수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 매산로116번길 29에 소재한 집합건물 3층 301호의 임의경매입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 같은 건물의 도시형생활주택과 오피스텔 이용상태가 함께 기록되어 있습니다. 따라서 301호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용형태는 개별 호실 자료를 대조해야 합니다.
이 물건의 말소기준은 2018년 7월 24일 설정된 주식회사신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 정란희의 가압류와 신한은행의 임의경매개시결정이 등기되었고, 안정욱 명의의 주택임차권등기도 존재합니다. 안정욱의 전입일은 말소기준권리 설정일 이후이므로, 확인된 날짜와 권리관계만으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 3층 301호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 사건상 용도 | 근린시설 · 감정평가상 도시형생활주택 및 오피스텔 혼재 건물 |
| 비교 대상 면적 | 28.39㎡ (거래정보상 대상 면적, 개별 호실 대조 필요) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 · 사용승인 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 |
| 감정가 | 210,000,000원 |
| 최저매각가 | 210,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 신청채권자 청구액 | 1,830,672,651원 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 임차권등기 | 안정욱 · 2025.07.28 등기 |
| 민간임대주택 등록 | 2023.09.01 등록 · 2023.09.06 등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하나 점유 확인은 필수
말소기준권리는 신한은행 근저당권입니다. 정란희의 가압류와 신한은행의 경매개시결정은 그 이후 발생한 권리로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 안정욱의 임차권등기 역시 후순위이며 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 소유권보존등기와 소유권이전, 민간임대주택 등록은 근저당이나 가압류와 성격이 다릅니다. 특히 민간임대주택 등록에 따른 의무나 제한이 매각 이후 어떻게 처리되는지는 별도 검토가 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 확인 항목
현황조사와 문건접수 등에는 24명의 전입·점유 관련 인원이 확인됩니다. 이 가운데 안정욱은 주택임차권등기까지 되어 있습니다. 각 인물의 전입일은 모두 2018.07.24 말소기준권리 이후입니다.
그러나 전입 기록만으로 모든 사람이 현재 301호를 점유하는 실제 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 건물에는 여러 개별 호실이 존재하며, 각 인물의 실제 임차 목적물과 점유 범위를 분리해 확인해야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고자로 표시된 인원은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유영지 | 2022.05.27 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.07.02 요구 · 승계 아님 |
| 윤희영 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.04.14 요구 · 승계 아님 |
| 김찬샘 | 2024.01.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 문다희 | 2024.06.03 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.04.24 요구 · 승계 아님 |
| 김민지 | 2020.02.27 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 신혜미 | 2022.08.04 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.05.16 요구 · 승계 아님 |
| 권준형 | 2023.11.24 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 김영기 | 2024.01.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 한지혜 | 2019.06.03 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 김유진 | 2022.12.13 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 한규석 | 2022.12.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 김민기 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 정미현 | 2023.10.16 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 김지형 | 2022.05.13 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 고선영 | 2024.06.21 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.04.24 요구 · 승계 아님 |
| 박진영 | 2022.03.10 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 양예진 | 2023.11.08 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.05.01 요구 · 승계 아님 |
| 권범준 | 2023.12.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 박철희 | 2020.06.29 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 정상민 | 2020.09.23 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 이동훈 | 2022.05.02 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.05.23 요구 · 승계 아님 |
| 전모세 | 2023.12.14 | 미상 | 없음 | 미확인 | 2025.04.21 요구 · 승계 아님 |
| 박정화 | 2018.09.20 | 미상 | 없음 | 미확인 | 요구 확인 안 됨 · 승계 아님 |
| 안정욱 | 2019.03.22 | 137,000,000원 임차권등기상 최종 금액 | 없음 | 후순위 | 2025.07.28 요구 · 승계 아님 |
대항력 판정은 기재된 전입일과 말소기준일의 선후관계에 따른 것입니다. 우선변제 미확인 표시는 확정일자·보증금·실제 임대차관계의 확인이 필요하다는 뜻이며, 안정욱의 우선변제 후순위 표시는 2018년 근저당보다 늦은 확정일자에 따른 상대적 순위입니다.
③ 안정욱 임차권등기 — 보증금 137,000,000원
| 임차권자 | 안정욱 |
|---|---|
| 등기 위치 | 을구 2번 |
| 임차권등기일 | 2025.07.28 |
| 임차권등기명령 | 2025카임21749 |
| 목적물 범위 | 별지목록 기재 건물전부 |
| 최초 계약일 | 2019.02.25 |
| 변경 계약일 | 2021.02.17 / 2023.09.20 |
| 보증금 변동 | 130,000,000원 → 137,000,000원 → 137,000,000원 |
| 주민등록일 | 2019.03.22 |
| 점유개시일 | 2019.03.23 |
| 확정일자 | 2019.02.25 / 2021.02.17 / 2023.09.20 |
| 배당요구 접수 | 2025.07.28 |
| 말소기준과 관계 | 2018.07.24 신한은행 근저당 이후 |
안정욱의 임차보증금은 최초 130,000,000원에서 변경 후 137,000,000원으로 기재되어 있습니다. 등기된 임차권의 기준일과 전입일은 신한은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계로는 안정욱의 미배당 보증금이 매수인에게 당연히 승계되는 선순위 대항력 인수형으로 판단되지 않습니다.
