수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 5층 501호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 2억 1,000만원으로 유찰 없는 신건이며, 신청채권자는 신한은행입니다. 등기부상 신한은행의 근저당권 채권최고액은 21억원으로, 이 사건의 권리분석 기준이 됩니다.

이 물건의 첫 번째 특징은 권리의 선후관계 자체는 비교적 명확하다는 점입니다. 2018년 근저당권보다 뒤에 설정된 삼성카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 설정된 주택임차권도 이미 2024년에 말소됐습니다.

그러나 두 번째 특징은 다릅니다. 현황조사상 임차인 명단이 24명이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 건물 전체에 민간임대주택 등기가 존재하며, 사건의 용도 분류인 근린시설과 감정평가서에 기재된 도시형생활주택·오피스텔 이용상태도 대조해야 합니다. 이 물건의 핵심은 등기상 말소 여부뿐 아니라 실제 점유관계와 민간임대 등록의 효력을 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 민간임대 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2018년 7월 24일 신한은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이뤄졌고, 신문식과 정태일이 각각 2분의 1 지분을 보유했습니다. 이후 신한은행 근저당권이 설정됐습니다.

2023년 9월 6일에는 정태일의 지분 전부가 신문식에게 이전되어 현재 소유자는 신문식으로 정리됩니다. 같은 날 민간임대주택 등기도 기재됐습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 취지가 표시되어 있습니다.

2023년 12월 22일에는 김소연의 주택임차권이 보증금 160,000,000원으로 등기됐습니다. 그러나 2024년 6월 28일 해제를 원인으로 2024년 7월 1일 말소됐습니다. 따라서 이 임차권은 현재 존속하는 등기상 인수 임차권으로 계산하지 않습니다.

2024년 9월 25일 삼성카드 가압류 28,450,811원이 설정됐고, 2025년 3월 12일 신한은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 관계 — 조사 명단 24명, 보증금 확인이 우선

현황조사 및 문건접수에 나타난 조사 대상은 총 24명입니다. 이들의 전입일은 가장 이른 2018년 9월 20일부터 모두 말소기준권리 설정일인 2018년 7월 24일 이후입니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제 및 소액임차인 최우선변제 해당 여부는 확정할 수 없습니다. 24명 중 9명은 배당요구를 했으며, 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 대항력 없음과 보증금 정산·점유 명도 문제가 없다는 것은 서로 다른 판단입니다.

전입일은 현황조사상 확인된 날짜입니다. 보증금과 확정일자는 전원 미상이며, 승계·대위로 중복 신고된 보증기관은 확인되지 않습니다. 배당요구일이 기재된 사람은 총 9명입니다.

③ 가격 분석 — 시세보다 싼지 판단할 비교자료가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 210,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 최저가가 감정가의 100%인 상태입니다.

중개정보상 단지명은 '(77-30)'이며 총 20세대, 사용승인일은 2018년 6월 22일입니다. 대상 면적은 28.39㎡로 표시되지만 면적 일치 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 동일 면적·동일 용도·유사 층의 실거래 가격과 직접 비교할 수 없습니다.

유찰 시나리오에서는 최저매각가가 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 내려갑니다. 다만 이 가격은 회차별 최저가 계산일 뿐, 실제 시장가치나 적정 입찰가를 의미하지는 않습니다. 특히 이 물건은 용도와 점유관계가 명확히 정리되지 않았으므로 가격 하락만을 근거로 입찰을 결정해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

매각가 2억 1,000만원에서 집행비용 추정치 374만원을 제외하면 신한은행에 배당되는 금액은 206,260,000원입니다. 신한은행의 채권최고액을 기준으로 한 배당모형에서는 은행 채권 대부분이 미배당으로 남고, 후순위 삼성카드는 배당받지 못합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 채권자 미배당의 변화

각 시나리오는 제공된 회차별 배당 산정값입니다. 매각가가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커집니다. 임차인 최우선변제 및 당해세 미반영에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 2018년 6월 22일 사용승인을 받았습니다. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 24개호 중 다수가 도시형생활주택 원룸형이고 일부는 오피스텔로 이용된다고 기재되어 있습니다. 5층 501호의 개별 이용상태를 확인해야 합니다.
• 용도 분류. 사건의 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가서의 건물 이용상태는 도시형생활주택·오피스텔 중심입니다. 실제 501호의 건축물대장상 용도와 현황을 대조해야 합니다.
• 세대·호수. 중개정보상 총 20세대이며 감정평가서에는 24개호가 기재되어 있습니다. 집계 기준이 다를 수 있으므로 건물 전체의 구분소유 현황을 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 410.0㎡, 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다. 일반상업지역이며 평지의 부정형 토지로 기재되어 있습니다.
• 도로. 남서측 폭 약 12m 내외, 북동측 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구에 해당하며, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 여부도 확인 대상입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주거시설과 업무시설이 혼재한 건물이며 임차인 조사 명단이 24명입니다. 개별 호수의 용도, 임대관계, 실거래 비교자료를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 24명 점유관계 확인. 현황조사 명단의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 내역을 개별적으로 대조해야 합니다. 전입일만으로 실제 점유 종료 여부까지 판단할 수는 없습니다.
• 소액임차인 최우선변제. 보증금이 확인되지 않으므로 각 점유자의 보증금과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다. 배당모형에서 최우선변제가 빠져 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2023년 9월 등록된 민간임대주택 등기의 법적 효과, 임대의무기간, 낙찰자의 임대사업자 지위 승계 및 말소 가능성을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가서에는 도시형생활주택과 오피스텔 이용상태가 기재되어 있습니다. 501호의 건축물대장, 집합건축물대장, 실제 현황을 일치시켜야 합니다.
• 기존 주택임차권. 김소연의 보증금 160,000,000원 임차권은 2024.07.01 말소됐습니다. 현재 등기상 존속 여부를 원본 등기부로 재확인해야 합니다.
• 은행 채권액 확인. 신청채권 청구액 1,830,672,651원과 근저당 채권최고액 2,100,000,000원은 서로 다릅니다. 실제 피담보채권액 및 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 적정 입찰가. 대상 면적 일치 여부가 확인되지 않고 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않았습니다. 동일 용도·면적의 실제 거래와 임대수익을 확인하기 전에는 시세 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 명도·인도. 대항력 없는 점유자라도 실제 인도와 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 조사 대상 24명의 현재 점유상태와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 민간임대주택 등록 관련 서류를 서로 대조하세요.

맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 점유와 임대등록은 별개다”

수원 2025타경994는 2018년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 하는 비교적 명확한 권리구조입니다. 후순위 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 김소연의 주택임차권도 이미 말소됐습니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사실만으로 안전한 물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다. 조사 명단 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 9명은 배당요구를 했습니다. 최우선변제 가능성과 실제 점유상태를 확인해야 하며, 민간임대주택 등기의 낙찰 후 효력도 별도로 검토해야 합니다.

더욱이 사건 용도인 근린시설과 감정평가서의 도시형생활주택·오피스텔 이용상태가 일치하지 않습니다. 실거래 비교자료도 충분하지 않아 감정가 2억 1,000만원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

결론은 권리상 인수액 0원이라는 숫자만 믿고 입찰해서는 안 된다는 것입니다. 24명의 임대차관계, 민간임대주택 등록의 법적 효과, 501호의 정확한 용도, 실제 시세를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 이 네 가지가 해소되지 않는다면 신건 가격에 응찰할 이유는 충분하지 않습니다.