🏢 근린시설 👥 임차인 24명 💰 보증금 미상 🏦 근저당 1건

📄 배당요구 9명 🏠 민간임대주택 등기 ⚠️ 신건 가격 검증 필요

수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30, 2층 204호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 142,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 신한은행이고 청구액은 1,830,672,651원입니다.

등기부상 가장 중요한 권리는 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원으로, 본건의 말소기준권리입니다. 다만 이 물건은 일반적인 근저당권 하나만 있는 단순 경매로 보기 어렵습니다. 2023년 민간임대주택 등록이 확인되고, 임차인 조사에는 24명이 등장합니다.

임차인들의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일 이후입니다. 따라서 조사된 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능성과 실제 배당관계는 별도로 확인해야 합니다. 특히 임차인 명단의 점유 호수와 본건 204호의 실제 점유관계를 먼저 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 명확하지만 민간임대 등기는 별도 확인

권리분석의 출발점은 2018년 7월 24일 신한은행 근저당입니다. 채권최고액은 21억원이며, 본건의 말소기준권리입니다. 2025년 3월 12일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 24명 모두 대항력은 없지만 보증금은 미상

조사된 임차인·점유자 명단은 총 24명입니다. 모두 말소기준권리인 2018.07.24 근저당보다 전입신고가 늦고, 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 이 가운데 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다.

다만 24명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력이 없다는 사실과 우선변제권이 없다는 사실은 서로 다릅니다. 보증금·확정일자·점유 호수·최우선변제 해당 여부를 확인하지 않고 임차인 위험이 완전히 해소되었다고 판단하면 안 됩니다.

배당요구일이 확인된 사람은 9명입니다. '미확인'은 배당요구가 없었다는 확정 판정이 아닙니다. 보증금·확정일자·월세 및 개별 점유 호수는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 중복 등재된 임차인은 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 신건 1억 4,200만원, 시세 대비 저렴한지 판단 불가

본건 감정가와 최저매각가는 142,000,000원으로 동일합니다. 유찰 없이 신건으로 진행되는 물건입니다.

다만 비교 가능한 실거래 가격자료가 확인되지 않고, 부동산 비교정보의 대상면적은 19.25㎡이며 면적 매칭도 이루어지지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 142,000,000원이 실제 거래가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

감정가와 같은 142,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,788,000원을 공제한 나머지 139,212,000원이 신한은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 21억원에 비해 배당액이 크게 부족하여 1,960,788,000원이 미배당으로 남습니다.

신청채권자의 청구액은 1,830,672,651원이며, 위 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 2,100,000,000원을 기준으로 산정된 것입니다. 두 금액은 구분해서 보아야 합니다.

유찰 회차별 배당 및 미배당 시나리오

각 회차의 신한은행 배당 및 미배당은 제시된 시나리오 수치입니다. 임차인 최우선변제·당해세 등의 추가 배당은 별도 확인이 필요합니다. 인수액은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 사용승인일은 2018.06.22입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 410.0㎡, 일반상업지역이며 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다. 지형은 평지이고 토지 형상은 부정형입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12미터 내외, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실거래 가격자료와 대상면적 매칭이 확인되지 않아 환금성이나 시세 대비 가격 경쟁력을 수치로 평가할 수 없습니다. 특히 사건 분류인 근린시설과 감정평가서의 도시형생활주택·오피스텔 혼재 기재 사이에 차이가 있어 본건 204호의 실제 용도를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 24명의 점유 호수 확인. 각 임차인의 전입일뿐 아니라 실제 점유 호수가 본건 204호인지 확인해야 합니다. 다른 호실의 전입자가 포함되어 있다면 본건의 명도 범위를 다시 구분해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 모두 미상이므로 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황 및 매각물건명세서를 대조해야 합니다. 최우선변제 가능성도 확인 대상입니다.
• 배당요구자 확인. 유영지·윤희영·문다희·안정욱·신혜미·고선영·양예진·이동훈·전모세 등 9명의 배당요구 내역과 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.06 등기된 민간임대주택 등록의 현재 효력, 임대의무기간, 등록말소 여부, 낙찰자에게 적용되는 의무를 관할 등록관청에 확인해야 합니다.
• 개별 용도 확인. 근린시설이라는 사건 분류와 감정평가서의 도시형생활주택·오피스텔 이용상태가 혼재합니다. 건축물대장, 집합건축물대장 전유부 및 본건 감정평가 대상호수를 대조하세요.
• 시세 검증. 면적 매칭과 비교 가능한 실거래 가격자료가 없으므로, 인근의 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확보하기 전까지 가격 메리트를 확정하지 마세요.
• 명도 및 인도. 대항력 없음 판정과 실제 점유 정리는 별개입니다. 현장 방문으로 거주자·사용자·임대차관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검토. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 매각물건명세서와 배당요구 내역을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대사업자 등록사항을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 판단할 물건은 아니다

수원 2025타경994는 말소기준권리인 신한은행 근저당이 명확하고, 조사된 임차인 24명도 모두 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 실질적인 난점은 다른 곳에 있습니다. 24명의 보증금과 확정일자가 미상이고, 9명의 배당요구가 확인됩니다. 본건 204호의 실제 점유자와 다른 호실의 전입자를 구분해야 하며, 민간임대주택 등록이 등기상 소멸 처리되지 않은 점도 별도 확인해야 합니다.

더욱이 사건 분류와 감정평가서의 이용상태가 일치한다고 단정하기 어렵고, 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 142,000,000원을 싸거나 비싸다고 평가할 근거도 아직 부족합니다.

권리상 인수액 0원과 실제 투자 위험 0원은 전혀 다른 이야기입니다. 임차인별 점유·보증금·우선변제 여부, 민간임대 등록의 효력, 본건 호실의 실제 용도를 확인한 다음 가격을 판단해야 합니다.

최종 의견: 권리관계는 비교적 명확하지만, 점유·임대등록·용도 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 확인 전에는 입찰을 서두르지 않는 편이 합리적입니다.