제 이용상태와 동일한 면적·용도 거래를 확보하지 못한 상태에서는 감정가를 시장가격으로 그대로 간주할 수 없습니다.

동일 면적의 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로 최저가 1억 4,200만원을 두고 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 사건 분류와 감정평가서상 건물 이용상태가 다르므로, 주거용인지 업무시설인지에 따라 비교해야 할 거래군 자체가 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

집행비용 2,788,000원을 제외한 139,212,000원이 신한은행에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액 21억원을 기준으로 하면 미배당액은 1,960,788,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,830,672,651원이며, 공동담보에 따른 실제 채권잔액과 배분은 별도 확인이 필요합니다.

유찰별 배당 시나리오

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 사용승인일은 2018.06.22입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지 및 소화전 설비가 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 건물 내 다수 호실이 도시형생활주택(원룸형), 일부 호실이 오피스텔로 이용되는 것으로 기재되어 있습니다. 본건 303호의 실제 용도는 개별 호실을 확인해야 합니다.
• 토지. 토지면적 410㎡, 지목은 대, 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,313,000원/㎡이며 토지 형상은 부정형, 지형은 평지입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등 각종 토지이용계획 및 제한사항이 기재되어 있으므로 실제 이용과 향후 변경 가능성을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 건물 정보상 20세대 규모이며 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 소규모 건물의 개별 호실이라는 점과 용도 혼재를 감안해 유사 호실의 거래 가능성을 따로 검토해야 합니다.
• 임대관계. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 민간임대주택 등록 및 주택임차권이 기재되어 있어 호실별 임대차 현황 확인이 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 303호 실제 점유 확인. 전입·점유 확인자 24명의 이름만으로 본건 호실의 임차인이라고 단정하지 말고, 각자의 실제 점유 호실과 현황조사 내용을 대조하세요.
• 보증금 미상 23명. 보증금·확정일자·임대차계약서·전입 및 점유일을 확인하세요. 소액임차인 최우선변제 해당 여부도 반드시 확인해야 합니다.
• 권준형 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2023.10.24, 전입일 2023.11.24, 임차권등기일 2026.03.13을 원본 등기부와 매각물건명세서에서 대조하세요. 후순위 매각소멸 표시와 배당 결과를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2023.09.06 등록사항의 존치 여부, 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 매각 후 법률관계 및 말소 가능 여부를 관할 행정기관에 확인하세요.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당 채권최고액 2,100,000,000원과 공동담보목록 제2018-361호를 확인하고, 실제 채권잔액 및 공동담보물별 부담관계를 확인하세요.
• 용도 일치 여부. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 303호의 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 대조하세요.
• 실거래 비교. 대상면적 19.18㎡와 동일한 면적·용도의 최신 거래를 확보하기 전에는 감정가를 시세로 간주하거나 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자 및 임대차관계를 확인하고 인도 절차, 공용부분 체납관리비 등 매수 이후 발생할 수 있는 비용을 점검하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 무위험 물건”

수원 2025타경994의 등기상 핵심 권리는 비교적 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준권리이고, 2026년에 등기된 권준형의 1억원 임차권은 그보다 후순위로 매각소멸 표시되어 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 물건의 진짜 변수는 등기부에 표시된 임차권 하나가 아닙니다. 조사자료상 전입·점유 확인자가 24명이고 23명의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 민간임대주택 등록도 확인되며, 공동담보 근저당의 실제 채권잔액과 배분관계도 추가 확인이 필요합니다.

가격 역시 판단을 보류해야 합니다. 신건 최저가 1억 4,200만원이지만 동일 면적의 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다.

권리상 인수 0원 추정은 출발점일 뿐입니다. 303호의 실제 점유자와 보증금, 민간임대주택 등록의 효력, 공동담보 관계, 동일 용도 실거래까지 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있습니다. 현재 평가는 권리 일부는 정리되지만 점유·등록·가격 검증이 남은 신중 접근형입니다.