수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30 소재 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 내용에는 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 나타납니다. 따라서 일반 아파트와 같은 물건으로 전제해서는 안 됩니다. 건물은 2018년 6월 22일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 지상 8층 건물입니다.

경매 신청채권자는 주식회사신한은행입니다. 2018년 7월 24일 설정된 채권최고액 2,100,000,000원의 근저당권을 기초로 2025년 3월 12일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 신청채권자의 청구액은 1,830,672,651원으로, 물건 최저매각가를 크게 웃돕니다. 그러나 채권액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다. 이 사건에서 중요한 문제는 실제 점유관계, 민간임대주택 등록의 영향, 그리고 객관적인 매입가격 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당

등기상 핵심은 2018년 7월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리에 해당하며, 경매 매각으로 말소되는 권리입니다. 2025년 3월 12일의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

2018년 소유권보존 당시 신문식과 정태일이 각각 지분을 보유했고, 2023년 8월 31일 매매를 원인으로 정태일의 지분이 신문식에게 이전되어 2023년 9월 6일 등기되었습니다. 같은 날 민간임대주택 등록 관련 등기도 이루어졌습니다.

② 임차인 분석 — 24명, 보증금과 확정일자 확인 필요

현황조사 등에 등장하는 전입자는 24명입니다. 보증기관의 대위·승계신고로 분류된 사람은 없으므로 중복된 보증기관 신고를 임차인으로 합산한 결과는 아닙니다. 다만 이 명단의 모든 사람이 경매 대상인 202호의 개별 임차인인지는 별도로 확인해야 합니다. 건물 전체에 여러 호실이 존재하므로 전입자별 실제 점유 호실과 계약관계의 대조가 중요합니다.

모두 2018년 7월 24일 말소기준권리 설정 이후 전입한 것으로 나타나며, 현재 권리분석상 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 특히 사건상 용도와 이용상태가 혼재하므로 실제 사용 형태에 따른 임차인 권리의 추가 검토가 필요합니다.

대항력 배지는 2018.07.24 말소기준권리와 전입일을 비교한 현재 권리분석 결과입니다. 우선변제는 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 미상으로 표시했습니다. 배당요구 날짜가 표시되지 않은 경우는 배당요구 여부 확인이 필요합니다. 승계는 보증기관 대위·승계 여부를 의미합니다.

③ 시세 판단 — 신건 217,000,000원의 적정성 미확인

감정가는 217,000,000원이며 현재 최저매각가 역시 217,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 최저 입찰 기준입니다.

문제는 동일한 용도·면적·호실 조건에서 비교할 수 있는 실거래 기준가격을 확인하기 어렵다는 점입니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지, 현재 최저가가 할인된 가격인지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰 여부만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)

매각가 217,000,000원을 가정하면 집행비용으로 3,838,000원이 배정되고, 나머지 213,162,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 1,886,838,000원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 배당표는 제공된 예상배당 시뮬레이션을 그대로 반영한 것입니다. 당해세, 임차인의 최우선변제 및 개별 배당권리 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 회수와 매수인 부담 구분

현재 신건에서는 채권자가 213,162,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 1회 유찰 시에는 170,369,600원, 2회 유찰 시에는 136,135,680원으로 배당이 감소합니다. 어느 경우에도 근저당 채권 전액은 변제되지 않습니다.

반면 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 말소대상 근저당 채권의 미배당액을 매수인이 그대로 승계하는 구조가 아니라는 뜻입니다. 다만 이 계산만으로 임차인 보증금이나 실제 점유 관련 비용까지 최종적으로 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교가 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이 적용되고, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12m, 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 토지. 부정형의 평지이며 도시형생활주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 410.0㎡, 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 소규모 건물로, 일반 아파트의 단지 시세와 동일한 기준으로 평가하기 어렵습니다. 실제 용도와 임대차 상태를 확인한 뒤 해당 유형의 거래가격과 비교할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 202호의 실제 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 구분을 대조하고, 건축물대장에서 해당 호실의 법적 용도를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 특정. 전입자 24명 가운데 202호의 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자가 포함되어 있을 가능성을 구분해야 합니다.
• 임대차계약 검증. 점유자의 보증금, 임대차계약일, 확정일자, 실제 점유 개시일, 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
• 대항력 및 우선변제 재검토. 전입일상 후순위로 판단되지만, 실제 용도와 임대차 유형에 따라 적용되는 요건을 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서 배당액과 명도 위험을 확정해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.01 등록된 민간임대주택의 의무기간과 임대료 증액 제한 및 경매 후 적용관계를 확인해야 합니다.
• 다른 호실의 임차권과 구별. 감정평가서에 기재된 다른 기호 물건의 주택임차권이 202호와 관련되는지 원본 등기사항을 대조해야 합니다.
• 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 다른 담보물의 경매 진행 상황을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 같은 법적 용도, 비슷한 면적과 이용상태를 가진 물건의 최근 거래가격을 확인해야 합니다. 신건 감정가를 시세로 그대로 받아들이지 않아야 합니다.
• 관리비와 점유 비용. 공용부분 관리비 체납 여부 및 명도에 드는 시간과 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 공동담보목록을 확인한 뒤 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “말소기준이 명확하다고 안전한 입찰은 아니다”

수원지방법원 2025타경994의 등기상 말소기준권리는 명확합니다. 2018년 신한은행 근저당이 기준이며 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

하지만 등기상 채무 인수 위험이 낮다는 것과 실제 투자 위험이 낮다는 것은 다릅니다. 전입자 24명의 개별 호실 점유 여부와 임대차조건이 확정되지 않았고, 민간임대주택 등록 및 혼재된 건물 이용상태에 관한 확인도 필요합니다. 또한 최저가 217,000,000원이 최근 시장가격에 비해 저렴한지 판단할 비교 기준이 부족합니다.

신건이어서 유찰되지 않았다는 사실은 가격 경쟁력의 증거가 아닙니다. 향후 유찰로 최저가격이 내려가더라도 실제 시세와 권리·점유 위험을 확인하기 전에는 할인 효과를 확정할 수 없습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 명확하지만, 점유·용도·시세 검증이 완료되지 않아 입찰 판단은 보류해야 하는 물건입니다. 이 사건의 핵심은 채권자의 큰 미배당액보다 202호의 실제 점유관계와 적정 매입가격을 확인하는 것에 있습니다.