수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 8층 801호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가서에는 해당 건물의 도시형생활주택과 오피스텔 이용 현황이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 상가 한 칸으로 단정하기보다 실제 801호의 이용상태와 건축물대장상 용도를 먼저 대조해야 합니다.

등기상 소유자는 신문식입니다. 2018년 소유권보존 당시 신문식과 정태일이 각 2분의 1 지분을 보유했으며, 2023.09.06 정태일의 지분 전부가 신문식에게 이전되었습니다. 담보권은 2018.07.24 설정된 신한은행 근저당권으로 채권최고액이 2,100,000,000원입니다. 신청채권자의 청구액도 1,830,672,651원에 달합니다.

현재 최저매각가는 511,000,000원입니다. 매각대금으로는 선순위 근저당조차 전액 변제할 수 없습니다. 임차권은 근저당 이후 설정되어 매각으로 소멸하는 구조지만, 보증금 미상 전입자와 민간임대주택 등록이라는 별도 확인 사항이 있습니다. 이 사건은 단순히 권리 소멸 여부만 보고 판단할 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 기준, 임차권은 후순위

핵심은 2018.07.24 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 채권최고액은 2,100,000,000원입니다. 이후 설정된 임차권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다.

② 임차인·전입자 분석 — 보증금 미상 23명이 변수

조사상 확인되는 임차인·전입자는 총 24명입니다. 이 가운데 등기부상 보증금이 확인되는 사람은 박정화 1명으로 225,000,000원이며, 나머지 23명은 보증금과 확정일자 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다.

※ 보증금 미상 23명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시했습니다. 박정화는 등기부상 임차보증금 225,000,000원, 임차권등기일 2024.09.25로 확인됩니다. 개별 점유호실, 실제 계약관계, 확정일자 및 배당요구의 유효 여부는 원본 서류와 현장조사로 재확인해야 합니다.

③ 시세 및 가격 판단 — 실거래 비교 없이 저렴하다고 할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 511,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 물건 또는 동일 면적의 실거래 가격 자료가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 511,000,000원 가정)

* 박정화의 임차권은 말소기준 근저당권보다 후순위이며, 선순위 근저당 배당 후 잔액이 없다는 현재 배당 가정에 따른 표시입니다. 실제 배당은 배당표, 조세채권 및 임차인의 법정 우선변제 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 511,000,000원에서 집행비용 7,510,000원을 제외하면 신한은행에 배당되는 금액은 503,490,000원입니다. 채권최고액 2,100,000,000원에 비하면 1,596,510,000원이 미배당됩니다. 신청채권자의 청구액 1,830,672,651원 역시 현재 매각가만으로 전액 충족하기 어렵습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 문제가 자동 해결되는 것은 아니다

각 회차의 매각가 및 배당액은 제공된 시나리오 기준입니다. 매수인 인수액 0원은 해당 시나리오의 산정값이며, 보증금 미상 전입자의 법정 우선변제 여부와 민간임대주택 관련 의무는 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12미터 내외, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며 샤시 창호가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 기호 1~20은 도시형생활주택(원룸형), 기호 21~24는 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 801호가 어느 기호에 해당하는지와 실제 사용 용도는 개별 호수별로 대조해야 합니다.
• 설비. 기본 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 410.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지입니다. 일반상업지역이며 공시지가 2,313,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구에 해당하고 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 및 토지거래계약허가구역 등이 확인됩니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 중개정보상 총 20세대, 감정평가서상 기호 1~24가 기재되어 있어 건물 전체의 호수 및 세대 구성부터 대조할 필요가 있습니다. 면적 매칭도 확인되지 않아 동일 면적 실거래를 통한 환금성 판단은 유보합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 23명 보증금 확인. 보증금과 확정일자 미상 전입자의 임대차계약서, 점유 현황, 실제 점유호실을 각각 확인하세요. 대항력과 소액임차인 최우선변제 가능성도 개별적으로 검토해야 합니다.
• 박정화 임차권. 보증금 225,000,000원, 임대차계약일 2018.08.07, 전입·점유개시일 2018.09.20, 확정일자 및 증액분을 원본과 대조하세요. 근저당 후순위라는 점과 배당 가능액을 구분해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2023.09.06 등록등기의 현재 효력, 임대사업자 지위, 임대의무기간 및 매각에 따른 의무 승계 여부를 확인하세요. 이 항목은 단순한 말소기준권리 후순위 소멸 문제와 구분해야 합니다.
• 801호의 정확한 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정평가서상 도시형생활주택·오피스텔 혼재 내용을 대조하세요. 801호가 기호 21~24 중 어느 항목에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 면적 및 거래가격. 중개정보상 84.89㎡는 대상 면적과 매칭되지 않습니다. 건축물대장, 집합건축물대장, 감정평가서 및 동일 호수·유형의 실거래를 확보하기 전에는 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 명도. 다수 전입자에 대한 실제 점유 여부와 점유 부분을 확인하고, 임대차관계가 없는 점유자와 계약관계가 있는 임차인을 구분해야 합니다.
• 체납 및 조세. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 관리비 체납과 공과금, 조세채권을 별도로 확인하세요.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 비행안전제6구역 및 토지거래계약허가구역 관련 제한을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

수원 2025타경994의 권리분석에서 가장 중요한 기준은 2018.07.24 신한은행 근저당권입니다. 박정화의 임차권등기는 후순위이며, 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 조사상 전입자 24명 중 23명의 보증금이 확인되지 않았고, 민간임대주택 등록등기도 존재합니다. 특히 801호의 정확한 이용상태와 다수 전입자의 실제 점유호실을 확인하지 않고서는 명도 및 임대차 위험을 완전히 판단할 수 없습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가 511,000,000원은 동일 면적 실거래와 비교할 수 없는 상태이므로 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 입찰할 사건은 아닙니다.

권리상 인수액은 0원으로 산정되지만, 점유·민간임대·용도 확인이 선행되어야 합니다. 이 물건의 입찰 여부는 최저가보다 먼저 23명의 미상 임대차관계와 민간임대 등록등기의 법적 효과를 확인한 뒤 결정해야 합니다. 현재 단계에서는 입찰 보류 및 추가 조사가 합리적인 결론입니다.