수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 위치한 집합건물 2층 205호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가서에 따르면 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하며, 개별 205호의 구체적인 이용상태는 별도로 대조해야 합니다. 따라서 일반적인 아파트나 주거용 오피스텔이라고 전제하고 접근해서는 안 됩니다.
등기부의 핵심은 2018.07.24. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원으로, 이 사건 물건의 감정가 153,000,000원보다 훨씬 큽니다. 다만 공동담보가 설정된 근저당권이므로 채권최고액 전부를 이 호실에만 대응하는 실제 채무라고 볼 수는 없습니다. 신청채권자의 청구금액은 1,830,672,651원입니다.
권리분석에서 더 주의해야 할 부분은 임대관계입니다. 조사상 이름이 확인되는 전입 관련자는 24명이고, 확정일자 및 보증금은 모두 확인되지 않았습니다. 특히 본 건물은 민간임대주택 등록 이력이 있으며 감정평가서에도 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 전입신고가 후순위라는 사실과 실제 점유·명도가 간단하다는 것은 서로 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 2층 205호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 물건종류 | 집합건물 · 사건상 용도 근린시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 · 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 |
| 사용승인 | 2018.06.22. |
| 소유자 | 신문식 (2023.09.06. 정태일 지분 2분의 1 이전 등기) |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 최저매각가 | 153,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.16. |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24. 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 공동담보 | 공동담보목록 제2018-361호 |
| 임대주택 등록 | 2023.09.01. 민간임대주택 등록 · 2023.09.06. 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대 관련 사항은 확인 필요
말소기준권리는 2018.07.24. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하며, 후순위인 2025.03.12. 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 따라서 등기상 금융기관 담보권 자체가 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 2023년 민간임대주택 등록 사실이 등기되어 있습니다. 해당 등기에는 임대의무기간 중 계속 임대와 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 포함되어 있습니다. 이 등록의 말소 여부, 임대사업자 지위와 관련 의무의 처리, 개별 임대차관계는 매각물건명세서 및 관할기관 확인이 필요합니다. 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 이러한 사항까지 모두 해소된다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 전원 미상
현황조사와 관련 문건에서 24명의 전입 관련자가 확인됩니다. 이들의 전입신고일은 모두 2018.07.24. 말소기준권리 이후이며, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다.
그러나 이 명단은 건물 내 각 호실과의 대응관계가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 24명 전부가 205호의 임차인이라고 단정할 수 없으며, 실제로 205호에 거주하거나 점유하는 임차인 수 역시 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고자로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입신고일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2022.05.27. | 없음 | 미상 | 2025.07.02. 요구 승계 없음 |
| 윤희영 | 2022.12.02. | 없음 | 미상 | 2025.04.14. 요구 승계 없음 |
| 김찬샘 | 2024.01.29. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 문다희 | 2024.06.03. | 없음 | 미상 | 2025.04.24. 요구 승계 없음 |
| 김민지 | 2020.02.27. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 안정욱 | 2019.03.22. | 없음 | 미상 | 2025.04.10. 요구 승계 없음 |
| 신혜미 | 2022.08.04. | 없음 | 미상 | 2025.05.16. 요구 승계 없음 |
| 권준형 | 2023.11.24. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 김영기 | 2024.01.29. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 한지혜 | 2019.06.03. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 김유진 | 2022.12.13. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 한규석 | 2022.12.02. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 김민기 | 2023.02.27. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 정미현 | 2023.10.16. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 김지형 | 2022.05.13. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 고선영 | 2024.06.21. | 없음 | 미상 | 2025.04.24. 요구 승계 없음 |
| 박진영 | 2022.03.10. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 양예진 | 2023.11.08. | 없음 | 미상 | 2025.05.01. 요구 승계 없음 |
| 권범준 | 2023.12.29. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 박철희 | 2020.06.29. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 정상민 | 2020.09.23. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
| 이동훈 | 2022.05.02. | 없음 | 미상 | 2025.05.23. 요구 승계 없음 |
| 전모세 | 2023.12.14. | 없음 | 미상 | 2025.04.21. 요구 승계 없음 |
| 박정화 | 2018.09.20. | 없음 | 미상 | 요구 미확인 승계 없음 |
대항력 '없음' 표시는 확인된 전입신고일과 2018.07.24. 말소기준권리의 선후관계를 바탕으로 한 조사상 판정입니다. 개별 호실 귀속, 실제 점유개시일, 임대차 목적물, 보증금 및 확정일자는 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 여부가 미상이라는 사실을 우선변제권이 존재한다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
- 전입 관련자 24명 · 205호의 실제 임차인 수는 미확정.
- 전입신고일 기준 24명 모두 2018년 근저당보다 후순위.
- 배당요구 확인 9명 · 나머지는 요구 여부 미확인.
- 보증금 및 확정일자 전원 미상.
- 보증기관 대위변제·승계 신고자는 확인되지 않음.