특히 배당금이 부족하다는 사정과 낙찰자가 부족액을 인수한다는 것은 서로 다른 문제입니다. 후순위 임차인의 보증금이 전액 회수되지 못하더라도 해당 채권이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 2,100,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 정란희 | 101,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 2,201,300,000원 | 206,260,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 1,995,040,000원 |
매각가 210,000,000원을 기준으로 집행비용 3,740,000원을 제외한 206,260,000원이 신한은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 정란희의 가압류에는 배당할 재원이 남지 않고 소유자 잔여금도 없습니다.
채권 미배당액은 1,995,040,000원으로 계산되지만, 이 금액이 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 다만 당해세, 임차인의 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 미칠 수 있는 항목은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 1,995,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 2,036,452,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 2,069,581,600원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가와 같은 210,000,000원입니다. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 하락하는 시나리오가 제시되어 있습니다.
그러나 가격이 내려간다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 호실과 비교할 수 있는 실제 거래가격이 확인되지 않았으므로 적정 입찰가를 숫자로 확정하기 어렵습니다. 특히 근린시설로 표시된 사건 용도와 감정평가상 주거·업무시설 이용상태의 차이를 고려하면, 비교 대상도 정확히 정해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 매교동 매교초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물로, 기본적인 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물에는 원룸형 도시형생활주택과 방 구성에 차이가 있는 오피스텔이 함께 존재합니다. 사건상 근린시설 표시와 301호의 공부상 용도 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 부정형의 평지로 도시형생활주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며, 전체 토지면적은 410.0㎡입니다. 남서측 약 12m, 북동측 약 4m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 등 관련 제한 사항이 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세나 경매 적정가를 직접 나타내는 금액은 아닙니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 임대관계와 개별 호실 이용형태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 동일 건물의 거래정보상 총 20세대로 표시되지만, 감정평가에는 여러 도시형생활주택·오피스텔 호실이 함께 기재되어 있습니다. 거래 비교 표본과 정확한 호실 구성을 대조하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 301호 점유자 확인. 조사된 전입·점유 관련 인원 24명 중 실제 301호와 관련된 사람이 누구인지 확인하세요. 다른 호실의 전입 기록과 혼동하지 않는 것이 중요합니다.
- 안정욱 임차권등기 확인. 최종 보증금 137,000,000원, 전입일, 점유개시일, 확정일자와 별지목록상 목적물 범위를 매각물건명세서 및 등기부와 대조하세요.
- 배당요구 및 임대차계약 확인. 배당요구가 접수된 사람들의 실제 임대차관계와 보증금을 확인하고, 최우선변제 대상 여부를 점검하세요.
- 민간임대주택 등록 확인. 임대사업자 관련 등록과 의무가 매수인에게 미치는 영향, 해당 호실의 규제 적용 여부를 입찰 전에 확인하세요.
- 공동담보 확인. 신한은행 근저당에는 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 다른 담보물건과의 관계 및 실제 채권·배당 구조를 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용상태를 건축물대장, 집합건축물대장 및 현장 상태와 비교하세요.
- 실거래 확인. 동일한 공부상 용도·면적·이용형태의 최근 실거래를 조사한 뒤 입찰가 상한을 설정하세요. 다른 용도의 호실 가격을 그대로 비교하지 마세요.
- 명도와 관리비 확인. 현재 점유자, 임대차계약, 공용부분 관리비 체납 여부와 인도 협의에 필요한 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 입찰기일 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 물건의 권리분석에서 긍정적인 부분은 분명합니다. 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이며, 확인된 가압류·경매개시결정·임차권등기는 후순위 소멸 대상으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 주의해야 할 사항도 뚜렷합니다. 전입·조사 인원 24명, 안정욱의 보증금 137,000,000원 임차권등기, 민간임대주택 등록, 사건상 용도와 감정평가상 이용상태의 차이가 모두 검토 대상입니다. 실제 임차관계와 점유 범위를 확인하기 전에는 명도 위험을 낮게 평가할 수 없습니다.
가격 역시 검증이 필요합니다. 최저가 210,000,000원이 감정가와 같다는 사실은 알 수 있지만, 이를 비교할 충분한 실거래 근거는 없습니다. 유찰 가능성만 보고 투자 가치를 높게 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
종합 판단은 C등급(43점), 보수적 접근입니다. 등기상 후순위 소멸 구조와 인수 추정 0원은 긍정적이지만, 점유관계의 복잡성과 임대등록 관련 확인사항, 시세 검증의 불확실성이 큽니다. 이 사건은 권리 소멸 여부보다 실제 점유·용도·가격의 확인이 입찰 판단을 좌우하는 물건입니다.
