수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 위치한 집합건물 3층 302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가서의 건물 이용상태에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 것으로 나타납니다. 대상 호실의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다. 건물은 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다.
권리관계의 출발점은 2018.07.24 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 신청채권자인 신한은행의 청구금액은 1,830,672,651원입니다. 최저매각가 217,000,000원으로는 근저당 채권최고액을 전액 충족할 수 없습니다.
그러나 채권자의 미회수금과 낙찰자의 인수채무는 서로 다릅니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 미배당이 크게 발생해도 그 금액이 낙찰자에게 자동으로 승계되는 것은 아닙니다. 이 사건에서 실제로 주의해야 할 부분은 후순위 등기권리의 처리뿐 아니라, 임차인·점유자의 실제 권리와 302호의 점유현황이 정확히 특정되었는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 3층 302호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 건물 이용상태 | 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재 · 대상 호실별 용도 확인 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 · 사용승인 2018.06.22 |
| 등기상 소유자 | 신문식 |
| 감정가 | 217,000,000원 |
| 최저매각가 | 217,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 · 을구 1번 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 주택임차권등기 | 신혜미 · 보증금 100,000,000원 · 2024.08.07 등기 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 점유관계는 확인
2018.07.24 소유권보존등기 당시 신문식과 정태일의 공유지분이 기재되어 있었으며, 정태일 지분 전부가 2023.09.06 신문식에게 이전되었습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 등기사항이 존재하므로, 경매 취득 후 민간임대주택 등록 관련 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
주택임차권자 신혜미는 2022.08.04 전입·점유를 개시했고, 등기사항에는 확정일자 2022.07.11 및 임차보증금 100,000,000원이 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦으므로 이 사건의 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금의 실제 반환 여부, 배당관계 및 임차권등기 말소 여부는 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 현황 — 확인이 가장 중요한 부분
현황조사·문건접수·등기 및 매각물건명세서에 임차·점유 관련 기재 25건이 있습니다. 실명이 기재된 항목은 24건이며, 나머지 기재는 성명과 점유 사실을 별도로 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없지만, 이 기재만으로 실제 302호의 독립된 임차인이 24명이라고 확정할 수는 없습니다. 각 기재가 어느 호실에 해당하는지, 실제 임대차인지, 중복되거나 이전된 점유인지 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2022.05.27 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.07.02 요구 · 승계 없음 |
| 윤희영 | 2022.12.02 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.04.14 요구 · 승계 없음 |
| 김찬샘 | 2024.01.29 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 문다희 | 2024.06.03 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.04.24 요구 · 승계 없음 |
| 김민지 | 2020.02.27 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 안정욱 | 2019.03.22 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.04.10 요구 · 승계 없음 |
| 권준형 | 2023.11.24 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 김영기 | 2024.01.29 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 한지혜 | 2019.06.03 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 김유진 | 2022.12.13 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 한규석 | 2022.12.02 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 김민기 | 2023.02.27 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 정미현 | 2023.10.16 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 김지형 | 2022.05.13 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 고선영 | 2024.06.21 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.04.24 요구 · 승계 없음 |
| 박진영 | 2022.03.10 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 양예진 | 2023.11.08 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.05.01 요구 · 승계 없음 |
| 권범준 | 2023.12.29 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 박철희 | 2020.06.29 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 정상민 | 2020.09.23 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 이동훈 | 2022.05.02 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.05.23 요구 · 승계 없음 |
| 전모세 | 2023.12.14 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 2025.04.21 요구 · 승계 없음 |
| 박정화 | 2018.09.20 | 미상 | 선순위 아님 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
| 신혜미 임차권등기 |
2022.08.04 | 100,000,000원 | 선순위 아님 | 배당순위 확인 확정일자 2022.07.11 |
2024.08.07 요구 · 승계 없음 |
| 기사항전 성명 확인 필요 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 없음 |
대항력 표시는 2018.07.24 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 중심으로 정리했습니다. 실제 대항력은 점유·주민등록·임대차관계 및 관련 권리의 유지 여부를 함께 확인해야 합니다. 우선변제와 보증금 미상 항목은 법원 원본 확인이 필요합니다.