- 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정되었으나 임대차 원본 확인 전 확정 불가.
③ 가격 판단 — 감정가 153,000,000원의 적정성은 미확정
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 153,000,000원입니다. 신건이므로 가격이 한 번도 낮아지지 않았습니다.
중요한 점은 가격 비교의 기준이 될 동일 용도·유사 면적의 실거래 시세가 확인되지 않았다는 사실입니다. 따라서 감정가만을 근거로 '시세보다 저렴하다'거나 '유리한 투자 가격'이라고 평가할 수 없습니다. 특히 개별 물건의 정확한 용도와 임대차관계가 정리되지 않은 상황에서는 감정가를 곧바로 시장가치로 간주해서도 안 됩니다.
| 가격 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 153,000,000원 | 평가액 |
| 현재 최저매각가 | 153,000,000원 | 감정가 100% · 신건 |
| 1회 유찰 시 | 122,400,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 97,920,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
감정가와 동일한 가격에 낙찰된다는 가정에서 집행비용을 먼저 공제하고, 잔여 매각대금이 신한은행 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하여 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,942,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 153,000,000원 |
집행비용 2,942,000원은 추정치입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 신한은행의 2,100,000,000원은 등기상 채권최고액이고, 경매신청 청구금액은 1,830,672,651원입니다. 따라서 채권최고액 기준 미배당액을 실제 확정 채무 잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 미배당 — 낙찰가가 낮아질수록 채권 회수액 감소
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 1,949,942,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 1,980,113,600원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 2,004,242,560원 | 0원 |
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 업무시설과 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조에 콘크리트지붕을 갖춘 지상 8층 건물입니다. 사용승인은 2018.06.22.이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 부정형의 평지이며 토지면적은 410.0㎡입니다. 도시형생활주택과 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 해당 면적은 전체 토지면적이며 205호의 전용면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
- 도로. 남서측 약 12m 내외 포장도로와 북동측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 공시지가. 2,313,000원/㎡로 조사되어 있습니다. 이는 토지 공시지가로서 개별 호실의 거래가격과는 구분해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 별도의 차이가 기재되어 있지 않으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 205호의 실제 이용상태와 공부상 용도는 별도 대조가 필요합니다.
- 환금성. 도시형생활주택·오피스텔이 혼재된 건물이며 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 개별 물건의 정확한 용도와 실제 거래가격을 확인하기 전에는 일반 아파트 수준의 환금성을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 205호의 실제 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서는 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔의 혼재 이용을 설명합니다. 건축물대장·도면·감정평가서 원본을 비교해야 합니다.
- 점유자 특정. 전입 관련자 24명의 명단이 실제 205호 임차인 24명을 뜻하지는 않습니다. 해당 호실의 실제 점유자와 점유 권원을 확인해야 합니다.
- 임대차계약서와 보증금 확인. 조사된 사람들의 보증금과 확정일자는 모두 미상입니다. 개별 계약서와 매각물건명세서를 통해 보증금, 우선변제, 인수 가능성을 재검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 처리. 임대주택 등록의 현재 상태와 경매 후 말소·유지 여부, 임대사업자 관련 의무를 관할기관에 확인해야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 신한은행의 채권최고액 2,100,000,000원은 공동담보와 연결되어 있습니다. 공동담보목록 및 채무 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 비교. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 유사 용도·면적·상태의 거래사례를 확보해야 합니다. 유찰 후 가격 역시 자동으로 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 명도비용 확인. 전입일이 근저당보다 늦더라도 실제 점유자가 있다면 인도 및 이사 협의가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·공과금 점검. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 항목과 별도로 부담해야 할 공과금을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 예정 매각기일은 2026.11.16.입니다. 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸은 명확하지만, 안전한 취득은 아직 미확정”
이 사건의 기본적인 등기상 권리 소멸 구조는 비교적 분명합니다. 2018년 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 전입 관련자 24명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 개별 205호에 실제로 관계된 임차인이 누구인지 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택 등록, 도시형생활주택·오피스텔 혼재 이용, 사건상 근린시설 표기까지 겹쳐 있어 단순한 주거용 아파트 경매보다 확인해야 할 사항이 많습니다.
가격 역시 감정가와 최저매각가가 동일한 153,000,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 이를 시장 시세와 비교할 거래 근거는 확보되지 않았습니다. 채권최고액 기준 미배당이 크다고 해서 물건이 저평가되어 있다는 뜻도 아닙니다.
최종 판단은 조건부 보류입니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 처리에는 긍정적인 요소가 있지만, 205호의 실제 용도·임차인·점유관계·민간임대주택 관련 사항과 적정 시세가 확인되어야 구체적인 입찰가와 취득 위험을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮아질 수 있는 최저가가 아니라 확인되지 않은 권리·임대관계와 실제 시장가치를 얼마나 정확하게 검증하느냐입니다.
