수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29 소재 집합건물의 4층 403호입니다. 소유자 명의는 신문식이며, 2018년 설정된 주식회사신한은행의 근저당권이 말소기준권리입니다. 근저당 채권최고액은 2,100,000,000원, 경매 신청채권 청구액은 1,830,672,651원으로, 해당 호실의 감정가보다 훨씬 큽니다. 다만 등기에는 공동담보목록이 표시되어 있어 이 채권최고액을 403호 한 채에만 발생한 채무로 해석해서는 안 됩니다.
이 사건에서 중요한 것은 채무가 크다는 사실 자체보다, 낙찰 후 어떤 권리와 점유관계가 남는지입니다. 등기된 김민기의 임차권은 2018년 근저당보다 후순위로, 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 다수의 전입 관련자가 조사되어 있고, 건물 전체에 대한 임대차·이용상태 설명이 혼재하므로 403호에 실제로 누가 거주하는지를 반드시 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 4층 403호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 사건상 용도 | 근린시설 · 집합건물 |
| 건물 이용상태 | 감정평가상 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재. 403호의 개별 이용상태는 별도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 8층 |
| 사용승인 | 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 등기 임차권 | 김민기 · 임차보증금 120,000,000원 · 2025.07.11 등기 |
| 임대주택 등록 | 2023.09.01 민간임대주택 등록 · 2023.09.06 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 임차권
말소기준권리는 2018.07.24 접수된 신한은행 근저당권입니다. 이에 뒤따르는 2025년 임의경매개시결정과 김민기의 주택임차권등기는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 2023년 설정된 민간임대주택등기는 일반적인 금전채권의 말소와는 성격이 다릅니다. 민간임대주택 등록에 따른 법적 의무, 실제 등록 상태 및 매각 후 처리 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 조사 — 403호 특정이 핵심
현황조사와 등기 자료에는 총 24명의 전입·점유 관련 인명이 나타납니다. 이 가운데 김민기는 403호 전체를 임차한 주택임차권자로 등기되어 있어 대상 호실과의 관계가 명확합니다. 나머지 23명의 실제 점유 호실과 임대차 지위는 별도 확인이 필요합니다.
보증기관의 대위변제나 승계신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 인명 24건을 모두 403호의 개별 임차인으로 간주하거나, 확인되지 않은 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다. 현재 보증금과 대상 호실이 함께 확인되는 임차인은 김민기 1명입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 현재 확인되는 말소기준일·전입일과 점유자료를 기준으로 한 예비 판단입니다. 보증금·확정일자가 알려지지 않은 사람에 대해서는 권리 존재 여부를 확정하지 않습니다. 배당요구가 확인되지 않는 경우에도 실제 제출 여부는 사건기록으로 재확인해야 합니다.
| 임차인 | 김민기 |
|---|---|
| 임차 범위 | 건물의 전유부분 전부 |
| 임대차계약일 | 2023.02.10 |
| 점유개시일 | 2023.02.26 |
| 주민등록일 | 2023.02.27 |
| 확정일자 | 2023.02.10 |
| 임차보증금 | 120,000,000원 |
| 차임 | 월 50,000원 |
| 임차권등기일 | 2025.07.11 |
| 임차권등기명령 | 수원지방법원 2025카임21614 |
| 대항력 판단 | 말소기준 후순위 · 인수 없음 |
| 우선변제 판단 | 배당순위·배당 가능액 확인 필요 |
| 승계 여부 | 보증기관 승계 아님 |
김민기의 전입일과 확정일자는 모두 신한은행 근저당권 설정일 이후입니다. 따라서 이 임차권은 선순위 근저당권에 대항하는 권리로 보지 않는 구조입니다. 임차보증금 120,000,000원이 존재한다는 사실과 매수인이 그 보증금을 인수한다는 판단은 구분해야 합니다.
③ 가격 분석 — 실거래 비교 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 142,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 대상 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래가격은 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하고 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 같은 건물에 있다는 이유만으로 다른 용도의 호실 거래가격을 그대로 비교하면 실제 가격 수준을 잘못 판단할 수 있습니다.
