수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30에 위치한 집합건물 5층 504호의 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에서는 해당 건물을 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 건물로 설명하고 있습니다. 따라서 이 물건을 일반 아파트나 단순 근린상가로 단정해서는 안 됩니다.
권리분석의 출발점은 2018.07.24. 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원으로, 현재 최저매각가 142,000,000원을 크게 웃돕니다. 2025.03.12. 신한은행의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 신청채권액은 1,830,672,651원입니다. 해당 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로, 채권최고액을 이 호실에만 설정된 독립 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
핵심은 후순위 임차권 자체보다도 실제 점유관계입니다. 조사 명단에는 24명이 등장하지만 각 인원이 모두 504호의 현 점유자라고 확인된 것은 아닙니다. 특히 임대차보증금이 확인되는 권범준 외에는 보증금과 확정일자를 알 수 없어, 명세서와 현장조사를 통해 개별 호실의 임대차를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가상 건물 이용 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 |
| 사용승인 | 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 |
| 소유권 변동 | 2018.07.24. 소유권보존 · 2023.09.06. 공유지분 이전 |
| 민간임대주택 | 2023.09.01. 등록 · 2023.09.06. 등기 |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 대지 관련 사항 | 전체 토지면적 410.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2018.07.24. 접수된 을구 1번 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 후순위 임차권등기, 경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.
이후 설정된 권리 가운데 매각으로 소멸하도록 표시된 권리는 후순위 주택임차권등기와 임의경매개시결정입니다. 근저당권의 채권최고액이 매각대금보다 크다는 사실만으로 그 미배당 채무가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 24명 조사, 실제 504호 점유관계 확인 필요
현황조사와 관련 문건에 등장하는 임차 조사 대상은 24명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계신고로 분류된 사람은 없어, 중복 승계보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
조사된 24명의 전입신고일은 모두 말소기준권리인 2018.07.24. 이후입니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 사람은 확인되지 않습니다. 다만 이 판단은 실제 점유·계약관계가 조사 내용과 일치한다는 전제에 따른 것이며, 보증금 및 확정일자가 미상인 사람들의 우선변제 관계까지 확정하는 것은 아닙니다.
임차인별 조사 내역
| 성명 / 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력은 기록된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점을 기준으로 표시했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인의 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구 미확인은 배당요구가 없다는 확정적 의미가 아닙니다. 조사 명단과 504호의 실제 임대차관계는 개별 대조가 필요합니다.
권범준 — 100,000,000원 주택임차권등기
| 임차권자 | 권범준 |
|---|---|
| 임차보증금 | 100,000,000원 |
| 임차 목적물 | 건물의 전유부분 전부 · 504호 |
| 임대차계약일 | 2023.11.28 |
| 확정일자 | 2023.11.28 |
| 전입신고일 | 2023.12.29 |
| 점유개시일 | 2023.12.29 |
| 임차권등기일 | 2026.01.15 |
| 등기 순위 | 을구 2번 |
| 대항력 판단 | 말소기준권리보다 후순위 |
| 우선변제 | 확정일자 확인 · 실제 배당순위 별도 확인 |
| 매수인 인수 | 산정상 0원 · 후순위 임차권등기 매각 소멸 |
권범준은 2023.11.28. 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2023.12.29. 전입·점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 모두 말소기준권리인 2018.07.24.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리관계에서는 선순위 대항력으로 보증금 100,000,000원을 매수인에게 인수시키는 구조가 아닙니다.
2026.01.15. 설정된 주택임차권등기는 후순위로서 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 임차권등기 말소 문제와 별개로 실제 점유가 남아 있는지, 인도 과정에서 어떤 절차가 필요한지는 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 실거래 비교 전에는 메리트 판단 보류
현재 최저매각가는 142,000,000원이며 감정가와 같습니다. 유찰이 발생하지 않은 신건으로, 감정가의 100%에서 시작합니다.
