수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 위치한 5층 505호입니다. 사건 분류는 근린시설이지만, 감정평가서상 건물의 이용현황은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 형태입니다. 따라서 이 물건을 일반적인 상가나 아파트로 단정해서는 안 됩니다. 대상 505호의 실제 용도와 공부상 용도부터 확인해야 합니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 박철희의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 등재된 24명의 전입·점유개시일도 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 현재 확인되는 자료상 대항력으로 인한 보증금 인수는 예상되지 않습니다.

그렇다고 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 이 건물은 2023년 민간임대주택으로 등록됐고, 등기부에는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 남아 있습니다. 게다가 점유·임차인으로 등재된 인원이 24명이며 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 사람이 다수입니다. 인수금액보다 임대차 현황과 민간임대주택 관련 법적 지위 확인이 더 중요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 민간임대 등록은 별도 확인

말소기준권리는 신한은행 근저당권입니다. 2018.07.24 접수된 을구 1번 근저당권으로 채권최고액은 2,100,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,830,672,651원으로 기재되어 있으며, 두 금액은 서로 다른 기준입니다.

2023.09.06에는 정태일의 지분 2분의 1 전부가 신문식에게 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택 등기도 기재되어 있습니다. 이 민간임대주택 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 내용이 포함됩니다. 해당 등기는 단순히 후순위라는 이유만으로 매각 시 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

2025.03.12 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.11.17에는 박철희의 주택임차권이 등기됐습니다. 박철희의 임차권은 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임차권등기에 적힌 계약별 보증금과 현재 유효한 임대차 조건은 별도로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 등재 24명, 보증금 미상 다수

현황조사·문건접수·등기부·매각물건명세서에 등재된 점유자 및 임차인은 총 24명입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 등재된 전입·점유개시일은 모두 2018.07.24 말소기준권리 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.

다만 다수 인원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력이 없다는 사실과 실제 임대차관계·명도 부담이 없다는 것은 다른 문제입니다. 특히 박철희는 별도의 주택임차권등기가 존재하므로 계약 차수별 보증금과 배당요구 관계를 확인해야 합니다.

임차인 표의 승계액은 현재 배당표의 매수인 인수액 0원에 따른 예상 표시입니다. 보증금 미상은 임대차가 없다는 뜻이 아닙니다. 각 인원의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금 반환관계 및 배당요구 내용을 확인해야 최종 명도비용과 분쟁 가능성을 판단할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 실거래 비교자료가 없어 메리트 판단 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 153,000,000원으로 신건입니다. 유찰은 아직 없습니다. 다만 동일 건물 또는 동일 용도·면적의 최근 실거래 금액이 확인되지 않아 이 가격이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다.

부동산 정보상 대상면적은 20.73㎡로 표시되어 있지만 면적 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 감정평가서에는 건물 내 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한다고 기재되어 있어, 동일 면적이라도 용도·임대차 조건이 다르면 직접 비교가 어려울 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

신건 최저가 153,000,000원을 기준으로 집행비용 약 2,942,000원을 차감하면 신한은행에 배당되는 금액은 150,058,000원입니다. 근저당 채권최고액 2,100,000,000원과 비교하면 1,949,942,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

배당표는 채권최고액 기준의 추정치입니다. 신청채권자의 청구액은 1,830,672,651원이며, 실제 채권잔액과 배당액은 원본 채권계산서 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 은행 미배당 증가

