수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 있는 집합건물의 3층 305호입니다. 공부상 경매물건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 다만 감정평가상 건물 전체의 이용상태에는 도시형생활주택과 오피스텔이 함께 나타나므로, 대상 호실의 실제 용도는 별도로 확인해야 합니다.

이 사건의 핵심은 2,100,000,000원의 채권최고액이 설정된 신한은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 2018.07.24. 설정되었으며, 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 이후 임의경매개시결정과 한지혜 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 주택임차권의 등기일과 기재된 전입·점유개시일은 모두 말소기준권리보다 늦습니다.

하지만 권리관계가 후순위라는 사실만으로 현장 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 여러 전입자의 보증금과 점유 호실이 명확하지 않으며, 한지혜의 임차권등기에는 98,000,000원의 보증금이 기재되어 있습니다. 다수 전입자가 실제로 어느 호실을 점유하고 있는지, 305호와 어떤 관계가 있는지를 확인하는 것이 우선입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유 확인이 필요하다

권리의 출발점은 2018.07.24. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며, 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 후순위 권리의 소멸 여부를 판단할 때 기준이 됩니다.

② 임차인·전입자 분석 — 이 사건에서 가장 중요한 확인사항

성명이 확인되는 전입·임차 관련 인원은 24명입니다. 한지혜의 임차권 경정등기는 동일 임차권에 관한 변경사항이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다. 다만 아래 인원 전체가 경매 대상인 305호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 호실별 전입·점유관계 및 중복 여부를 개별 확인해야 합니다.

기재된 전입일은 모두 2018.07.24. 말소기준권리 이후입니다. 따라서 이 날짜들을 기준으로 보면 선순위 근저당권에 대항하기 어렵습니다. 그러나 상당수의 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않아 개별 임차계약과 점유 실태, 배당 및 명도관계는 아직 확정적으로 판단할 수 없습니다.

대항력의 '후순위' 표시는 기재된 전입일과 2018.07.24. 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 우선변제 여부는 확정일자·임차보증금·실제 점유 및 배당순위를 종합하여 확인해야 합니다. 배당요구일은 확인된 신고일이며, 실제 배당 자격과 배당액을 보장하지 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 153,000,000원의 매력은 아직 검증되지 않았다

감정가는 153,000,000원이고 최저매각가도 같은 금액입니다. 유찰이 없는 신건이므로 현재는 감정가의 100%에서 매각이 진행됩니다.

다만 이 건물과 비교할 수 있는 실거래가격이 확인되지 않았으므로, 153,000,000원이 현재 시장가격보다 저렴한지 또는 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 인근의 도시형생활주택이나 오피스텔 가격을 직접 적용하는 것도 적절하지 않습니다. 305호의 용도와 실제 면적·상태를 먼저 확인한 다음 비교대상을 선정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)

집행비용 2,942,000원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상배당표는 채권최고액 2,100,000,000원을 기준으로 산출한 시뮬레이션으로, 신청채권자의 청구금액 1,830,672,651원과 구분해야 합니다.

현재 신건의 예상 배당금은 150,058,000원으로, 채권최고액 2,100,000,000원에 비해 매우 작습니다. 예상 미배당액은 1,949,942,000원입니다.

여기서 주의해야 할 점은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념이라는 사실입니다. 말소기준 근저당권 및 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 경우, 채권자에게 충분히 배당되지 않았다고 해서 그 부족액 전부를 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치. 경기도 수원시 팔달구 매교동 소재 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 8층 건물입니다. 사용승인일은 2018.06.22.이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시 창호입니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 건물에는 원룸형 도시형생활주택과 방 구성에 차이가 있는 오피스텔이 함께 존재합니다. 305호에 해당하는 정확한 평가 기호 및 현황 이용상태를 확인해야 합니다. 근린시설 표시만으로 주거시설이라고 확정하거나, 반대로 오피스텔로 가정해 가격을 평가해서는 안 됩니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 부정형의 평지로, 도시형생활주택 및 업무시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 410.0㎡이며 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12m, 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역에 해당합니다. 비행안전제6구역 및 가축사육제한구역 등도 확인됩니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부와 실제 적용 조건도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 305호의 구체적인 이용상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도시형생활주택·오피스텔 등이 혼재하는 건물로, 일반 아파트와 동일한 환금성을 가정하기 어렵습니다. 비교 가능한 거래가격과 임대수요를 확인하기 전에는 투자수익성에 대한 긍정적인 판단을 유보하는 것이 타당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2018.07.24. 설정된 신한은행 근저당권의 등기 순위, 공동담보 관계 및 매각으로 소멸할 권리의 범위를 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 한지혜 임차권 확인. 보증금 98,000,000원, 임대차계약일, 점유개시일, 전입일, 확정일자 및 임차권 경정사항을 확인하세요. 2025.06.12. 경정등기의 보증금을 별도 임차보증금으로 합산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 305호 실제 점유자 확인. 성명이 확인되는 24명이 모두 대상 호실의 실제 임차인인 것은 아닙니다. 호실별 점유자·전입자·임대차계약자를 구분하고, 현재 305호 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 상당수 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력의 선후관계 외에도 우선변제·최우선변제 여부와 실제 배당관계를 검토하세요.
• 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.06. 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 매각 후 등록사항과 관련 의무가 어떻게 처리되는지, 관할 행정기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 용도·면적 확인. 경매물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 건축물대장, 집합건축물대장 전유부, 감정평가서의 호실별 내역을 대조해 305호의 정확한 용도와 면적을 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 153,000,000원이 적정한지 판단할 비교 거래자료를 확보하세요. 물건의 실제 용도·면적·층·상태가 유사한 거래만 비교하는 것이 적절합니다. 유찰가라는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 공동담보 검토. 신한은행 근저당권에 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 공동담보물의 경매·변제 현황과 실제 채권잔액을 확인해야 배당에 대한 판단을 더 정확히 할 수 있습니다.
• 명도·관리비 확인. 실제 점유자의 인도 협의 가능성, 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 인도명령 필요성 및 예상되는 명도 비용을 점검하세요.
• 배당표 재검토. 집행비용과 채권최고액 기준 배당은 추정입니다. 당해세, 최우선변제, 실제 채권액 및 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
• 입찰 전 최종 확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기부·감정평가서 원본과 매각기일의 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원”만 보고 판단하기에는 확인할 것이 많다

이 사건에서 가장 분명한 부분은 권리의 시간적 선후관계입니다. 2018.07.24. 신한은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후의 주택임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이를 곧바로 권리·점유 위험이 모두 해소된 물건으로 해석해서는 안 됩니다. 다수의 전입 관련 인원이 확인되고, 한지혜의 98,000,000원 임차보증금 외에는 상당수 보증금과 임대차 세부사항이 분명하지 않습니다. 또한 근린시설이라는 용도 표시와 건물의 주거·오피스텔 이용현황을 대조해야 합니다.

가격 판단도 마찬가지입니다. 신건 최저가 153,000,000원은 확인되지만, 이를 객관적으로 비교할 실거래가격은 확보되지 않았습니다. 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원으로 내려가는 시나리오가 있더라도, 그 가격이 시장가치보다 낮다는 보장은 없습니다.

결론은 “등기상 인수위험은 낮게 산정되지만, 실물·점유·용도·가격 검증이 끝나기 전까지 입찰 판단은 보류”입니다. 말소기준권리의 명확성은 장점이지만, 다수 전입자와 불확실한 임대차관계, 용도 확인 문제는 평가를 낮추는 요인입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 305호의 실제 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.