감정평가상 건물 이용상태는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 형태입니다. 이 사건 504호의 비교 대상은 반드시 동일한 개별 용도·면적·층·사용상태를 갖춘 거래여야 합니다. 비교 가능한 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 142,000,000원이 저렴한지, 시세와 비슷한지, 비싼지 판단할 수 없습니다.
| 감정가 | 142,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 142,000,000원 |
| 현재 최저가율 | 감정가의 100% |
| 1회 유찰 시 가정가 | 113,600,000원 (80%) |
| 2회 유찰 시 가정가 | 90,880,000원 (64%) |
| 동일 조건 실거래 | 가격 비교 보류 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 · 실제 점유 및 임대차 확인 전제 |
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 2,100,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정액입니다. 위 배당은 제공된 가정계산을 그대로 표시한 것으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 배당요구와 채권신고, 조세채권, 최우선변제 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
회차별 매각 및 미배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,960,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 80% | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,988,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 64% | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 2,011,155,840원 | 0원 |
유찰을 거듭하면 매각대금이 줄어들고 신한은행의 미배당액은 증가합니다. 반면 제시된 시나리오에서는 매수인 인수 추정액이 모두 0원입니다. 이는 말소기준권리 이후의 권리관계를 기준으로 한 가정이며, 미확인 임차관계나 별도 의무까지 모두 해소되었다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 2018.06.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 승강기·급배수·도시가스 난방· 화재탐지·소화전 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형의 평지로, 도시형생활주택 및 업무시설의 부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 410.0㎡이며, 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m 내외, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역 등에 해당하며, 비행안전제6구역(전술) 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 사건상 용도와 호실별 실제 이용상태는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 도시형생활주택·오피스텔·근린시설 등 용도별 매수 수요가 다를 수 있습니다. 개별 호실의 용도와 실거래 비교가 확정되지 않아 환금성을 높게 평가할 근거는 부족합니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 504호 실제 점유자 특정. 조사된 24명 중 해당 호실에 실제로 거주하거나 점유하는 사람을 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인 및 현장조사로 특정해야 합니다.
- 임차보증금 전수 확인. 권범준의 100,000,000원 외 23명의 보증금은 미상입니다. 호실별 계약서·배당요구·확정일자와 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
- 권범준 임차권등기 확인. 을구 2번 주택임차권은 후순위 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 실제 점유상태와 인도 가능 여부를 따로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.01. 등록된 민간임대주택의 등록상태, 임대의무기간, 경매 이후 행정상 의무 및 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 신한은행 근저당권에는 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 공동담보물의 범위와 다른 담보물의 처분·배당상황을 확인해야 합니다.
- 개별 호실 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 대조해 504호의 정확한 공부상 용도와 실제 사용형태를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 동일 용도·유사 면적·비슷한 층과 이용상태의 최근 실거래를 확인하기 전에는 최저가 142,000,000원을 적정가격으로 단정하지 않아야 합니다.
- 배당 및 우선채권 확인. 집행비용 추정액 외에 당해세·최우선변제 대상·배당요구의 적법성을 확인해 실제 배당순위와 미배당액을 검토해야 합니다.
- 명도 비용 확인. 후순위 임차권의 소멸 여부와 별개로 실제 점유자가 있다면 인도 및 이사 협의에 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.
- 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인된 안전”은 다르다
수원지방법원 2025타경994의 권리구조에서 가장 중요한 기준은 2018.07.24. 신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 조사된 전입일만으로는 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않습니다. 따라서 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만으로 입찰 안전성이 충분히 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 조사 명단에는 24명이 등장하고, 그중 23명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 권범준의 100,000,000원 주택임차권등기, 민간임대주택 등록 및 실제 504호 점유관계도 확인해야 할 사항입니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 현재 최저가는 142,000,000원이지만, 해당 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 매각가가 내려간다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다.
결론은 권리 말소구조는 확인되지만, 임대차 실체와 가격 적정성은 보류입니다. 실제 점유자 및 504호 관련 계약관계를 확정하고, 민간임대주택 등록상태와 개별 호실 용도를 확인한 다음, 동일 조건의 최근 거래가격에 비추어 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
