수원지방법원 2025타경994. 수원시 팔달구 매교동 77-30 소재 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가상 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 구조입니다. 따라서 해당 203호의 정확한 공부상 용도와 실제 이용상태를 먼저 대조할 필요가 있습니다.
등기상 가장 먼저 확인할 권리는 2018.07.24 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,100,000,000원이며 공동담보목록 제2018-361호가 기재되어 있습니다. 이후 민간임대주택등기, 임의경매개시결정, 주택임차권등기가 나타납니다. 특히 2026.02.06 등기된 김찬샘의 임차권은 보증금이 120,000,000원으로 확인되지만, 2018년 말소기준권리보다 후순위입니다.
결국 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 소멸과 실제 임차관계의 정리를 구분하는 것입니다. 현재 산출된 예상 인수액은 0원이지만, 임차 관련자의 점유 호실·계약내용·보증금이 충분히 특정되지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경994 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 매교동 77-30 2층 203호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 매산로116번길 29 |
| 사건상 용도 | 근린시설 |
| 감정평가 이용현황 | 건물 내 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼재. 203호의 개별 이용상태는 호실별 감정평가 기호와 대조 필요 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 8층 · 사용승인 2018.06.22 |
| 소유자 | 신문식 (2023.09.06 정태일 지분 2분의 1 이전) |
| 감정가 | 142,000,000원 |
| 최저매각가 | 142,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사신한은행 |
| 청구금액 | 1,830,672,651원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.24 신한은행 근저당권 · 채권최고액 2,100,000,000원 |
| 공동담보 | 제2018-361호 |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 신한은행 근저당
등기상 2018.07.24 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 후순위 임의경매개시결정과 김찬샘의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 민간임대주택 등록에 따른 행정적 의무 및 처리 문제는 근저당권 말소와 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준권리가 명확합니다.
- 2025.03.12 임의경매개시결정은 후순위로 소멸합니다.
- 2026.02.06 김찬샘의 임차권등기는 후순위로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
- 현재 배당 시나리오의 매수인 인수금액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 24명 조사, 203호 임차권등기 확인
현황조사 및 문건접수에 나타난 임차 관련자는 24명입니다. 이 중 김찬샘은 건물 전유부분 전부를 대상으로 하는 주택임차권등기가 확인됩니다. 나머지 23명은 개별 점유 부분이 특정되지 않아 모두 203호의 실제 임차인이라고 단정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 사람은 없습니다.
임대차계약일 2023.12.22
확정일자 2023.12.29
전입신고 및 점유개시 2024.01.29
임차권등기 2026.02.06
임차권등기명령: 수원지방법원 2026카임75
전입과 임차권등기 모두 2018.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계상 선순위 대항력은 없으며, 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 현재 배당 시나리오에서도 이 임차인에 대한 배당은 반영되지 않았습니다. 다만 보증금의 실제 배당 여부와 점유·명도관계는 최종 매각물건명세서 및 배당절차를 통해 확인해야 합니다.
| 임차 관련자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준일의 선후관계를 기준으로 하되, 점유 호실 및 계약관계가 확인되지 않은 경우에는 최종 판정을 유보합니다. 배당요구가 확인되지 않은 경우는 실제 미신청으로 단정하지 않습니다.
전입일 분석. 조사된 24명 모두 전입일이 2018.07.24 말소기준권리보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로 보면 선순위 대항력 있는 임차인은 확인되지 않습니다. 하지만 보증금·확정일자와 점유 호실이 미상인 조사 대상자에 대해서는 해당 호실의 실제 대항력 가능성·점유관계를 추가 확인해야 하므로 미상으로 관리하는 것이 안전합니다.
배당요구 분석. 배당요구가 확인된 사람은 유영지, 윤희영, 문다희, 안정욱, 신혜미, 고선영, 양예진, 이동훈, 전모세 및 김찬샘입니다. 나머지는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 배당금 수령이 확정되는 것은 아닙니다.
- 203호에 실제 거주하거나 점유하는 사람이 누구인지 확인해야 합니다.
- 임차 관련자 24명 중 김찬샘 외 23명의 호실별 계약관계가 불명확합니다.
- 보증금 미상인 임차인의 계약서·확정일자·배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 김찬샘의 임차권등기 말소와 실제 주택 인도가 어떻게 진행되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록에 따른 별도 의무나 처리절차가 있는지 확인해야 합니다.
③ 시세 분석 — 가격 메리트는 아직 판단 불가
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 142,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 경매가 진행됩니다.