확정일자: 2022.07.11
전입·점유개시: 2022.08.04
임차권등기: 2024.08.07 · 을구 2번
임차보증금: 100,000,000원
등기상 차임: 400,000원
임차범위: 건물 전부
전입일과 임차권등기일이 모두 신한은행 근저당 설정일보다 늦습니다. 따라서 현재 권리순위상 매수인 인수대상으로 계산하지 않았습니다. 다만 임차권등기의 대상 호실과 실제 점유·보증금 반환관계가 일치하는지 확인해야 하며, 후순위 임차보증금이 배당되지 않는 상황과 낙찰자의 법적 인수 여부를 혼동해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 신건 217,000,000원의 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 217,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 용도·면적의 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 217,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
특히 사건상 용도가 근린시설로 표기되어 있고, 건물 전체에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 호실별 용도에 따라 매수 수요, 금융조건, 임대 가능성 및 환금성이 달라질 수 있으므로 302호의 실제 용도·전용면적·공부상 표시를 먼저 확인한 뒤 같은 유형의 거래와 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신한은행 | 2,100,000,000원 | 213,162,000원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 예상배당 | — | 217,000,000원 |
| 근저당 채권최고액 대비 미배당 | 2,100,000,000원 | 1,886,838,000원 |
| 매수인 인수 추정 | — | 0원 |
집행비용 3,838,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 2,100,000,000원을 기준으로 계산했으며, 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금 213,162,000원이 신한은행에 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 1,886,838,000원의 미배당이 남습니다. 이는 신청채권자의 청구액 1,830,672,651원과도 구분해야 합니다. 근저당권에 공동담보목록이 존재하므로, 이 수치는 해당 호실 매각대금만을 기준으로 한 배당 시뮬레이션이지 공동담보 전체의 최종 회수액을 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 증가, 인수는 0원 추정
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 1,886,838,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 1,929,630,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 1,963,864,320원 | 0원 |
유찰 시 최저매각가가 하락하면 채권자에게 돌아갈 배당액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당은 증가합니다. 반면 현재 시뮬레이션에서는 어느 회차에도 매수인 인수액이 발생하지 않는 것으로 계산되어 있습니다.
다만 인수액 0원은 시나리오의 법률상 추정 결과입니다. 전입일과 권리관계가 불명확한 점유자가 있고 실제 점유 호실의 확인이 필요하므로, 모든 임차 관련 위험이 해소되었다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 매교초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트단지·단독주택·다세대주택·도시형생활주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조의 8층 건물입니다. 도시가스 난방, 급배수·위생설비, 승강기, 화재탐지설비 및 소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 12m, 북동측 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 부정형·평지의 대지이며, 토지면적은 410.0㎡, 공시지가는 2,313,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지 전체의 정보이며 302호의 개별 대지지분을 의미하지 않습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등이 기재되어 있으며 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 확인됩니다. 실제 취득 시 적용 여부와 허가·예외 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 주거·업무시설 혼재 이용상태는 호실별로 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재한 건물은 호실별 사용승인 용도·면적·임대차 현황에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 비교 가능한 실거래 가격을 확인하지 못해 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
- 민간임대주택. 2023.09.01 민간임대주택으로 등록된 이력이 있습니다. 등기상 의무 및 경매 후 등록·승계 관련 사항을 관할기관과 원본 서류를 통해 점검해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 302호의 정확한 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 집합건축물대장 및 감정평가서의 개별 호실 내용과 대조하세요.
- 점유자 특정. 임차·점유 기재 25건 중 실제 302호와 관계된 임차인을 특정하고, 다른 호실에 관한 기재나 중복 여부를 확인하세요.
- 미상 임차인 점검. 성명·전입일이 불명확한 점유 기재와 보증금 미상 항목은 대항력·우선변제·인수 가능성을 확정하기 전 추가 확인이 필요합니다.
- 주택임차권등기. 신혜미의 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.07.11, 임차권등기 2024.08.07을 확인하고 매각 후 말소 절차 및 실제 점유상태를 점검하세요.
- 민간임대주택 등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 경매 취득 후 어떤 효과를 갖는지 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당권의 공동담보목록 제2018-361호와 실제 채권잔액, 배당에 영향을 줄 수 있는 다른 담보물의 처분관계를 확인하세요.
- 실거래 가격 조사. 대상 호실의 실제 용도와 면적을 확인한 후 같은 유형의 최근 거래 및 최신 거래가격과 최저가 217,000,000원을 비교하세요.
- 명도비용 확인. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 반환 주장, 인도명령 가능성 및 이사 협의 필요성을 사전에 검토하세요.
- 관리비·공과금. 미납 관리비의 공용부분과 전유부분을 구분하고 낙찰자가 부담할 가능성이 있는 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 매각기일 2026.11.16 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각조건 및 기일 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 위험 0원”
이 사건은 말소기준권리가 명확하다는 점이 긍정적입니다. 2018.07.24 신한은행 근저당권 이후의 주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 입찰 판단은 훨씬 신중해야 합니다. 임차·점유 관련 기재가 25건이고, 대부분 보증금과 확정일자가 불명확합니다. 신혜미의 보증금 100,000,000원짜리 주택임차권등기가 존재하며, 일부 점유 기재는 대항력 자체를 확정하기 어렵습니다. 또한 사건상 근린시설이라는 용도 표기와 주거·업무시설 혼재 이용상태를 확인해야 하고, 217,000,000원이라는 최저가를 정당화할 실거래 비교도 확보되지 않았습니다.
권리순위는 비교적 명확하지만, 점유·용도·가격은 보류가 적절한 결론입니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 실제 임차관계와 호실별 용도, 시세를 확인하지 못하면 안전한 매수가격을 정하기 어렵습니다. 입찰에 앞서 302호에 관한 임대차와 실제 점유자를 특정하는 작업이 우선입니다.