위 시나리오에서 은행의 미배당액은 현재 회차 1,949,942,000원에서 1회 유찰 시 1,980,113,600원, 2회 유찰 시 2,004,242,560원으로 증가합니다. 이는 채권자의 회수액이 줄어드는 구조를 보여줄 뿐, 매수인이 은행의 미배당 채권을 승계한다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 8층 건물입니다. 사용승인일은 2018.06.22이며 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 410.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 공시지가는 2,313,000원/㎡이며 평지의 부정형 토지로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측 폭 약 12미터 내외, 북동측 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지이용계획상 중로3류와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 해당하며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 민간임대 등록. 감정평가서에는 건물의 해당 호수들이 2023.09.01 민간임대주택으로 등록된 것으로 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수 여부와 낙찰 후 지위 승계 문제를 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이나 감정평가서상 건물은 도시형생활주택 및 오피스텔이 혼재합니다. 부동산 정보의 총세대수는 20세대, 감정평가서에는 24개 호가 기재되어 있어 집합건물 현황과 대상 505호의 개별 용도를 원본으로 대조해야 합니다.
• 면적·공부. 부동산 정보상 대상면적은 20.73㎡이나 면적 일치 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 소규모 집합건물이며 도시형생활주택·오피스텔 혼재, 다수 점유자, 민간임대 등록이 함께 존재합니다. 동일 용도·면적의 실거래 자료가 없어 거래 유동성과 매각 가능 가격은 별도 조사해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 24명 점유관계 확인. 현황조사와 매각물건명세서에 등재된 인원 각각의 실제 점유 여부, 임대차계약 당사자, 점유 부분, 보증금 및 퇴거 협의 가능성을 확인하세요. 등재된 인원 전체가 실제로 현재 점유하고 있는지는 별도 조사 대상입니다.
• 보증금·확정일자 대조. 보증금 미상 인원이 많으므로 임대차계약서, 주민등록 전입 내역, 확정일자, 배당요구 및 실제 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 대항력 없음과 명도 부담 없음은 같은 의미가 아닙니다.
• 박철희 임차권 확인. 1차·2차·3·4차 계약의 보증금과 확정일자, 갱신계약 내용, 현행 채권액, 배당요구 및 실제 점유 종료 여부를 확인하세요. 임차권등기상 금액을 단순 합산해서는 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.01 등록된 민간임대주택의 임대의무기간, 등록 상태, 임대사업자 지위, 임대료 증액기준 및 낙찰 후 승계 여부를 관할 지자체에 확인해야 합니다. 이 부분은 단순한 말소기준권리 분석만으로 결론 낼 수 없습니다.
• 대상 호수의 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서상 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 505호의 건축물대장, 집합건축물대장, 등기부 및 실제 이용상태를 대조하세요.
• 면적 확인. 부동산 정보상 20.73㎡가 대상 호수의 전유면적과 일치하는지 확인하세요. 면적이 일치하지 않으면 비교 가능한 거래와 임대료를 선정하기 어렵습니다.
• 가격 상한 설정. 현재 실거래 비교자료가 없으므로 153,000,000원을 저렴한 가격이라고 판단할 근거가 없습니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 거래 및 임대수익을 확인한 후 입찰가를 결정해야 합니다.
• 명도비용 산정. 대항력 있는 임차인 인수액이 예상되지 않더라도 24명의 점유·임대차 관계가 복잡할 수 있습니다. 실제 점유자 수, 계약관계 및 퇴거 협의 가능성을 확인하고 명도비용과 기간을 별도로 고려하세요.
• 최신 등기 재확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.11.02입니다. 매각기일 전 추가 권리변동, 임차권등기, 민간임대주택 관련 등기사항을 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 민간임대주택 등록자료 및 배당요구 관련 서류를 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

이 사건의 권리분석에서 가장 긍정적인 부분은 말소기준권리가 명확하다는 점입니다. 2018.07.24 신한은행 근저당권 이후 설정된 박철희의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있고, 등재된 24명의 전입·점유개시일 역시 말소기준권리 이후입니다. 현재 배당표의 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 단순히 임차인 인수 없는 안전한 물건으로 평가하기는 어렵습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 점유자가 다수이고, 박철희의 임차권등기에는 계약 차수별 보증금이 기재되어 있습니다. 무엇보다 민간임대주택 등록에 따른 임대의무와 임대사업자 지위 문제가 남아 있습니다.

가격도 아직 평가할 수 없습니다. 신건 최저가는 153,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 싸다거나 시세보다 저렴하다고 말할 수 없습니다. 배당표상 인수액이 0원이라는 이유만으로 입찰가를 높이는 것도 적절하지 않습니다.