현재 최저가: 142,000,000원
예상 매수인 인수액: 0원
최저가 낙찰 가정 실질취득금액: 142,000,000원 (취득세·명도비 등 제외)
비교 가능한 실거래 시세: 확인 필요
감정가는 시세와 동일한 개념이 아닙니다. 최근 거래와 실제 이용상태를 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 142,000,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 매각대금 중 2,788,000원을 집행비용으로 사용하고 나머지 139,212,000원을 신한은행 근저당권에 배당합니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
채권최고액을 기준으로 계산한 미배당 금액은 1,960,788,000원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정 채무액과 다르고 공동담보관계도 있으므로, 이 금액을 확정된 채무 잔액으로 이해해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,960,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정(80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,988,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 2,011,155,840원 | 0원 |
회차별 매각가격과 배당액은 제시된 시뮬레이션을 그대로 사용했습니다. 유찰 후 가격은 가정이며 실제 다음 매각가격이 확정되었다는 의미는 아닙니다. 집행비용·우선변제 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지·단독주택·다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설 및 학교가 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물로 사용승인일은 2018.06.22입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 12m, 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·도시교통정비지역·과밀억제권역 및 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다.
- 토지. 부정형 평지로서 도시형생활주택 및 업무시설의 부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 410.0㎡, 공시지가 자료는 2,313,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 수치로, 개별 403호의 대지권 면적이나 가격을 직접 나타내는 것은 아닙니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주거·업무 용도가 혼재하는 소형 집합건물로, 403호의 적법한 이용 용도와 실제 임대수익, 주변 동일 유형 실거래를 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.
⑦ 민간임대주택 등록 — 별도 확인할 사항
등기에는 2023.09.01을 등록일로 하는 민간임대주택등기가 있으며, 2023.09.06 등기부에 기재되었습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 중 계속 임대해야 한다는 내용과 임대료 증액기준 준수 의무가 표시되어 있습니다.
이와 같은 등록사항은 일반 근저당권·가압류처럼 배당으로만 정리되는 문제가 아닐 수 있습니다. 경매 매각에 따른 민간임대주택 등록의 처리, 임대사업자 의무의 존속 여부 및 실제 403호의 등록 내용을 관할 기관과 관련 서류로 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 403호 실제 점유자 특정. 김민기 외 전입·점유 관련자 23명의 호실을 구분하고, 403호에 실제 거주하거나 점유하는 사람이 누구인지 확인하세요.
- 임차권등기 원본 확인. 김민기의 보증금 120,000,000원, 확정일자 2023.02.10, 전입일 2023.02.27, 임차권등기명령 및 배당요구 내용을 대조하세요.
- 보증금 미상 관련자 확인. 임대차계약서·전입세대 관련 자료·매각물건명세서를 통해 보증금과 점유 범위를 확인하세요. 본건과 관계없는 다른 호실의 임차인을 403호의 인수위험으로 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.01 등록된 임대주택에 관한 의무와 매각 후 등록상태 변경 절차를 확인하세요.
- 용도 대조. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용 내용을 건축물대장의 403호 전유부분 표시와 대조하세요.
- 실거래 시세 조사. 403호와 동일 용도·유사 면적·유사 층의 최근 거래를 확보하고, 개별 호실의 내부 상태와 임대수익을 비교하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 공동담보목록 제2018-361호를 확인해 담보 범위와 해당 호실의 권리관계를 명확히 하세요.
- 배당표와 우선채권 확인. 집행비용, 당해세, 임차인의 법정 우선변제 가능성 등을 확인해 예상배당 결과와 실제 배당순위가 일치하는지 검토하세요.
- 명도비용 확인. 선순위 보증금 인수와 별개로 실제 점유자가 있는 경우 인도명령·명도소송·이사 협의 등 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
- 관리비 및 세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 취득 관련 세금 등 낙찰대금 외 추가 비용을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 확인되지 않은 조건
이 사건은 말소기준권리의 순위가 명확한 경매입니다. 2018년 신한은행 근저당권보다 뒤에 설정된 김민기의 주택임차권은 자료상 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 기준 미배당 금액이 크지만, 그 자체가 낙찰자에게 승계되는 채무를 의미하지는 않습니다.
그렇다고 곧바로 안전하고 저렴한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 403호 실제 점유자, 보증금 미상 관련자의 호실별 관계, 민간임대주택 등록, 사건상 근린시설 용도와 실제 이용상태가 확인되어야 합니다. 또한 최근 실거래 시세가 없어 현재 최저가 142,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 결론은 “등기상 후순위 권리의 소멸은 확인되지만, 입찰 판단은 보류”입니다. 403호의 실제 점유·용도·임대관계를 명확히 한 뒤, 동일 유형 실거래가격과 비교해 응찰가를 정하는 것이 합리적입니다.
