수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 4층 404호에 대한 임의경매입니다. 신청채권자는 신한은행이며 청구금액은 1,830,672,651원입니다. 등기상 말소기준권리는 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액은 2,100,000,000원입니다.

권리의 큰 줄기는 명확합니다. 신한은행 근저당 이후에 설정된 정미현 씨의 주택임차권은 후순위이고, 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 따라서 현재 산출된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 단순히 근저당 하나를 말소하면 끝나는 구조가 아니라는 점입니다. 다수의 전입·점유 관련 기록, 1억 1,000만원 임차권등기, 민간임대주택 등록이 함께 존재합니다. 특히 404호와 직접 연결되는 점유 범위를 확정하지 못하면 명도와 배당 위험을 과소평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 기준, 임차권은 후순위

말소기준권리는 2018년 7월 24일 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 21억원이며, 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다.

2018년 최초 소유권보존 당시 신문식 씨와 정태일 씨가 각각 2분의 1 지분을 보유했습니다. 2023년 9월 6일 정태일 씨의 지분 전부가 신문식 씨에게 이전되어 이후 소유권 변동이 있었습니다.

같은 날 민간임대주택 등록 기재도 확인됩니다. 이 등록은 일반적인 후순위 가압류와 동일하게 취급해서는 안 됩니다. 등기상 소멸 표시가 없는 사항이므로, 매각으로 자동 말소된다고 단정하지 말고 임대의무기간과 등록 상태, 경매 매각 후 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.

2025년 6월 18일 정미현 씨의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 임대차계약일은 2023년 9월 27일, 전입일은 2023년 10월 16일, 확정일자도 2023년 10월 16일입니다. 모두 2018년 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차권으로 볼 수 없으며, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 24명 기록, 404호 귀속 확인이 관건

현황조사와 등기부 등에서 총 24명의 전입·점유 관련 기록이 확인됩니다. 이 가운데 정미현 씨는 404호 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 확인되며 보증금은 110,000,000원입니다.

나머지 23명은 전입일은 확인되지만 호실·점유범위와 보증금이 특정되지 않습니다. 따라서 이들을 모두 404호의 실제 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 반대로 404호와 무관하다고 단정해서도 안 됩니다. 주소·호실별 전입 내역과 실제 점유 현황을 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

신건 매각가 142,000,000원에서 추정 집행비용 2,788,000원을 제외하면 신한은행 배당 가능액은 139,212,000원입니다. 근저당 채권최고액 2,100,000,000원에 비하면 턱없이 부족합니다.

채권최고액 기준 미배당액은 1,960,788,000원입니다. 별도로 사건 청구금액은 1,830,672,651원입니다. 채권최고액과 실제 청구액은 서로 다른 개념이므로, 채권최고액을 실제 대출잔액으로 오인하면 안 됩니다.

정미현 씨의 임차보증금 110,000,000원은 근저당보다 후순위입니다. 위 배당모형에서는 선순위 근저당이 배당재원을 모두 소진하므로 일반 순위 배당액이 없습니다. 다만 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 별도 요건 확인이 필요합니다. 또한 나머지 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 가격·입지·환금성 메모

현재 확인되는 감정가는 142,000,000원이고 최저매각가도 동일한 신건 가격입니다. 다만 동일 건물·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 산출할 수 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 판단할 수 없습니다.

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근입니다. 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설과 학교 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 감정평가상 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 8층 건물이며 사용승인일은 2018.06.22입니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 건물 내 일부 호실은 원룸형 도시형생활주택, 일부는 오피스텔로 이용 중입니다. 사건 분류인 근린시설과 감정평가상 건물 이용상태를 구분해 404호의 실제 용도를 확인해야 합니다.
• 도로·토지. 남서측 폭 약 12미터, 북동측 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 410㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 중개정보상 20세대, 사용승인일 2018.06.22로 확인됩니다. 감정평가서에는 건물 내 기호 1~24가 기재되어 있어 호실 구성과 대상 범위를 대조할 필요가 있습니다. 최근 실거래 가격 자료가 없어 환금성을 가격으로 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 404호 실제 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서는 건물 내 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 설명하고 있습니다. 404호 건축물대장과 집합건축물대장, 실제 현황을 반드시 대조하세요.
• 정미현 임차권등기 확인. 보증금 110,000,000원, 전입 및 확정일자 2023.10.16, 임차권등기 2025.06.18입니다. 근저당보다 후순위로 판단되지만 최우선변제 적용 여부와 실제 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 다수 전입자 호실별 대조. 전입·점유 조사자 24명 중 23명은 호실과 점유범위가 특정되지 않았습니다. 이들이 404호와 직접 관련되는지 주민등록·현황조사·임대차계약서·현장조사로 확인하세요.
• 보증금 미상 위험. 다수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력이 없는 것으로 판단되는 경우라도 소액임차인 최우선변제 등 배당 관련 쟁점은 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택 등록. 2023.09.06 등록 기재가 있습니다. 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 처분 제한 및 경매 매각 후 승계·말소 여부를 관계기관과 원본 등기로 확인하세요.
• 공동담보 및 채무액 확인. 신한은행 채권최고액은 2,100,000,000원이고 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 실제 변제액과 해당 호실의 배당관계는 채권계산서 및 배당요구 종기를 기준으로 확인하세요.
• 명도 계획. 매수인 인수금 0원은 점유자 명도비용 0원을 의미하지 않습니다. 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 이사 협의 가능성, 인도명령 대상과 절차를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 감정가 142,000,000원만으로 입찰가를 정하지 마세요. 404호와 동일한 용도·면적·건물 조건의 최근 거래가격과 실제 임대수익을 확보한 뒤 응찰 상한을 설정해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 당해세, 체납 관리비, 공용부분 관리비 등 배당모형에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 전입세대확인서, 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 위험 0개”

수원 2025타경994의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2018년 7월 24일 신한은행 근저당입니다. 404호로 특정된 정미현 씨의 1억 1,000만원 임차권등기는 후순위이며, 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 사건을 단순한 인수금 없는 안전형으로 분류하기는 어렵습니다. 전입·점유 조사자 24명 중 23명의 호실과 보증금이 확인되지 않고, 민간임대주택 등록 기재도 남아 있습니다. 특히 404호의 실제 용도와 점유 범위가 확정되지 않으면 입찰 후 명도와 사용계획에 문제가 생길 수 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 최저가 142,000,000원은 감정가와 동일한 신건 가격이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 은행 채권최고액이 크다는 사실도 낙찰자에게 자동으로 유리한 가격을 만들어 주지는 않습니다.

권리상 인수금은 0원으로 추정되지만, 점유·민간임대 등록·용도·가격 검증은 아직 남아 있습니다. 이 물건의 입찰 판단은 임차권등기만 확인하고 끝낼 일이 아닙니다. 404호의 실제 점유자를 특정하고 민간임대 등록의 처리 여부를 확인한 뒤, 독립적인 시세조사를 마쳐야 합니다. 현재 단계에서는 무리한 응찰보다 확인을 먼저 하는 보수적인 접근이 적절합니다.