다만 본 호실과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 건물은 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하고, 사건상 용도도 근린시설로 분류되어 있어 개별 호실의 용도·면적·이용상태를 확인한 뒤 적절한 비교거래를 선정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,788,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신한은행 | 2,100,000,000원 | 139,212,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 142,000,000원 |
매각가 142,000,000원을 기준으로 집행비용 2,788,000원을 차감하면 신한은행 근저당권에 139,212,000원이 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당은 1,960,788,000원이며, 소유자 잔여금은 0원입니다.
위 배당은 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 피담보채무·공동담보 관련 배당·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 공동담보 근저당의 전체 채권최고액은 이 호실만의 독립된 채무액을 의미하지 않습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 142,000,000원 | 139,212,000원 | 1,960,788,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 113,600,000원 | 111,209,600원 | 1,988,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 90,880,000원 | 88,844,160원 | 2,011,155,840원 | 0원 |
유찰이 진행되면 매각가격은 하락하고 신한은행 근저당권의 미배당액은 증가합니다. 제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산출됩니다.
그러나 이 수치는 현재 가정에 따른 결과입니다. 임차인 권리의 최종 확인과 민간임대주택 관련 사항의 검토가 끝나야 실제 취득비용의 불확실성을 줄일 수 있습니다. 또한 비교 실거래가 확인되지 않았으므로 유찰 후 가격도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 매교동 매교초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설과 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통인 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2018.06.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물입니다. 기본 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12m, 북동측 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지면적 410.0㎡, 평지의 부정형 토지입니다. 일반상업지역이며 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역 및 역사문화환경보존지역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 임대 관련. 건물의 각 호실은 2023.09.01 민간임대주택으로 등록된 것으로 기재되어 있으며, 일부 호실에는 주택임차권이 설정되어 있습니다.
- 환금성. 도시형생활주택과 오피스텔이 혼재하는 건물로, 일반 아파트와 동일한 거래시장을 전제로 보기 어렵습니다. 해당 호실의 정확한 용도와 유사 거래가격 확인이 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호의 실제 용도. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 도시형생활주택·오피스텔 이용현황을 대조하세요. 집합건축물대장과 감정평가 호실별 내역 확인이 필요합니다.
- 임차인 특정. 24명의 임차 관련자가 모두 203호와 관련된 것은 아닌지, 다른 호실의 조사 내용이 함께 포함된 것인지 구분해야 합니다.
- 김찬샘 임차권. 보증금 120,000,000원, 전입 2024.01.29, 확정일자 2023.12.29, 임차권등기 2026.02.06의 선후관계를 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 점유 호실과 계약내용이 특정되지 않은 사람들의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 문건과 대조하세요.
- 민간임대주택 등록. 민간임대주택등기의 현재 상태와 경매 후 등록·임대의무 관련 처리사항을 확인하세요.
- 공동담보. 공동담보목록 제2018-361호와 다른 담보 목적물의 권리·경매·배당관계를 확인하세요.
- 매각 대상 범위. 집합건물 203호에 포함되는 전유부분과 대지권, 공용부분 관련 사항을 확인하세요.
- 가격 검증. 같은 용도와 유사 면적의 최근 실거래·매물가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 점유 및 명도. 실제 점유자를 확인하고, 인도명령 또는 명도소송 가능성과 관련 비용을 검토하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 실제 부담을 확인하세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 반드시 다시 확인하세요.
⑧ 종합 판단 — 권리는 일부 정리되지만 불확실성은 크다
맺으며 — “말소된다”와 “안전하게 인도받는다”는 다르다
수원지방법원 2025타경994는 신건 최저매각가가 142,000,000원이고, 2018년 신한은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수금액도 0원으로 산출됩니다.
그러나 이 사건은 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 김찬샘의 120,000,000원 임차권등기가 확인되고, 총 24명의 임차 관련자가 조사되었으며, 그중 23명의 개별 점유 호실과 보증금이 명확하지 않습니다. 민간임대주택 등록과 공동담보 관계까지 함께 확인해야 합니다.
더구나 실제 매매시세를 직접 비교할 자료가 없어 감정가 142,000,000원이 시장가격 대비 유리한지도 아직 판단할 수 없습니다. 단순히 유찰 가능성이나 낮아진 최저가만을 근거로 투자 매력을 평가해서는 안 됩니다.
결론은 ‘권리상 인수 0원 추정, 실점유·용도·시세 확인 전 입찰 보류’입니다. 203호에 실제 관련된 임차인과 정확한 공부상 용도를 확인하고, 민간임대주택 등록의 처리 문제와 공동담보 관계를 검토한 다음 최근 실거래가격을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
