수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 소재한 집합건물의 5층 502호입니다. 사건 분류는 근린시설이며, 감정평가서에는 해당 건물 내 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 혼재하는 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 502호의 구체적인 이용 형태는 호별 감정평가 내역과 건축물대장을 대조해야 합니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 21억원입니다. 이후 2024년 박진영의 주택임차권등기가 설정됐지만 기준권리보다 늦습니다. 해당 임차권은 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있으며, 보증금 1억원이 매수인에게 그대로 인수되는 구조는 아닙니다.

그렇다고 권리관계가 완전히 단순한 것은 아닙니다. 여러 전입자와 점유 관련 기재가 확인되고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람이 다수입니다. 알려진 전입일은 기준권리 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 전입일 자체가 확인되지 않는 점유자는 별도로 확인해야 합니다. 또한 2023년 민간임대주택 등록 사실이 있어 임대의무와 관련된 사항도 입찰 전 검토 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준, 후순위 임차권은 소멸 대상

🟠 말소기준권리 · 🟢 매각으로 소멸하는 권리 · 🔴 별도 확인이 필요한 등기

2018년 7월 24일 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각에 따른 소멸 여부를 따져야 합니다.

소유권은 2018년 7월 24일 신문식과 정태일이 각 2분의 1 지분으로 보존등기했습니다. 이후 2023년 9월 6일 정태일의 2분의 1 지분 전부가 신문식에게 이전됐습니다. 2025년 3월 12일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

② 임차인·점유 현황 — 기재 25건, 전입일 미상 1건은 별도 확인

조사상 임차인 및 점유 관련 기재는 25건입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복 신고는 확인되지 않습니다. 확인 가능한 전입일은 모두 말소기준권리인 2018년 7월 24일 이후이므로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람이 많습니다. 전입일 자체가 확인되지 않는 기재 1건은 대항력 없음으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 배당요구 여부도 개별 확인이 필요합니다.

배당요구가 확인되는 사람은 유영지(2025.07.02), 윤희영(2025.04.14), 문다희(2025.04.24), 안정욱(2025.04.10), 신혜미(2025.05.16), 고선영(2025.04.24), 양예진(2025.05.01), 이동훈(2025.05.23), 전모세(2025.04.21), 박진영(2024.11.07)입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

신건 매각가 217,000,000원에서 추정 집행비용 3,838,000원을 공제하면 근저당권자에게 돌아가는 금액은 213,162,000원입니다. 채권최고액 21억원을 기준으로 한 미배당액은 1,886,838,000원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자의 청구액은 1,830,672,651원이고, 위 배당 시뮬레이션은 등기상 근저당 채권최고액 2,100,000,000원을 기준으로 계산한 것입니다. 채권최고액과 실제 채무잔액은 동일한 개념이 아니므로 실제 배당액은 채권계산서와 배당요구 종기 이후의 제출서류를 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 근저당 미배당 증가

현재 신건 최저매각가는 감정가의 100%인 217,000,000원입니다. 제공된 시나리오를 기준으로 1회 유찰 시 감정가의 80%, 2회 유찰 시 64%가 적용됩니다. 매각가가 내려가면 매수인의 권리상 인수액 산정은 동일하게 0원이지만, 선순위 근저당권자의 미배당액은 커집니다.

* 각 회차의 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다. 전입일 미상 점유자와 민간임대주택 등록에 관한 별도 확인이 끝나지 않은 상태에서는 확정 취득원가로 간주할 수 없습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 8층 건물이며 사용승인일은 2018년 6월 22일입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용 형태. 감정평가서에는 도시형생활주택 원룸형과 오피스텔이 함께 기재되어 있습니다. 사건 분류인 근린시설과 개별 호수의 실제 이용 형태가 일치하는지 호별 감정평가 내역과 건축물대장을 대조해야 합니다.
• 도로·토지. 남서측 약 12미터 내외, 북동측 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 410.0㎡, 지목은 대, 지형은 평지·부정형으로 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 도시지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역도 기재되어 있어 적용 범위와 거래 시 유의사항을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,313,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 토지 공시지가만으로 해당 호수의 적정 낙찰가를 산정할 수는 없습니다.
• 건물 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 실제 내부 상태와 공용부분 관리상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 해당 건물은 20세대로 표시되어 있으며, 다수의 전입·점유 기재와 민간임대주택 등록이 함께 확인됩니다. 일반적인 단일 주거용 호수보다 임대차 관계와 실제 이용 형태를 세밀하게 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호별 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 5층 502호의 실제 용도, 건축물대장상 용도, 감정평가 대상 호수의 일치 여부를 확인하세요.
• 미상 점유자 확인. 기사항전으로 기재된 사람의 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 배제할 수 없으므로 이 부분이 입찰 전 최우선 확인사항입니다.
• 다수 임차관계 확인. 조사 기재 25건 중 보증금이 확인되는 사람은 박진영 1억원입니다. 나머지 보증금과 확정일자는 미상으로 기재된 경우가 많으므로 호수별 점유자와 임대차계약을 대조하세요.
• 박진영 임차권. 2018년 근저당권보다 후순위인 1억원 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 배당요구와 실제 배당액, 등기 말소 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택 의무. 2023년 등록된 민간임대주택의 등록 상태, 임대의무기간, 임대료 증액 제한, 경매 매각 이후의 임대사업자 지위 및 의무 처리 문제를 관계기관과 원본 서류로 확인하세요.
• 배당표 검토. 근저당 채권최고액 21억원과 신청채권 청구액 1,830,672,651원은 구별해야 합니다. 실제 채권 잔액, 공동담보 관계, 채권계산서 및 배당요구 내역을 확인하세요.
• 시세 검증. 동일면적 실거래 비교자료가 확인되지 않았습니다. 인근 동일 용도·면적·건물 연식의 거래사례와 임대수익을 별도로 확인하기 전에는 2억 1,700만원의 가격 적정성을 판단하지 마세요.
• 명도·관리비. 다수의 점유 기재가 있으므로 실제 점유 호수와 사용자를 현장에서 확인해야 합니다. 관리비 체납액, 공용부분 부담, 인도 협의 가능성도 관리주체에 문의하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 민간임대주택 등록 관련 서류를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “근저당은 정리되지만, 점유와 임대등록은 확인해야 한다”

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2018년 7월 24일 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 박진영의 1억원 임차권등기는 후순위로 매각 소멸 대상이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당 채권최고액이 21억원으로 크지만, 미배당 채권이 매수인에게 그대로 넘어오는 구조는 아닙니다.

그러나 점유·임차 관련 기재가 25건이고, 그중 한 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 민간임대주택 등록까지 있어 단순히 근저당만 보고 안전한 물건이라고 결론 내리기 어렵습니다. 특히 미상 점유자의 대항력 가능성과 임대의무 관련 사항은 실제 취득비용과 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

동일면적 실거래 비교도 확보되지 않아 현재 최저가 2억 1,700만원이 적정하거나 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다. 권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 점유·임대등록·가격 검증은 아직 남아 있습니다. 미상 임차관계와 민간임대주택 등록을 확인하고, 호별 용도와 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.