수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30, 5층 503호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 142,000,000원, 신건 최저매각가도 동일합니다. 채권자는 주식회사신한은행이며, 경매 청구액은 1,830,672,651원입니다. 등기부상 신한은행 근저당의 채권최고액은 2,100,000,000원으로 매각대금보다 크게 높습니다. 다만 이 채권최고액은 공동담보가 설정된 근저당의 한도액이므로 해당 호실의 실제 확정채무와 동일하다고 볼 수는 없습니다.
이번 물건의 핵심은 근저당 자체보다 복잡한 점유관계입니다. 조사상 전입·임차 관련 인원이 24명이며, 모두 2018년 말소기준권리 이후에 전입했습니다. 그러나 개별 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않아 배당순위와 명도 범위를 확정하기 어렵습니다. 건물에는 민간임대주택등기도 존재합니다. 따라서 권리 소멸 예상과 실제 인도 가능성을 분리해서 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 5층 503호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 물건종류 | 근린시설 (사건상 용도) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 · 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 |
| 사용승인 | 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 경매 청구액 | 1,830,672,651원 |
| 근저당 채권최고액 | 2,100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당
말소기준권리는 2018.07.24 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며, 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2023년 서동필 명의로 등기된 임차보증금 130,000,000원의 주택임차권은 2023.10.05 이미 말소되었습니다. 현재 유효한 임차권등기로 취급하거나, 이 보증금을 현재 조사된 임차인들의 보증금에 추가 합산해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유 분석 — 가장 큰 확인 과제
현황조사 등에 기재된 임차인·전입 관련 조사 대상은 24명이며, 보증기관 대위변제나 승계신고자로 표시된 사람은 없습니다. 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다. 다만 개별 계약 내용과 점유 호실이 특정되지 않아 조사 대상 전원이 503호를 실제로 점유하는 별개의 임차인인지 확인이 필요합니다.
모든 대상자의 전입일은 2018.07.24 말소기준권리 이후입니다. 자료상 대항력 판정은 모두 없음으로 기재되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 소액임차인 최우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2022.05.27 | 없음 | 미상 | 2025.07.02 | 해당 없음 |
| 윤희영 | 2022.12.02 | 없음 | 미상 | 2025.04.14 | 해당 없음 |
| 김찬샘 | 2024.01.29 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 문다희 | 2024.06.03 | 없음 | 미상 | 2025.04.24 | 해당 없음 |
| 김민지 | 2020.02.27 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 안정욱 | 2019.03.22 | 없음 | 미상 | 2025.04.10 | 해당 없음 |
| 신혜미 | 2022.08.04 | 없음 | 미상 | 2025.05.16 | 해당 없음 |
| 권준형 | 2023.11.24 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김영기 | 2024.01.29 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 한지혜 | 2019.06.03 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김유진 | 2022.12.13 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 한규석 | 2022.12.02 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김민기 | 2023.02.27 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 정미현 | 2023.10.16 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 김지형 | 2022.05.13 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 고선영 | 2024.06.21 | 없음 | 미상 | 2025.04.24 | 해당 없음 |
| 박진영 | 2022.03.10 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 양예진 | 2023.11.08 | 없음 | 미상 | 2025.05.01 | 해당 없음 |
| 권범준 | 2023.12.29 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 박철희 | 2020.06.29 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 정상민 | 2020.09.23 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
| 이동훈 | 2022.05.02 | 없음 | 미상 | 2025.05.23 | 해당 없음 |
| 전모세 | 2023.12.14 | 없음 | 미상 | 2025.04.21 | 해당 없음 |
| 박정화 | 2018.09.20 | 없음 | 미상 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
모든 대상자의 보증금·월차임·확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력 없음은 기재된 전입일과 말소기준권리를 비교한 판정이며, 실제 임대차계약의 존재·점유 범위·최우선변제 여부까지 확정한 의미는 아닙니다. 배당요구가 확인되지 않는 경우도 배당요구를 하지 않았다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 142,000,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,788,000원을 제외한 139,212,000원이 신한은행 근저당권에 배당됩니다. 채권최고액 2,100,000,000원을 기준으로 한 산술적 미배당액은 1,960,788,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
이 미배당액은 채권최고액 기준 시뮬레이션 결과입니다. 실제 채무잔액이나 공동담보 전체의 회수 상황을 반영한 확정 손실액이 아닙니다. 또한 근저당의 미배당금이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 및 미배당 비교
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,960,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,988,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 2,011,155,840원 | 0원 |
④ 가격 분석 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 142,000,000원으로 감정가와 같습니다. 다만 해당 503호와 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 건물 전체에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하고, 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 따라서 다른 용도의 호실이나 면적이 다른 주택의 거래가격을 이 물건의 시세로 곧바로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 매교초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 아파트단지·단독주택·다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 8층 건물로, 사용승인일은 2018.06.22입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이고 샤시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 12m, 북동측 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다. 토지는 부정형이며 평지입니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역· 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 공시지가 표시는 2,313,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 503호의 정확한 용도는 개별 건축물대장으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거·업무시설이 혼재한 건물로, 개별 호실의 실제 용도와 면적에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 시세와 임대차관계가 확인되기 전에는 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 503호의 실제 점유자 특정. 현황조사상 24명의 전입·임차 관련 조사 대상이 각각 어떤 호실을 실제로 사용하고 있는지 확인해야 합니다. 해당 호실의 실제 점유자와 임대차계약 당사자를 구분하세요.
- 임차보증금 및 확정일자 확인. 모든 조사 대상자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 임대차계약서·확정일자 현황·배당요구서 및 매각물건명세서를 대조해 최우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.06 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대사업자 등록 현황, 임대의무기간, 매각 이후 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 개별 용도 확인. 사건상 근린시설이라는 표시와 건물 전체의 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 감정평가서의 개별 호실 기호와 대조하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 해당 503호의 담보관계와 공동담보물의 처분 상황을 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검토. 집행비용·당해세·최우선변제 등으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 채권최고액 기준 미배당액을 확정된 실제 채무로 해석하지 마세요.
- 실거래 비교. 동일 용도·유사 면적의 최근 거래와 실제 매물 가격을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다. 최저가가 하락한다는 사실만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
- 명도와 추가 비용. 실제 점유자, 점유 권원, 임대차 종료 여부, 공용부분 관리비 체납과 인도 절차에 필요한 비용을 확인하세요.
- 매각물건명세서 및 등기부 재확인. 입찰 직전 최신 등기부와 매각물건명세서, 현황조사서·감정평가서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 위험 해소”
수원지방법원 2025타경994는 말소기준권리 자체는 명확하지만, 임차인과 점유관계가 복잡한 물건입니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 조사 대상 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 민간임대주택등기와 실제 이용상태에 대한 추가 검증이 필요합니다.
경매 청구액은 1,830,672,651원, 신건 최저가는 142,000,000원입니다. 이처럼 근저당 관련 채권액이 매각대금을 크게 웃돌더라도 그 차액이 당연히 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 인수 추정액이 0원이라고 해서 임차인·점유 문제까지 사라지는 것도 아닙니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 동일 용도·유사 면적의 확인된 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 저렴하다는 근거는 부족합니다. 유찰에 따른 가격 하락만을 기다리기보다는 먼저 개별 호실의 용도, 임대차계약, 점유관계와 적정 시세를 확인해야 합니다.
