수원지방법원 2025타경994. 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30, 6층 602호가 대상입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가요항에는 해당 건물의 도시형생활주택과 오피스텔 이용 현황이 함께 기재되어 있습니다. 따라서 602호 자체의 공부상 용도와 실제 이용상태를 먼저 확정해야 합니다.

권리의 출발점은 명확합니다. 2018년 7월 24일 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 21억원입니다. 이후 설정된 이동훈 씨의 임차권등기 보증금 1억원과 경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위입니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 확인된 권리만으로는 매수인이 임차보증금을 인수하는 금액이 없습니다.

다만 임차인 관련 조사에서는 24명의 이름이 확인됩니다. 그중 이동훈 씨를 제외한 23명은 전유부분 표시와 보증금이 확인되지 않습니다. 이들이 실제로 602호를 점유하는지, 다른 호실에 귀속되는지부터 대조해야 합니다. 여기에 민간임대주택 등록까지 겹쳐 있어 단순한 인수 0원 물건으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 신한은행 근저당이 기준, 민간임대 등기는 별도 확인

말소기준권리는 2018.07.24 신한은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존등기가 이루어졌으며, 채권최고액은 2,100,000,000원입니다. 이후 2023년 소유권 이전, 2025년 경매개시결정, 2026년 임차권등기가 순차적으로 확인됩니다.

② 임차·점유 분석 — 24명 확인, 602호 귀속부터 대조해야 한다

전입·임차 관련자는 총 24명입니다. 이 중 이동훈 씨는 임차권등기가 확인되고, 전유부분 전부를 대상으로 한 보증금 100,000,000원의 주거 임대차가 기재되어 있습니다. 나머지 23명은 전유부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않아 602호 점유자로 일괄 단정할 수 없습니다.

* 대항력 없음 및 인수 0원은 말소기준권리와 확인된 전입일·등기 순위에 따른 판단입니다. 전유부분이 미상인 사람은 602호 점유자로 단정하지 않았습니다. 인수금액이 0원이라는 판단은 명도비용, 점유자와의 협의, 체납관리비 등 부대 부담이 없다는 의미가 아닙니다.

③ 가격·시세 비교 — 신건 3억 1,500만원, 시세 메리트 판단은 보류

현재 최저매각가는 감정가와 같은 315,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 매수인 인수액을 0원으로 산정하면 실질취득 추정액도 315,000,000원입니다. 다만 동일 호수 또는 동일면적의 실거래 비교가 확인되지 않아 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지 비싼지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 사건 분류와 감정평가상 건물 이용현황이 다르게 나타납니다. 근린시설로 분류된 물건이라는 이유만으로 일반 상가의 임대수익이나 환금성을 적용해서도 안 되고, 반대로 도시형생활주택 또는 오피스텔이라고 단정해서도 안 됩니다. 602호의 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 확정한 뒤 동일 용도·동일 면적의 거래사례를 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)

배당표는 채권최고액 2,100,000,000원 기준으로 산정한 추정치입니다. 신청채권자의 청구액 1,830,672,651원과 등기상 채권최고액은 서로 다른 기준이므로 실제 배당은 확정 채권액과 이자·비용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·건물·법적 이용 제한 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설과 각급 학교가 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 여건은 감정평가상 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 사용승인일은 2018.06.22입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샤시입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가요항에는 도시형생활주택(원룸형)과 오피스텔이 함께 기재되어 있습니다. 602호가 정확히 어느 이용 유형에 해당하는지는 전유부 건축물대장과 현황을 대조해야 합니다.
• 도로. 남서측으로 폭 약 12미터 내외, 북동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지로 기재되어 있습니다.
• 토지·용도지역. 토지면적 410.0㎡, 지목 대, 일반상업지역입니다. 공시지가 2,313,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 방화지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역(전술), 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 확인됩니다.
• 민간임대 등록. 감정평가서에는 본건 관련 기호 1~24가 2023.09.01 민간임대주택으로 등록된 것으로 기재되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액 제한의 적용 여부 및 매수인 지위 승계 문제를 확인해야 합니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 이는 실제 602호의 내부 상태, 점유관계, 임대차 의무까지 보증하는 것은 아닙니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 602호의 정확한 용도 확정. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 건물에는 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재합니다. 집합건축물대장 전유부, 건축물현황도, 등기부를 대조해 602호의 실제 용도를 확정하세요.
• 24명 전입자와 호수 매칭. 이동훈 씨 외 23명은 전유부분 표시가 확인되지 않습니다. 주민등록 전입내역, 현황조사서, 임대차계약서, 점유현황을 대조해 602호와 직접 관련된 사람을 구분해야 합니다.
• 임차보증금·확정일자 재확인. 이동훈 씨의 보증금 100,000,000원과 확정일자 2022.03.28을 확인하고 소액임차인 최우선변제 해당 여부를 검토하세요. 나머지 관련자 23명의 보증금·확정일자도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 2023.09.01 등록된 민간임대주택의 의무기간, 임대사업자 지위, 임대료 증액 제한, 경매 후 등록 상태 및 매수인 의무 승계 여부를 관할 지자체에 서면으로 확인하는 것이 안전합니다.
• 실제 채무액 확인. 등기상 근저당 채권최고액은 2,100,000,000원이고 신청채권자의 청구액은 1,830,672,651원입니다. 채권최고액을 실제 대출잔액으로 간주하지 말고 배당요구 종기 이후 확정 채권액을 확인하세요.
• 실거래 검증. 602호의 정확한 전유면적과 이용 유형을 확정한 다음 동일 용도·면적의 최근 12개월 평균 및 최신 거래를 비교해야 합니다. 현재 가격만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
• 명도·관리비. 매수인 인수액 0원과 실제 명도 부담은 별개입니다. 현재 점유자, 임대차 종료 여부, 관리비 체납 및 공용부분 체납액을 관리주체와 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 민간임대 등록 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요. 특히 임차권등기와 민간임대주택 등기의 처리 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 물건은 아니다

수원 2025타경994는 권리 순위만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2018.07.24 신한은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 이동훈 씨의 임차권등기 보증금 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 인수 0원 경매로 평가하는 것은 위험합니다. 전입·임차 관련자 24명 중 23명은 보증금과 전유부분 귀속이 확인되지 않으며, 이동훈 씨의 임차권도 배당과 최우선변제 여부를 별도로 검토해야 합니다. 여기에 민간임대주택 등기가 남아 있어 임대의무와 매수인 지위 승계 여부까지 확인해야 합니다.

가격도 마찬가지입니다. 최저매각가 315,000,000원은 신건 감정가와 동일하지만, 602호와 면적이 일치하는 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 은행의 미배당액이 크다는 사실은 매수인에게 직접적인 인수채무가 발생한다는 뜻도 아닙니다.