수원지방법원 2025타경1318. 경기도 수원시 팔달구 인계동 1007-14, 효원로193번길 29에 소재한 1층 101호입니다. 감정가는 3,900만원이며 현재 신건으로 최저매각가도 동일합니다. 신청채권은 수산업협동조합중앙회 측의 청구액 870,689,918원입니다.

이 사건의 첫 번째 특징은 담보채권 규모와 매각가격의 차이입니다. 2015년 4월 9일 설정된 근저당권의 채권최고액은 9억원입니다. 여기에 주택도시보증공사의 3억 5,000만원 가압류 등이 후순위로 존재합니다. 현재 매각가 3,900만원을 기준으로 계산하면 집행비용을 제외한 금액만 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

두 번째 특징은 점유관계의 복잡성입니다. 현황조사상 24명의 이름이 등재되어 있으며 전입일은 모두 말소기준권리인 2015년 4월 9일 이후입니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구 및 최우선변제 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

또한 사건 용도표시는 ‘대지’이지만 등기사항전부증명서의 문서 종류는 집합건물입니다. 감정평가서 역시 한 건물 안에 근린생활시설과 도시형 생활주택·다세대주택이 혼재한다고 기재합니다. 따라서 1층 101호가 감정평가서의 어느 기호에 대응하는지, 실제 매각대상이 무엇인지부터 원본 서류로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2015년 4월 9일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원이며 근저당권자는 수산업협동조합중앙회입니다. 최초 채무자는 주식회사청담주택이었으나 2015년 5월 계약인수에 따른 변경으로 채무자가 김연희로 변경되었습니다.

이후 갑구에 기재된 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 뒤에 설정된 권리입니다. 임의경매개시결정 역시 기준권리 이후의 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차인·점유 현황 — 조사대상 24명, 보증금 확인 필수

현황조사상 총 24명의 이름이 등재되어 있습니다. 확인되는 전입일은 가장 이른 2016년 10월 27일부터 시작하며, 모두 말소기준권리 설정일인 2015년 4월 9일 이후입니다. 따라서 조사된 전입일을 기준으로는 대항력이 없는 것으로 판단합니다.

다만 모든 인원의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 일부 인원은 배당요구 관련 문건을 접수했지만, 배당요구 사실만으로 보증금이나 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다. 또한 등재된 인원별 실제 점유 호실과 면적을 대조해야 하며, 이들이 모두 1층 101호를 점유한다고 단정해서는 안 됩니다.

위 표는 현황조사 및 문건접수에 기재된 인원을 기준으로 정리한 것입니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부는 확정할 수 없으며, 개별 점유 호실 및 임대차계약의 원본 대조가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,000,000원 가정)

현재 최저매각가인 3,900만원에 낙찰된다고 가정하면 우선 집행비용 약 110만 2,000원을 공제합니다. 남은 3,789만 8,000원이 말소기준권리인 근저당권에 배당되며, 주택도시보증공사의 가압류에는 배당금이 돌아가지 않습니다.

가정 배당표상 주요 채권 합계는 1,250,000,000원이고 채권자에게 지급되는 금액은 37,898,000원입니다. 따라서 미배당액은 1,212,102,000원입니다. 이는 채권자의 회수 부족을 의미하며, 후순위 채권의 미회수액이 자동으로 낙찰자에게 넘어간다는 뜻은 아닙니다.

사건 청구액 870,689,918원은 신청채권의 청구액이며, 배당표의 근저당권 채권최고액 900,000,000원과는 구분해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 채권 미배당의 변화

유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자에게 돌아가는 금액도 줄어 미배당액은 증가합니다. 현재 산정 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 서측 인근입니다. 주위에는 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상지까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며 위생·급배수시설, 개별난방설비, 승강기설비 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 기호(2~23)가 도시형 생활주택 및 다세대주택, 기호(1,24)가 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 1층 101호와 감정평가 기호의 대응관계를 확인해야 합니다.
• 토지 형상. 정방형 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며 동측 및 북측으로 각각 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로1류 및 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
• 공부와 현황의 차이. 감정평가서상 기호(24)는 공부상 근린생활시설이나 현황은 주택으로 보인다고 기재되어 있습니다. 실제 용도와 적법성, 매각대상 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료를 근거로 한 시세 판단은 할 수 없습니다. 용도와 점유관계가 불명확한 상태에서 최저가만으로 저렴하거나 환금성이 좋다고 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각대상 동일성 확인. 사건 용도표시 ‘대지’, 등기상 집합건물, 감정평가상 건물 기호의 관계를 확인하세요. 1층 101호가 어떤 평가기호에 해당하는지 반드시 대조해야 합니다.
• 대지권 및 공동담보 확인. 을구 근저당권에 공동담보목록 제2015-111호가 기재되어 있습니다. 공동담보 범위와 매각대상 부동산의 권리관계를 확인하세요.
• 24명 점유관계 조사. 전입일은 모두 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않았습니다. 현장 방문 및 전입세대 확인, 임대차계약과 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
• 배당요구 확인. 강민성, 왕채연, 윤동윤, 고결, 성승현, 윤민, 권순영, 류지윤, 정희원 등 문건접수 기록이 있는 인원의 배당요구 내역과 실제 보증금을 확인하세요.
• 최우선변제 검토. 보증금과 확정일자가 미상이므로 임차인 최우선변제 관련 배당 가능성을 별도로 확인해야 합니다. 예상배당표의 집행비용·근저당·가압류 배분을 확정값으로 받아들이면 안 됩니다.
• 후순위 권리 말소 확인. 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정의 매각에 따른 말소 여부를 매각물건명세서와 등기부로 재확인하세요.
• 채권액 구분. 사건 청구액 870,689,918원과 근저당권 채권최고액 900,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 배당은 채권신고 및 배당요구, 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.
• 명도 및 관리비. 대항력 없음이 곧 점유자 퇴거 완료를 의미하지 않습니다. 실제 점유자와 명도 협의 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
• 입찰가 산정. 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 3,900만원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 목적물의 범위와 사용현황을 확정한 뒤 별도로 적정가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차 관련 문건을 서로 대조하고 입찰 직전 변경사항을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 확인할 것은 많다”

수원 2025타경1318은 2015년 근저당권이 말소기준권리이고, 그 이후 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 매각가 3,900만원을 가정한 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권자에게 돌아가지 못하는 금액이 12억원을 넘는다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 부담하는 것은 아닙니다.

그러나 이 물건은 권리관계만 보고 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다. 현황조사상 24명이 등재되어 있고, 개별 점유부분과 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 일부는 배당요구 문건도 접수했습니다. 대항력 없음이라는 판단과 별개로 점유·명도 및 임차인 최우선변제 문제를 확인해야 합니다.

무엇보다 사건 용도표시인 대지, 등기상 집합건물, 감정평가서상 근린생활시설·주거시설의 혼재를 먼저 정리해야 합니다. 대상인 1층 101호의 정확한 전유부분과 대지권, 감정평가 기호가 확인되지 않은 상태에서는 3,900만원이라는 가격만으로 투자 메리트를 판단할 수 없습니다.

권리상 인수액은 0원으로 계산되지만, 목적물 동일성과 점유관계는 아직 확인이 필요한 사건입니다. 매각대상 확인, 24명 점유관계 조사, 임차인 보증금 및 우선변제 검토를 마친 뒤에야 적정 입찰가를 논의할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 가격이 아니라, 정확히 무엇을 낙찰받는지 확인하는 것입니다.